maandag 9 januari 2017

Tegenvordering bij eeuwigdurende canon


Nu de voorstellen van de gemeente totaal onbevredigend, want veel te duur zijn, zouden de erfpachters massaal een tegenvordering op de gemeente moeten aankondigen ter hoogte van het verschil met een redelijk betaalbaar canonbedrag.

De ratio hiervoor is dat de grondwaarde in Amsterdam wordt bepaald door twee factoren: de ligging in de stad en de mooie panden die erop staan. Die tweede factor (= dat wat de erfpachters inbrengen) wordt door de gemeente ten onrechte niet betrokken bij de berekening van de canon. Dan hebben erfpachters dus reden om de rekening van hun aandeel in de grondwaarde bij de gemeente in te dienen.

Wat zou een redelijk bedrag zijn? Daarvoor kan een formule worden ontleend aan de gangbare praktijk van de drie deskundigen uit de tijd dat er nog redelijke vergoedingen voor het gebruik van de grond werden berekend (grofweg 1896 - 1993) W x G x D:
WOZ-waarde maal Grondquote (bandbreedte tussen 20 en 25 % in plaats van tussen 5 en 80 % zoals nu) maal 0,6 (depreciatiekorting van 40%).
Redelijkerwijs houden deskundigen bij het taxeren van erfpachtcanons ook rekening met de verhuurde staat van een gebouw. Dat doet de gemeente ook niet. In plaats van de WOZ-waarde kan bij huur voor onbepaalde tijd beter met 25 maal de huursom worden gerekend.

De erfpachter heeft recht op het verschil tussen het door de gemeente aangeboden bedrag en deze uitkomst. Logisch, omdat klaarblijkelijk de gemeente alle meerwaarde van de grond naar zichzelf toerekent, terwijl zij als erfverpachter geen recht heeft op het aandeel in die waardevermeerdering van de erfpachters, die hebben gezorgd voor bouw en onderhoud van de opstallen.
Politiek zeker verdedigbaar, maar juridisch niet zomaar te claimen bij een ‘vrijwillig’ aanbod.
Zie echter mijn verhalen over juridische ongerijmdheden en over de diefstal van de eeuw.

Geen opmerkingen:

Een reactie posten