dinsdag 10 januari 2017

Misleidende reclame bij overstapregeling


De gemeente heeft een slecht track record als het gaat om eerlijke communicatie over erfpacht. Daar is al elders over geschreven. Nu gaat het om de wijze waarop het aanbod over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht aan de man wordt gebracht.

U krijgt 28 % korting als u nog in 2017 overstapt!, roept de gemeente. En de pers echoot het vrolijk na.
Wat stelt dat voor?

De gemeente weet nu al dat de WOZ-waarden per 1-1-2016 gemiddeld 28 % hoger uitvallen dan die per 1-1-2014. In 2018 gaat het normale regiem gelden, namelijk dat bij overstappen naar eeuwigdurende erfpacht de WOZ-waarde van twee jaar eerder als grondslag wordt genomen. Zo zal u in 2026,  als u dan besluit over te stappen, de WOZ-waarde van 2024 als basis gelden, enzovoort.
Doordat de gemeente zelf een jaar lang heeft getreuzeld met de besluitvorming, doet ze nu nog eenmalig alsof het 2016 is en wil ze nog met de WOZ-waarde 2014 rekenen.
De ‘korting’ van 2017 geldt dus maar eenmalig en niet voor de vele erfpachters die niet in staat zijn het geld bijeen te sprokkelen.

Eerder was er sprake van een heel ander soort ‘korting’ die nog zou worden verwerkt in de berekeningen. Eigenlijk is het woord korting daar geheel misplaatst, want deze depreciatie, zoals het in vakkringen heet, hoort een vast bestanddeel te zijn bij het berekenen van een canon.

Dat zit zo. Als js al actuele grondwaarde in rekening wilt brengen (wat overigens niet terecht is, omdat het een evenredig aandeel van de erfpachter miskent, zie verhaal over tegenvordering), dan moet je die marktwaarde bepalen. Dat is mogelijk bij het uitgeven van nieuwe grond, omdat daar kopers voor zijn (meestal projectontwikkelaars), maar bij bestaande grond die al voor altijd in erfpacht is uitgegeven kan dat niet. Daar is ook geen vrije markt. De erfverpachter en de erfpachter zijn al voor altijd aan elkaar verbonden. Daarom rekenen deskundigen bij canonherziening altijd met zo’n depreciatie om het verschil met vrije marktwaarde te vertalen in de sommen. De drie deskundigen nemen doorgaans een depreciatie aan van 40% en de gemeente zelf tot nu toe 25 %.

Maar bij eeuwigdurende erfpacht laten ze dat nu achterwege, omdat het aanbod al zo aantrekkelijk is (haha). Nee, ze zeggen dat ze impliciet al 28 % korting hebben gegeven door de bovenstaande gegevenheid van de WOZ-waarde 2014.
Is dit misleidende reclame of niet?

Er is nog iets.
Als de gemeente het besluit straks aanneemt en het wordt algemeen bekend dat de huizen op erfpachtgrond volgens de gemeentelijke rekenkunde slechts een fractie waard zijn van de marktprijzen die er nu nog voor worden betaald, zal die WOZ-waarde vanzelf wel gaan instorten. Welke koper wil nog een huis met erfpacht kopen voor bijna even veel geld als een huis op eigen grond? Mede om deze reden heeft de gemeente nu besloten niet iedereen automatisch het voorstel tot overstappen naar eeuwigdurende erfpacht toe te sturen. Dat moet je apart aanvragen. Anders zou het veel te veel in de gaten lopen wat de gemeente over de waarde van uw bezit denkt. Maar als u wilt gaan verkopen, helpt dat niet, want de makelaars zullen toch verplicht zijn de verkoopinformatie te verstrekken en daar hoort de prijs voor overstappen naar eeuwigdurende erfpacht zeker bij. Dus het kan ook zijn dat het juist ongunstig is om al in 2017 over te stappen.




Op naar de Reclamecodecommissie!

Geen opmerkingen:

Een reactie posten