donderdag 8 februari 2018

See you in court!

Kort verslag (impressie) van de erfpachtersbijeenkomst in de Thomaskerk op 6 februari 2018.
In een stampvolle Thomaskerk had SEBA een bijeenkomst georganiseerd over de actuele stand in de erfpachtstrijd. De laatste stoelen waren bezet; er was dus veel animo voor.

Eerst gaf voorzitter Koen de Lange een helder resumé van de kern van de zaak. Dit zijn de sheets.
Volgens tal van bronnen uit wetenschap en praktijk is een reële benadering van de marktprijs van het bloot eigendom van de erfverpachter mogelijk, die steeds uitkomt op circa 10% van de marktwaarde. Dat Bloot Eigendom is wat de gemeente ons nu eigenlijk wil ‘verkopen’ bij de overstapregeling. Dat is dus niet de erfpachtgrondwaarde waar de gemeente nu mee komt, die een vertaling is van de stelling dat wij erfpachters slechts de (her)bouwwaarde van het pand bezitten en de gemeente de rest. Wat boven de 10% uitstijgt is dus te veel gevraagd, onteigening of diefstal. Zoals je het noemen wilt. De anomalie blijkt nog veel duidelijker als je verder gaat kijken dan 1-1-2020, want dan wordt de afroming door de gemeente opeens nog veel groter. Dan zijn alle erfpachters, ook in Zuid Oost of Noord de pineut.

Onder meer werd hierbij een recent artikel van prof. Van Gool aangehaald. In dit artikel zit de essentie van onze ellende besloten. Prof. Van Gool zegt enerzijds hetzelfde over die ‘echte’ marktwaarde, maar mij valt op dat hij niet doorbijt. Hij stelt dat het nodig is om rekening te houden met redelijkheid en billijkheid, zich bewust te zijn van de monopoliepositie en van de zorgplicht van de gemeente. Maar hij zegt ook dat de gemeente in principe de vrijheid heeft een andere prijs te vragen dan de marktprijs. Er spelen dan allerlei politieke overwegingen mee. Alleen, als de gemeente dat maar eerlijk zou zeggen! Is dat het dan? Inderdaad heeft de gemeente erg slecht en verhuld gecommuniceerd, maar er is in die meter papier ook wel ergens een passage aan te wijzen waarin de gemeente aangeeft dat het beginsel dat de waardestijging van het vastgoed aan de gemeenschap behoort toe te komen leidend was bij de inrichting van haar BSQ-methode. We hebben tot nu toe niet de harde norm dat dit niet mag en dat alleen de 'echte' marktprijs van de erfpachters gevraagd mag worden. Integendeel, rechters zijn meermalen met de publieke erfverpachters meegegaan. Wat betekent dit nu voor onze rechtszaak?
Koen de Lange sloot af met de aansporing om op 21 maart vooral goed te stemmen en hij overtuigde met de stelling dat het CDA de enige partij is die consequent een zuiver erfpacht(ers)standpunt heeft verwoord. Zozeer dat hij en anderen er zelf toe zijn overgegaan zich bij die partij aan te sluiten.

De politieke actielijn is dus waarschijnlijk de komende jaren nog de belangrijkste. De gemeenteraad zal toch echt iets moeten doen met het gegeven dat na 2020 het overstappen voor iedereen onbetaalbaar zal zijn geworden. Zie mijn blog hierover. Maar is daarmee een rechtszaak zinloos? Allerminst. In de eerste plaats geeft die gelegenheid om het zuivere standpunt waar erfpachters recht op hebben nog eens scherp neer te leggen. En éénmaal moet er toch een rechter komen die de kromme effecten van het door de gemeente gekozen stelsel doorprikt. Ook die rechter wordt daarbij geholpen door de huidige omstandigheden, dat dit stelsel, dankzij de sterke woningprijsstijgingen, al in 2020 in elkaar valt door zijn absurde hefboomeffecten.

Onze advocaat Eduard de Geer zette uiteen wat zijn strategie zal zijn bij de claimactie. Sheets hier. De redenering is ook gebaseerd op bovenstaande benadering van de marktprijs van bloot eigendom (= de contante waarde van alle toekomstige canons) en het verschil met de benadering van de gemeente. Daarbij is de gemeente op talloze punten in strijd met redelijkheid en billijkheid, met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, handelt zij onrechtmatig door misbruik te maken van omstandigheden (denk aan het gegeven dat het snel allemaal nog veel duurder wordt), en met het eigendomsrecht, verankerd in het Europees Verdrag voor de rechten van de Mens.
De vordering die de advocaat namens de deelnemende erfpachters zal neerleggen bevat de volgende eisen:
  • verbod om verder te gaan met het aanbieden van overstap op deze grondslag
  • een gebod om een redelijk aanbod te doen (dat de rechter dit zal uitspreken is niet waarschijnlijk, maar bij inwilliging van de andere eisen kan de gemeente toch niet veel anders)
  • verklaring dat het aanbod een onrechtmatige overheidsdaad is (onbehoorlijk)
  • schadevergoeding bij concrete en aantoonbare schade (in de huidige markt moeilijk hard te maken, wel theoretisch aannemelijk);
  • gedeeltelijke vernietiging van de afkoopsom als inmiddels al een overstap heeft plaatsgevonden. 
Dit laatste lijkt lastig, maar is tegelijkertijd cruciaal. Veel mensen zullen namelijk terecht tot de conclusie komen dat het toch beter is je hand te laten afhakken (uiterlijk 31-12-2018 instemmen met de overstapvoorwaarden 2014) dan te wachten op executie (bij einde tijdvak totaal onmogelijke uitkomst laten voorrekenen). Maar als je hebt getekend bij de notaris zal dit toch worden uitgelegd als instemming met de voorwaarden? Toch ziet De Geer hier kansen, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan. Hij zal gaan praten met de gemeente, die wellicht bereid zal zijn deelnemers aan de rechtszaak uitstel te verlenen tot de uitspraak. En als de erfpachter in correspondentie met de gemeente laat blijken dat hij het er absoluut niet mee eens is, kan de rechter wellicht misbruik van omstandigheden laten gelden. De Geer zal degene die meedoen helpen bij het opstellen van een dergelijke brief.

Er kwamen nog veel vragen uit de zaal. Ik pak een paar praktische eruit.
De vraag of je de winst van de procedure niet ook zult genieten als je als free rider niet meedoet met de procedure werd door De Geer eerlijk op hoofdlijnen positief beantwoord. Alleen de schadevergoeding en de laatste eis zijn persoonlijk, maar de andere uitspraken van de rechter zullen collectieve werking hebben. De uitkomst werkt ook strikt persoonlijk bij de bovengenoemde afspraken met de gemeente over de impact van een positieve uitspraak. Die afspraken betreffen bijvoorbeeld de situatie dat mensen de keus om te converteren al hebben moeten maken als de definitieve uitspraak pas na 2019 komt. Die afspraken gelden dan slechts voor de mensen die mee doen in de procedure.
Daarnaast is wel duidelijk dat de rechtszaak alleen kan plaatsvinden als er ook deelnemers zijn die bereid zijn te betalen! En het belang van de rechtszaak als strijdmiddel is zonder meer aanwezig.
Een klassiek prisoners-dilemma! Hoe meer erfpachters deze morele verplichting verzilveren, hoe beter. Uiteindelijk is het in ieders belang dat voldoende mensen meedoen.
Daarbij kwam nog de vraag of de winstgerelateerde vergoeding van 5% bij succes  gestaffeld zou kunnen worden als er veel erfpachters meedoen. De Geer gaf aan dat hij bij meer dan 200 inschrijvingen daar wel wat in ziet.
Ten slotte de logische vraag of een percentage van de ‘winst’ ook verschuldigd is als die niet te danken is aan de procedure, maar aan politieke veranderingen. Dat is natuurlijk niet het geval, behalve als die politieke draai aantoonbaar te wijten is aan de juridische druk. Ook hier regeren redelijkheid en billijkheid.


maandag 22 januari 2018

Na 2019 stort het Vernieuwde stelsel Eeuwigdurende Erfpacht al in de afgrond!

Onderstaande tekst is uitgesproken als inspraak in de raadscommissie RO op 17 januari 2018.
De rekensommen kon ik erbij laten uitdelen. Bedoeling was de Amsterdamse gemeentepolitiek erop te wijzen dat de moeizame besluiten van juni 2017 nu alweer failliet zijn, zodat de partijen aan de bak moeten om iets heel nieuws te bedenken.
Zo is de berekening van De Wildt op basis van de enorme waardestijgingen van het Amsterdamse vastgoed nuttig om de feiten scherp op het netvlies te krijgen. Nu kijken wat er gebeurt. Omdat weinig partijen er zin in hebben en 90% van de erfpachters te lui om zich erin te verdiepen, kan het zijn dat er niks gebeurt. Dan loopt het systeem op de klippen, maar dit zal zich manifesteren als er daadwerkelijk canonherzieningen einde tijdvak plaatsvinden. Dat gaat pas vanaf 2025 in grotere aantallen gebeuren. Dus de kans is aanwezig dat het gemeentebestuur een raadsperiode overslaat en pas in 2022 weer zijn agenda voor dit moeilijke onderwerp openstelt.

Dank u voorzitter,
Dit keer gaat het over erfpacht. Niet over agendapunt 21, maar over de inhoud. Aanleiding is het artikel van Ingenieur Rob de Wildt in Vastgoedjournaal, later verwerkt in De Telegraaf.   Gek dat dit stuk niet heeft geleid tot berichten in andere media, noch tot merkbare activiteit in de campagnes voor de gemeenteraadsverkiezingen.

De Wildt laat zien dat de berekeningswijze van de gemeente, waartoe in juni is besloten, vanaf 2020 leidt tot een explosie in de canonlasten voor erfpachters die dan nog willen overstappen of die een canonherziening einde tijdvak moeten doormaken. 
Huizenbezitters buiten de ring moeten rekenen met 5 tot 10 x zo hoge bedragen als de uitkomst van de rekentool! Van de waardestijging als gevolg van de oververhitte  verkopersmarkt, gaat 80% naar de gemeente. Het totale bedrag voor de 190.000 erfpachtwoningen dat aan de grondwaarde wordt toegerekend stijgt van 6 naar 25 miljard euro! In 5 jaar tijd!   Dankzij de griffier zijn de bijbehorende rekensommen*) aan u uitgedeeld.
Deze cijfers tonen ontegenzeggelijk aan dat het residuele rekenmodel van de gemeente onbruikbaar is. Er zit een gemeen hefboomeffect in. Het leidt tot het tegendeel van waar alle partijen in de raad al 10 jaar naar op zoek zijn, namelijk een duurzame Vernieuwing van het erfpachtstelsel, dat schoksgewijze en onbetaalbare canonverhoging vermijdt. 
Sommigen zullen misschien zeggen: dan moet je maar kiezen voor het aanbod van de gemeente om voor 2020 over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht!
OK, vraag is dan meteen hoe vrijwillig die overstap nog is. En dat is de juridische hoeksteen onder de overstapregeling, waarom het niet nodig werd geacht om met erfpachters te overleggen.

Dan nog zullen de meeste erfpachters om allerlei redenen niet overstappen.
En dan zitten we al over 2 jaar met een onwerkbaar en onredelijk erfpachtsysteem. U dacht dit onderwerp nu eindelijk van de agenda te hebben weggewerkt. Dat is een illusie. 

Ik zou zelfgenoegzaam kunnen zeggen: “we told you so” en “Hiermee is toch nog het ongelijk van de Grondwaardecommissie bewezen”, maar daar kopen we niks voor.
Belangrijker is tijdig concrete ideeën voor verbetering te presenteren, want anders krijgen we weer herhaling van zetten. Partijen die niet weten wat ze willen en wat er mogelijk is en dan weer een commissie laten beslissen.
Erfpachters zijn graag bereid hierover mee te denken.
Amsterdam kan zich niet nog een keer zo’n misser permitteren!



*) Rekensommen
Als de marktwaarde van woningen gemiddeld 50% stijgt en de herbouwwaarde (bouwkosten) die je ervan af moet trekken maar met 10 % dan is de resterende grondwaarde 4/5 = 80% van de totale waardestijging in die periode.
Er zijn 190.000 erfpachtwoningen die in 2014 gemiddeld 220.000 euro kostten en in 2020 (WOZ-waarde 1-1-2018) 330.000. Met een gemiddelde BSQ van 21% (volgens de raadsvoordracht van juni) is de totale virtuele erfpachtgrondwaarde (incl korting en premie) in 2014 6 miljard euro.
De extra erfpachtgrondwaarde in 2020 is 0,8 (80%) x 190.000 x 110.000 = 16,7 mrd. euro MEER geworden. Dus totale erfpachtgrondwaarde was in 2014 6 mrd. Wordt in 2020 bijna 23 miljard. Daar doen we nog de 2 miljard overstappremie die vervalt bovenop: 25 miljard! Grove berekening, maar zo is het wel ongeveer.

Zuid Oost:
2014-2019 BSQ 5%. (bouwkosten 190.000!) WOZ 200.000,
Erfpachtgrondwaarde 0,05 x 200.000 x 0,675 = 6750
Na 2020 WOZ 300.000. Bouwkosten + 10% 209.000. BSQ 30%.
Erfpachtgrondwaarde 0,3 x 300.000 x 0,9 = 81.000!   MEER 74.000!!

Noord: BSQ = 10%
2014-2019: WOZ 200.000 Bouwkosten dus 180.000
Erfpachtgrondwaarde 0,1 x 200.000 x 0,675 = 13.500
Na 2020: WOZ 300.000 Bouwkosten nu + 10% 198.000 BSQ nu 34%
Erfpachtgrondwaarde 0,34 x 300.000 x 0,9 = 102.000   MEER 88.500 !!!

West / Oost BSQ = 30%
2014-2019: WOZ 400.000 Bouwkosten dus 280.000
Erfpachtgrondwaarde 0,3 x 400.000 x 0,675 = 80.000
Na 2020: WOZ 600.000, Bouwkosten nu 308.000, BSQ nu 47%
Erfpachtgrondwaarde 0,47 x 600.000 x 0,9 = 254.000   MEER 174.000 !

Zuid  BSQ = 45%
2014-2019: WOZ 600.000 Bouwkosten dus 320.000
Erfpachtgrondwaarde 0,45 x 600.000 x 0,675 = 180.000
Na 2020: WOZ 900.000, bouwkosten nu 352.000, BSQ afgetopt 49%
Erfpachtgrondwaarde 0,49 x 900.000 x 0,9 = 397.000    MEER 217000 !