dinsdag 10 januari 2017

Erfpachters kop van jut


Erfpachters zitten sinds begin jaren ’90, toen de gemeente naar zich toe ging rekenen steeds in de hoek waar de klappen vallen, gezien de volgende opsomming.

  • De recente waarderingsmethoden van de grond zijn niet transparant, onvoorspelbaar en de uitkomst is doorgaans zeer ongunstig voor de erfpachters. ‘Niet Pareto-optimaal’ noemen economen dat. Sinds begin jaren ’90 zijn de nieuwe canons ‘geëxplodeerd’ als gevolg van andere grondwaarderingen. Daarvoor hielden nieuwe canons niet eens gelijke tred met de geldontwaarding.Het canonpercentage is stelselmatig te hoog wegens een te royale risicomarge;
  • Sinds 1966 wordt bij de geïndexeerde canons dubbele inflatiecorrectie berekend: jaarlijks door de indexering van het canonbedrag en na 50 jaar nog eens verstopt in de geactualiseerde grondprijs.
  • de gemeente weigert met de erfpachters over hun contractvoorwaarden te onderhandelen, canonpercentage en grondprijs worden sowieso eenzijdig door de gemeenteraad vastgesteld.
  • De WOZ-waarde houdt geen rekening met de erfpachtsituatie, waardoor erfpachters stelselmatig te veel onroerend zaakbelasting betalen. Diezelfde fictieve WOZ-waarde wordt wel weer gehanteerd bij het berekenen van eeuwigdurende erfpacht!
  • De lasten zijn voor de erfpachter, de lusten voor de gemeente. De erfpachter moet zorgen voor onderhoud van het gebouw, draagt risico’s, betaalt belastingen alsof het volledig eigendom is en de verzekeringen (zelfs als erfpachtgrond vervuild blijkt draagt de erfpachter de saneringskosten), de verfraaiingen en verbeteringen zorgen voor een aantrekkelijker object, maar de gemeente rekent alle waardestijging naar zich toe.
  • De erfpacht werkt denivellerend. In vergelijking met de eigengrondeigenaren: de rijkste huizenbezitters in Centrum en Zuid dragen het minste bij, de minder draagkrachtige erfpachters dragen hoge lasten ‘ten bate van de gemeenschap’.

Het hoofdeuvel zit in het gegeven dat de gemeente bij de canonberekening niet uitgaat van de historische uitgifteprijs van de grond (die ook in de balans staat), maar deze steeds opnieuw vaststelt naar de actuele marktwaarde, waar in feite geen markt bestaat.

Een dramatische geschiedenis, die helaas uit de hand is gelopen. Maar ooit zal de wal het schip wel keren. Alleen nog niet bij de overstapregeling voor eeuwigdurende erfpacht, want die combineert alle kwaden (de dubbele inflatieberekening nog één keer).
 

Geen opmerkingen:

Een reactie posten