donderdag 28 november 2019

Frequently Asked Questions

Afwegingen bij overstappen naar eeuwigdurende erfpacht

1. Overstappen of niet?
Overstappen naar het nieuwe systeem van eeuwigdurende erfpacht is niet verplicht. U hebt immers al een contract met Voortdurende erfpacht. Daarin is geregeld dat om de 50 jaar (soms 75) uw canon wordt herzien. Dat nieuwe canonbedrag wordt dan berekend aan de hand van de dan actuele grondwaarde en het actuele canonpercentage (rente). U kunt dan ook voor 50 jaar ineens vooruitbetalen (afkopen).

Oppervlakkig bezien (los van de uitkomst in canonlasten) is het voordeel van het nieuwe systeem dat u (of toekomstige kopers) zeker bent van de toekomstige erfpachtlasten.
Het nadeel is dat u ervoor apart naar de notaris moet. Soms moet u zelfs een nieuwe hypotheekakte moet laten opstellen. Notariskosten bij elkaar 1000 à 1700 euro! Voor uw rekening.

Het voordeel van blijven in het voortdurende stelsel is dat u daarin kunt terugvallen op een taxatieprocedure met 3 deskundigen. Het is bovendien makkelijk (geen gedoe) en u hebt geen notariskosten.
Het nadeel is spiegelbeeldig dat u geen zekerheid hebt over de toekomst. De canonhoogte kan zeer veel hoger uitvallen, maar ook wel degelijk lager uitvallen (zie hieronder de variabelen canonlasten). Ook dat de drie deskundigen u terwille zullen zijn bij hun (bindende) taxatie is allerminst zeker. Vroeger was de uitkomst van deskundigentaxatie veelal flink lager dan de gemeentelijke aanbieding, maar de gemeente doet zijn best om de deskundigen in het gareel te krijgen.
Zij hanteren nu rekenmethoden die net als het gemeentelijke model, rekenen met grondwaarde als het verschil tussen marktwaarde en herbouwwaarde. Marktwaarde zal vaak wat hoger uitvallen dan de WOZ-waarde, ze trekken doorgaans meer af wegens de aard van de contractuele verhouding en hun canonpercentage is anders berekend.

2. Wat bepaalt uw keuze? Variabelen die de uitkomst van toekomstige canonlasten bepalen.
U kunt voor 1 januari 2020 gebruik maken van de gefixeerde voorwaarden voor de overstapregeling: WOZ-waarde 2014/2015 (welke voordeligst is), grondwaarde (bsq) volgens de verhouding tussen WOZ-waarde en bouwkosten op 1-1-2017. Beide getallen zijn in 2020 zeker aanzienlijk hoger, maar u hoeft na die datum nog niks. Dat speelt pas bij het einde van het tijdvak. Dus wanneer uw huidige canon-tijdvak van 50 (of 75) jaar afloopt, is van groot belang voor uw afweging. Hoe eerder dat moment van canonheziening valt, hoe beter u in staat bent in te schatten wat er bij u gebeurt met de hoofdvariabelen:

a. WOZ-waarde, herbouwwaarde en daaruit resulterende BSQ (bruto-grondwaarde)

b. De politieke keuzen om nog iets te veranderen aan de nu geldende rekenmethode.
ad a. De eerste betreft de woningprijzen. In Amsterdam zijn die grotendeels het gevolg van schaarste in de markt en grote vraag naar woningen. Die fundamentele factoren zullen nog wel even zo blijven. Daardoor is een heel drastische prijsdaling niet zo aannemelijk, al is een prijscorrectie wel mogelijk, omdat er nu wel veel lucht in de prijzen zit mede door overvloedig aanwezig kapitaal.
Maar wat over 10, 20 jaar of verder gebeurt weet niemand. De economie zou kunnen instorten. Nog afgezien van allerlei rampspoed. Misschien moeten we wel vluchten voor het wassende water. En wat als je dan je canon voor eeuwig hebt afgekocht of vastgelegd?
Of het tegendeel natuurlijk: soortgelijke bloei als we hebben gehad in eerdere gouden perioden van de stad. Dan ben je blij dat je het hebt gedaan.

ad b. Wat betreft de Amsterdamse politiek geldt iets soortgelijks. Nu stellen de raadsleden terecht vast dat er geen meerderheid is te vinden voor enig concreet alternatief model van erfpachtbeleid (er is ook niet hard naar consensus gezocht). Dus zullen we de eerste periode nog wel vastzitten aan de genomen besluiten van 2017. Maar wat als de rechterlijke uitspraak tot aanpassing noopt of als de gemeenteraad in een heel andere samenstelling besluit tot rigoureuze stelselaanpassing?
Enerzijds moet dat wel als men een grote uittocht van erfpachters wil voorkomen. De ongelijkheid in woonlasten 'ten bate van de gemeenschap' tussen erfpachters en eigen-grond-bewoners wordt steeds schrijnender.
Anderzijds hebben we nu ervaring opgedaan hoe zelfs onder het bewind van liberale partijen het Grondbedrijf aan het langste eind trekt. En als een groot deel van de stad is overgestapt en de rest is gaan wennen aan de nieuwe norm van grondprijsberekening, wordt de kans dat een nieuw stelsel in een verre toekomst nog voordeliger uitpakt dan het aanbod van 2017 steeds kleiner. Dan kan alleen een crash in de woningmarkt (zie ad a) nog helpen.

3. Welk aanbod is eigenlijk redelijk? 
Wie zich meer in de voorgeschiedenis verdiept, komt tot de conclusie dat de gemeente in 2017 de berekeningswijze van canons flink heeft aangepast. Vroeger kon je grofweg in de hele stad inschatten dat de nieuwe canon gebaseerd zou worden op een vaste bruto grondwaarde van 20 - 25% van de WOZ-waarde (marktwaarde) en dat de netto grondwaarde door 40% depreciatie uitkwam op 10 à 15% van de WOZ-waarde. Ook de markt reageert overeenkomstig, wat tot uiting komt door wetenschappelijke prijsvergelijking van erfpachtwoningen met woningen op eigen grond.

De nieuwe BSQ-methode (buurtstraatquote) leidt nu opeens tot enorme verschillen. In plaats van de vaste grondquote van 20/25% nu een variatie tussen 5% in wijken buiten de ring tot 87% in eengezinswoningen in Zuid. In 2017 heeft de gemeente een kunstgreep uitgevoerd en alle grondquotes boven 49% op dit maximum afgetopt. De woningwaardestijgingen na 2014 die veel harder gingen dan de bouwkosten zorgen ervoor dat steeds meer woningen die grondquote van 49% gaan benaderen. Tenzij men tijdig voor 1-1-2020 overstapt...

Tussenconclusie: woningen met een BSQ van < 25 plus de aangeboden kortingen ten opzichte van vroegere vooruitzichten gunstig af zijn. Niet overstappen lijkt dan minder rationeel, ook als nog voor lange tijd de canon is afgekocht. Daarvoor krijgt de huiseigenaar toch te maken met verkoop en met calculaties van de koper, die dan waarschijnlijk tegen véél hogere BSQ aankijkt. Woningen met een BSQ >25 betalen eigenlijk 'te veel', maar kunnen toch besluiten nu over te stappen op eeuwigdurende erfpacht als ze in de toekomst bij canonherziening nóg hogere lasten verwachten.

De rekensom met 49% grondwaarde in de hele stad betekent per saldo verdubbeling van de erfpachtlasten in ongeveer 10 jaar tijd. Dit is in flagrante strijd met de opdracht van de gemeenteraad om het probleem van de "schoksgewijze canonverhogingen" op te lossen.
Maar dit betreft alleen een papieren berekening. Gaat ervan uit dat niemand overstapt, maar voor ook voor de niet-overstappers worden de verhogingen pas geïncasseerd als canonherziening volgens het contract verplicht is. Dus einde tijdvak. Die tijdvakken zijn heel grillig gespreid in de tijd. Zie tabel.

Figuur 1 Prognose aanbiedingen in het kader van CHET
Bron: data Bureau Erfpacht (2012) bewerkt door de Rekenkamer Amsterdam (2019).Wie nà 2030 aan de beurt is, weet eigenlijk niets behalve zijn buikgevoel en bovenstaande ervaringsgegevens. Buikgevoel leert ook of men zekerheid belangrijk vindt of liever speculeert.
Dan nog kan een tussentijdse verkoop roet in het eten gooien. Want denkt een toekomstige koper er ook zo over? En diens bank, accepteert die financiering voor een woning die zo veel onzekerheid meebrengt (afhankelijk van de tijd die er rest tot einde tijdvak..)? 
4. Afkopen of vastklikken?
Als u na het ontvangen van de aanbieding voor eeuwigdurende erfpacht en verwerking van bovenstaande afweging kiest voor overstappen, is de afweging afkopen of jaarlijks canonbetalen een eitje. De aanmeldingsprocedure via het Overstapportaal vraagt u om meteen al een variant te kiezen, maar dat is een schijnbeweging, want u kunt binnen drie maanden na de aanbieding nog gemakkelijk switchen. U moet dat echter niet zelf doen, door de aanbieding te cancellen. Met een telefoontje naar 14020 doet een ambtenaar dat voor u met behoud van de 'gunstige' voorwaarden!

U weet zelf hoeveel geld u op de bank heeft of eventueel goedkoop kunt lenen. Ook weet u het renteverschil tussen de aanbieding van de gemeente (incl. inflatie 4,5%) en de bank. Bedenk daarbij dat de canon nog volledig aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting (beleidswijziging Rijksoverheid voorbehouden) en dat een lening binnen 30 jaar moet zijn afgelost met steeds afnemende aftrekmogelijkheden.
Vraag uzelf af hoe groot u de kans acht dat u in een keer de betaalde afkoopsom kunt terugverdienen door een hogere prijs bij verkoop.
Bovendien weet u dat de mogelijkheid om canonbetaling om te zetten in afkoop ten allen tijden met de oude grondprijs van 2017 mogelijk blijft, maar het omgekeerde kan niet.
Meestal zult u uitkomen op 'vastklikken' van de canon als voorkeursoptie. U blijft dan de huidige canon betalen (of niets als er voor 50 jaar is afgekocht).

5. Kunt u de (toekomstige verhoogde) canon wel betalen?
Jaarlijks kan de vastgeklikte canon (plus inflatie vanaf 2018!) zo hoog uitvallen dat u bijvoorbeeld met een niet-waardevast pensioen nog vreest de woonlasten niet te kunnen opbrengen.
De gemeente had voor zulke gevallen een vangnetregeling beloofd, maar kan/wil deze belofte niet nakomen! Ingewonnen advies waarschuwt voor het risico van overkreditering.

Vreemd dat verschillende banken (ABNAMRO, Rabo) intussen wel een nieuwe optie aanbieden: de Overwaardehypotheek waarbij de oudere huiseigenaar op basis van de overwaarde van zijn woning krediet krijgt zonder enige rentebetaling, (met de opgebouwde rente) af te lossen op het moment van verkoop of vererving. Dit is dan zeker geen overkreditering? Hoe dan ook, een mogelijke uitweg voor deze mensen om toch te kunnen besluiten tot overstappen als zij dat verstandig achten. 

6. Wilt u overstappen, hoewel u het niet eens bent met de voorwaarden?
U kunt ook in dat geval meedoen met de claimprocedure en als u dat niet al hebt gedaan zich hier aanmelden. Als u zowel overstapt als procedeert, moet u aannemelijk maken dat u niet anders kan, dus een wilsgebrek hebt bij de keuze om over te stappen doordat de gemeente u onder druk zet. Anders zal de rechter u wellicht niet ontvankelijk verklaren in een procedure tegen een contract dat u hebt ondertekend. De advocaat zal u helpen een brief op te stellen. Laat de advocaat per mail op kantoor@cortendegeer.nl dus uw besluit weten voordat u daadwerkelijk accepteert. 

7. Beschikt u over een taxatierapport voor herbouwwaarde van uw woning?
Veelal moeten woningen voor de opstalverzekering getaxeerd worden. Probeer met een deskundige de taxatie van de herbouwwaarde (inclusief fundering en sloopkosten) te herleiden tot het jaar 2014 en trek dit bedrag af van de WOZ-waarde 2014. Deel dit restant (volgens de gemeente de bruto grondwaarde) op de WOZ-waarde en vergelijk dit getal (percentage) met de BSQ. U zult vaak constateren dat deze getallen afwijken in uw nadeel. De gemeente maakt namelijk gebruik van een grof model dat vrij mechanisch (dus niet via werkelijke meting) de bouwkosten schat. Nog afgezien van het gegeven dat een buurtstraatquote nu eenmaal het gemiddelde van een hele straat berekent. Het gemeentelijke BSQ-model is hier onder Herbouwwaarde gereconstrueerd, met schokkende uitkomst.
Als u tot de conclusie komt dat u op dit punt flink benadeeld wordt, is het aan te bevelen om een beroep te doen op een hardheidsclausule. Formeel staat tegen de BSQ-berekening geen bezwaarmogelijkheid open, zoals die wel bestaat bij WOZ-waarderingen (helaas niet jaren terug voor WOZ-waarde 2014). Maar de gemeenteraad heeft wel een motie aangenomen waarin wordt aangedrongen op een hardheidsclausule. Ook die belofte heeft het gemeentebestuur nog niet ingewilligd (evenmin als de vangnetregeling). Maar als u meent dat het verschil echt te gek uitvalt, stuur dan bij de acceptatie van het overstapaanbod toch maar een brief waarin u een beroep doet op de hardheidsclausule. Volg verdere berichten over dit aspect.  


donderdag 21 november 2019

Aanfluiting in de Amsterdamse politiek over erfpacht


Verslag raadsvergadering over uitstel

Op 7 november werd in de gemeenteraad van Amsterdam een hele avond vergaderd over een voorstel van de (bijna) voltallige oppositie om de deadline van de voorwaarden van de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht uit te stellen tot 1-1-2022. De voorstellers o.l.v. Diederik Boomsma (CDA) hadden hiervoor de volgende argumenten: 
  • de plotselinge exorbitante stijging van de erfpachtkosten na 31-12-2019, vooral in de wijken die nu nog een lage bsq hebben;
  • de tekortschietende gemeentelijke communicatie om de erfpachters tijdig te informeren en het nog ontbreken van belangrijke voorwaarden, zoals de coulanceregeling en de vangnetregeling;
  • de chaotische en kostbare uitvoering binnen de gemeentelijke organisatie.
De coalitiepartijen verdedigden hun weigering om aan dit uitstel mee te werken hoofdzakelijk met als argument dat dit uitstel niet zou helpen:
  • dat mensen dan hun beslissing alleen maar verder zouden uitstellen en 
  • dat na de nieuwe deadline een nog grotere canonsprong zou blijken;
  • vooral probeerden ze, de SP voorop, de voorstellers uit elkaar te spelen over het uiteindelijk gewenste alternatieve erfpachtstelsel. Dit laatste lukte slechts ten dele, maar genoeg om de indruk te vestigen dat er op dit moment geen meerderheid voor enig alternatief te vinden is. Wil van Soest (PvdO) merkte terecht op dat dit ook niet serieus is geprobeerd.
De D66-fractie nam een bijzondere positie in door te stellen dat zij zelfs voorstander is van onbeperkt uitstel, maar zich aan het coalitieakkoord gebonden acht om toch tegen te stemmen. Dit zou impliciet zijn af te leiden uit het gegeven dat lopende besluiten van vorige gemeentebesturen loyaal worden uitgevoerd, tenzij hierover afwijkende coalitieafspraken zijn gemaakt.
Pikant werd het toen de andere coalitiepartijen desgevraagd in het midden lieten of er afspraken over deze zaak waren. De wethouder sprak uiteindelijk de verlossende woorden dat "bij belangrijke zaken de coalitie geacht wordt eensluidend te stemmen". Stond D66 nu in zijn hemd met zijn verwijzing naar afspraken die er niet echt waren? Of zullen de anderen wel degelijk te verstaan hebben gegeven dat voorstemmen een coalitiebreuk zou betekenen? Dan nog: zijn de enorme financiële effecten na 1 januari a.s. niet zo'n coalitiebreuk waard?
Mevrouw Simons van Bij1 trok op het laatste moment haar steun aan de motie in. Ze vindt namelijk  dat de gemeente het geld hard nodig heeft voor sociale uitgaven. Wel eerlijk om met zoveel woorden de erfpachter als melkkoe aan te wijzen.

De PvdA legde veel nadruk op hun eigen alternatieve plan dat zij veel liever hadden. Daarin is de waardestijging met slechts 0,25% per jaar bovenop de inflatie opgenomen. Maar nu dat niet haalbaar was gebleken, doen ze dus maar niks om de erfpachters te beschermen! 
De olifant in de kamer is de huidige berekening van de grondwaarde die ertoe leidt dat nu veel méér dan een redelijk aandeel van de waardestijging van de grond èn opstal gaat toevallen aan de gemeente. Na 1 januari ook in de wijken buiten de ring. 

De uitkomst was voorspelbaar: met PvdA, GroenLinks, SP, D66 en Bij1 tegen werd de motie verworpen.
Dit maakt dat het debat uiteindelijk een zeer onbevredigd gevoel achterlaat op de erfpachters. De roep om uitstel was toch vooral een aanklacht tegen de onbarmhartige uitwerking van de besluiten van 2017, waar ook PvdA en Groen Links mordicus tegen waren, maar nu 'alleen uitvoeren'. Grote 'schoksgewijze canonverhogingen' die de voorafgaande gemeenteraden in hun ergste dromen niet hadden durven voorzien en die al in 2010 aanleiding waren om te werken aan aanpassing van het stelsel worden nu voor de hele stad stilzwijgend voor lief genomen. Dat is moeilijk te pruimen. Vandaar de titel: AANFLUITING.
Terugkijken? Hier bij agendapunt 59A.

donderdag 21 februari 2019

Erfpachters in de klem bij overstapbeslissing

Het college van Amsterdam heeft in juni 2017 de overstap naar eeuwigdurende erfpacht mogelijk gemaakt. Het volgende college, waarvan 2 partijen tegen hadden gestemd, koos ervoor de besluiten in stand te laten (en er nog een korting van 10% bovenop te zetten).

De reacties van de erfpachters op de rekenuitkomsten zijn verdeeld, omdat sommige delen van de stad een lagere grondprijs kregen voorgerekend dan waarmee zij ooit rekening hadden kunnen houden bij canonherziening en andere stadsdelen (grofweg binnen de ring) juist veel hoger dan zelfs het historisch verwachtingspatroon (10-13% WOZ-waarde) uitkwamen.
Juist voor die laatste stadsdelen kan worden vastgesteld, zoals ook de toenmalige oppositie deed, dat het oorspronkelijke probleem niet is opgelost. Immers, de bedragen die de gemeente van veel erfpachters voor de overstap vraagt leveren nog steeds schoksgewijze canonverhogingen op en de aankondiging dat de gemeente bij toekomstige canonherzieningen (CHET) in het voortdurende stelsel dezelfde nieuwe berekeningsmethodiek zal hanteren als bij de eeuwigdurende erfpacht, maakt het achterliggende probleem juist erger.
De zogeheten overstapregeling kent een strakke einddatum, waarbinnen relatief gunstige voorwaarden gelden. Dat wil zeggen, men kan de erfpachtgrondwaarde berekenen op basis van WOZ-waarde 2014 of 2015 en er worden extra kortingen en premies toegekend als men voor 1 januari 2020 besluit over te stappen.
Dit laat onverlet dat de hoogte van de bedragen waar het om gaat voor veel erfpachters nog prohibitief hoog kan zijn. Het akelige is dat het laten passeren van die datum meestal nog veel hogere erfpachtcanons zal opleveren (de WOZ waarden zijn sinds 2014 met 60% gestegen en de BSQ neigt in de hele stad naar 49%). Er zitten gemene hefboomeffecten in de berekeningswijze.
Zozeer dat iedereen kan bedenken dat een nieuwe grondige herbezinning op het systeem van erfpacht onvermijdelijk is, wil de gemeente niet alle middeninkomens de stad uit jagen! Paradox daarbij: Hoe meer erfpachters zich eind 2019 zullen hebben aangemeld bij het overstaploket, hoe minder de druk die B&W zal voelen om er nog iets aan te doen! Dit is de klempositie waarin veel erfpachters verkeren.

Alleen, deze catastrofe is voor de meeste erfpachters nog niet meteen merkbaar, omdat zij gewoon blijven doorbetalen op basis van hun geldende contract tot het einde van hun lopende tijdvak. Daarom zal ook de animo voor overstappen zo lauw zijn. Voor erfpachters die binnen afzienbare tijd een CHET hebben te verwachten, gaat het echt nijpen.
Ten slotte is de volgende passage van belang die het college in zijn coalitie-akkoord over erfpacht heeft opgenomen. 
“Een onafhankelijke commissie gaat adviseren over de toekomst van het voortdurende en eeuwigdurende erfpachtstelsel daarbij wordt onder meer gekeken naar de meerwaarde en de wenselijkheid van de mogelijkheid van afkoop van de erfpachtcanon.”

Deze commissie is nog niet eens ingesteld, laat staan dat er al iets van de uitkomsten te raden is.

De informatiepositie van individuele erfpachters die (voor 1 januari 2020) een financieel zeer complexe en ingrijpende beslissing moeten nemen is al met al niet te benijden, eigenlijk onmogelijk.
Kan van hen in  redelijkheid verlangd worden om nu een dergelijke beslissing te nemen?
De vraag stellen is hem beantwoorden.

De deadline van 31 december 2019 hoort te worden uitgesteld totdat er duidelijkheid is over een duurzame structurele oplossing van het erfpachtprobleem dat nog steeds niet is opgelost.
Dat uitstel is bovendien nodig gelet op de dramatische situatie waarin de uitvoeringsorganisatie van het Grondbedrijf blijkt te verkeren. Men kan zelfs de zeer beperkte toeloop van erfpachters (na ruim een jaar niet meer dan 3%) die overstap aanvragen niet aan! 
Daarnaast is het niet meer dan behoorlijk om alle CHETS (jaren ’20) tot dat moment van finale duidelijkheid te bevriezen, want die mogen niet op een evident fout stelsel worden afgerekend

donderdag 8 februari 2018

See you in court!

Kort verslag (impressie) van de erfpachtersbijeenkomst in de Thomaskerk op 6 februari 2018.
In een stampvolle Thomaskerk had SEBA een bijeenkomst georganiseerd over de actuele stand in de erfpachtstrijd. De laatste stoelen waren bezet; er was dus veel animo voor.

Eerst gaf voorzitter Koen de Lange een helder resumé van de kern van de zaak. Dit zijn de sheets.
Volgens tal van bronnen uit wetenschap en praktijk is een reële benadering van de marktprijs van het bloot eigendom van de erfverpachter mogelijk, die steeds uitkomt op circa 10% van de marktwaarde. Dat Bloot Eigendom is wat de gemeente ons nu eigenlijk wil ‘verkopen’ bij de overstapregeling. Dat is dus niet de erfpachtgrondwaarde waar de gemeente nu mee komt, die een vertaling is van de stelling dat wij erfpachters slechts de (her)bouwwaarde van het pand bezitten en de gemeente de rest. Wat boven de 10% uitstijgt is dus te veel gevraagd, onteigening of diefstal. Zoals je het noemen wilt. De anomalie blijkt nog veel duidelijker als je verder gaat kijken dan 1-1-2020, want dan wordt de afroming door de gemeente opeens nog veel groter. Dan zijn alle erfpachters, ook in Zuid Oost of Noord de pineut.

Onder meer werd hierbij een recent artikel van prof. Van Gool aangehaald. In dit artikel zit de essentie van onze ellende besloten. Prof. Van Gool zegt enerzijds hetzelfde over die ‘echte’ marktwaarde, maar mij valt op dat hij niet doorbijt. Hij stelt dat het nodig is om rekening te houden met redelijkheid en billijkheid, zich bewust te zijn van de monopoliepositie en van de zorgplicht van de gemeente. Maar hij zegt ook dat de gemeente in principe de vrijheid heeft een andere prijs te vragen dan de marktprijs. Er spelen dan allerlei politieke overwegingen mee. Alleen, als de gemeente dat maar eerlijk zou zeggen! Is dat het dan? Inderdaad heeft de gemeente erg slecht en verhuld gecommuniceerd, maar er is in die meter papier ook wel ergens een passage aan te wijzen waarin de gemeente aangeeft dat het beginsel dat de waardestijging van het vastgoed aan de gemeenschap behoort toe te komen leidend was bij de inrichting van haar BSQ-methode. We hebben tot nu toe niet de harde norm dat dit niet mag en dat alleen de 'echte' marktprijs van de erfpachters gevraagd mag worden. Integendeel, rechters zijn meermalen met de publieke erfverpachters meegegaan. Wat betekent dit nu voor onze rechtszaak?
Koen de Lange sloot af met de aansporing om op 21 maart vooral goed te stemmen en hij overtuigde met de stelling dat het CDA de enige partij is die consequent een zuiver erfpacht(ers)standpunt heeft verwoord. Zozeer dat hij en anderen er zelf toe zijn overgegaan zich bij die partij aan te sluiten.

De politieke actielijn is dus waarschijnlijk de komende jaren nog de belangrijkste. De gemeenteraad zal toch echt iets moeten doen met het gegeven dat na 2020 het overstappen voor iedereen onbetaalbaar zal zijn geworden. Zie mijn blog hierover. Maar is daarmee een rechtszaak zinloos? Allerminst. In de eerste plaats geeft die gelegenheid om het zuivere standpunt waar erfpachters recht op hebben nog eens scherp neer te leggen. En éénmaal moet er toch een rechter komen die de kromme effecten van het door de gemeente gekozen stelsel doorprikt. Ook die rechter wordt daarbij geholpen door de huidige omstandigheden, dat dit stelsel, dankzij de sterke woningprijsstijgingen, al in 2020 in elkaar valt door zijn absurde hefboomeffecten.

Onze advocaat Eduard de Geer zette uiteen wat zijn strategie zal zijn bij de claimactie. Sheets hier. De redenering is ook gebaseerd op bovenstaande benadering van de marktprijs van bloot eigendom (= de contante waarde van alle toekomstige canons) en het verschil met de benadering van de gemeente. Daarbij is de gemeente op talloze punten in strijd met redelijkheid en billijkheid, met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, handelt zij onrechtmatig door misbruik te maken van omstandigheden (denk aan het gegeven dat het snel allemaal nog veel duurder wordt), en met het eigendomsrecht, verankerd in het Europees Verdrag voor de rechten van de Mens.
De vordering die de advocaat namens de deelnemende erfpachters zal neerleggen bevat de volgende eisen:
  • verbod om verder te gaan met het aanbieden van overstap op deze grondslag
  • een gebod om een redelijk aanbod te doen (dat de rechter dit zal uitspreken is niet waarschijnlijk, maar bij inwilliging van de andere eisen kan de gemeente toch niet veel anders)
  • verklaring dat het aanbod een onrechtmatige overheidsdaad is (onbehoorlijk)
  • schadevergoeding bij concrete en aantoonbare schade (in de huidige markt moeilijk hard te maken, wel theoretisch aannemelijk);
  • gedeeltelijke vernietiging van de afkoopsom als inmiddels al een overstap heeft plaatsgevonden. 
Dit laatste lijkt lastig, maar is tegelijkertijd cruciaal. Veel mensen zullen namelijk terecht tot de conclusie komen dat het toch beter is je hand te laten afhakken (uiterlijk 31-12-2018 instemmen met de overstapvoorwaarden 2014) dan te wachten op executie (bij einde tijdvak totaal onmogelijke uitkomst laten voorrekenen). Maar als je hebt getekend bij de notaris zal dit toch worden uitgelegd als instemming met de voorwaarden? Toch ziet De Geer hier kansen, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan. Hij zal gaan praten met de gemeente, die wellicht bereid zal zijn deelnemers aan de rechtszaak uitstel te verlenen tot de uitspraak. En als de erfpachter in correspondentie met de gemeente laat blijken dat hij het er absoluut niet mee eens is, kan de rechter wellicht misbruik van omstandigheden laten gelden. De Geer zal degene die meedoen helpen bij het opstellen van een dergelijke brief.

Er kwamen nog veel vragen uit de zaal. Ik pak een paar praktische eruit.
De vraag of je de winst van de procedure niet ook zult genieten als je als free rider niet meedoet met de procedure werd door De Geer eerlijk op hoofdlijnen positief beantwoord. Alleen de schadevergoeding en de laatste eis zijn persoonlijk, maar de andere uitspraken van de rechter zullen collectieve werking hebben. De uitkomst werkt ook strikt persoonlijk bij de bovengenoemde afspraken met de gemeente over de impact van een positieve uitspraak. Die afspraken betreffen bijvoorbeeld de situatie dat mensen de keus om te converteren al hebben moeten maken als de definitieve uitspraak pas na 2019 komt. Die afspraken gelden dan slechts voor de mensen die mee doen in de procedure.
Daarnaast is wel duidelijk dat de rechtszaak alleen kan plaatsvinden als er ook deelnemers zijn die bereid zijn te betalen! En het belang van de rechtszaak als strijdmiddel is zonder meer aanwezig.
Een klassiek prisoners-dilemma! Hoe meer erfpachters deze morele verplichting verzilveren, hoe beter. Uiteindelijk is het in ieders belang dat voldoende mensen meedoen.
Daarbij kwam nog de vraag of de winstgerelateerde vergoeding van 5% bij succes  gestaffeld zou kunnen worden als er veel erfpachters meedoen. De Geer gaf aan dat hij bij meer dan 200 inschrijvingen daar wel wat in ziet.
Ten slotte de logische vraag of een percentage van de ‘winst’ ook verschuldigd is als die niet te danken is aan de procedure, maar aan politieke veranderingen. Dat is natuurlijk niet het geval, behalve als die politieke draai aantoonbaar te wijten is aan de juridische druk. Ook hier regeren redelijkheid en billijkheid.


maandag 22 januari 2018

Na 2019 stort het Vernieuwde stelsel Eeuwigdurende Erfpacht al in de afgrond!

Onderstaande tekst is uitgesproken als inspraak in de raadscommissie RO op 17 januari 2018.
De rekensommen kon ik erbij laten uitdelen. Bedoeling was de Amsterdamse gemeentepolitiek erop te wijzen dat de moeizame besluiten van juni 2017 nu alweer failliet zijn, zodat de partijen aan de bak moeten om iets heel nieuws te bedenken.
Zo is de berekening van De Wildt op basis van de enorme waardestijgingen van het Amsterdamse vastgoed nuttig om de feiten scherp op het netvlies te krijgen. Nu kijken wat er gebeurt. Omdat weinig partijen er zin in hebben en 90% van de erfpachters te lui om zich erin te verdiepen, kan het zijn dat er niks gebeurt. Dan loopt het systeem op de klippen, maar dit zal zich manifesteren als er daadwerkelijk canonherzieningen einde tijdvak plaatsvinden. Dat gaat pas vanaf 2025 in grotere aantallen gebeuren. Dus de kans is aanwezig dat het gemeentebestuur een raadsperiode overslaat en pas in 2022 weer zijn agenda voor dit moeilijke onderwerp openstelt.

Dank u voorzitter,
Dit keer gaat het over erfpacht. Niet over agendapunt 21, maar over de inhoud. Aanleiding is het artikel van Ingenieur Rob de Wildt in Vastgoedjournaal, later verwerkt in De Telegraaf.   Gek dat dit stuk niet heeft geleid tot berichten in andere media, noch tot merkbare activiteit in de campagnes voor de gemeenteraadsverkiezingen.

De Wildt laat zien dat de berekeningswijze van de gemeente, waartoe in juni is besloten, vanaf 2020 leidt tot een explosie in de canonlasten voor erfpachters die dan nog willen overstappen of die een canonherziening einde tijdvak moeten doormaken. 
Huizenbezitters buiten de ring moeten rekenen met 5 tot 10 x zo hoge bedragen als de uitkomst van de rekentool! Van de waardestijging als gevolg van de oververhitte  verkopersmarkt, gaat 80% naar de gemeente. Het totale bedrag voor de 190.000 erfpachtwoningen dat aan de grondwaarde wordt toegerekend stijgt van 6 naar 25 miljard euro! In 5 jaar tijd!   Dankzij de griffier zijn de bijbehorende rekensommen*) aan u uitgedeeld.
Deze cijfers tonen ontegenzeggelijk aan dat het residuele rekenmodel van de gemeente onbruikbaar is. Er zit een gemeen hefboomeffect in. Het leidt tot het tegendeel van waar alle partijen in de raad al 10 jaar naar op zoek zijn, namelijk een duurzame Vernieuwing van het erfpachtstelsel, dat schoksgewijze en onbetaalbare canonverhoging vermijdt. 
Sommigen zullen misschien zeggen: dan moet je maar kiezen voor het aanbod van de gemeente om voor 2020 over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht!
OK, vraag is dan meteen hoe vrijwillig die overstap nog is. En dat is de juridische hoeksteen onder de overstapregeling, waarom het niet nodig werd geacht om met erfpachters te overleggen.

Dan nog zullen de meeste erfpachters om allerlei redenen niet overstappen.
En dan zitten we al over 2 jaar met een onwerkbaar en onredelijk erfpachtsysteem. U dacht dit onderwerp nu eindelijk van de agenda te hebben weggewerkt. Dat is een illusie. 

Ik zou zelfgenoegzaam kunnen zeggen: “we told you so” en “Hiermee is toch nog het ongelijk van de Grondwaardecommissie bewezen”, maar daar kopen we niks voor.
Belangrijker is tijdig concrete ideeën voor verbetering te presenteren, want anders krijgen we weer herhaling van zetten. Partijen die niet weten wat ze willen en wat er mogelijk is en dan weer een commissie laten beslissen.
Erfpachters zijn graag bereid hierover mee te denken.
Amsterdam kan zich niet nog een keer zo’n misser permitteren!



*) Rekensommen
Als de marktwaarde van woningen gemiddeld 50% stijgt en de herbouwwaarde (bouwkosten) die je ervan af moet trekken maar met 10 % dan is de resterende grondwaarde 4/5 = 80% van de totale waardestijging in die periode.
Er zijn 190.000 erfpachtwoningen die in 2014 gemiddeld 220.000 euro kostten en in 2020 (WOZ-waarde 1-1-2018) 330.000. Met een gemiddelde BSQ van 21% (volgens de raadsvoordracht van juni) is de totale virtuele erfpachtgrondwaarde (incl korting en premie) in 2014 6 miljard euro.
De extra erfpachtgrondwaarde in 2020 is 0,8 (80%) x 190.000 x 110.000 = 16,7 mrd. euro MEER geworden. Dus totale erfpachtgrondwaarde was in 2014 6 mrd. Wordt in 2020 bijna 23 miljard. Daar doen we nog de 2 miljard overstappremie die vervalt bovenop: 25 miljard! Grove berekening, maar zo is het wel ongeveer.

Zuid Oost:
2014-2019 BSQ 5%. (bouwkosten 190.000!) WOZ 200.000,
Erfpachtgrondwaarde 0,05 x 200.000 x 0,675 = 6750
Na 2020 WOZ 300.000. Bouwkosten + 10% 209.000. BSQ 30%.
Erfpachtgrondwaarde 0,3 x 300.000 x 0,9 = 81.000!   MEER 74.000!!

Noord: BSQ = 10%
2014-2019: WOZ 200.000 Bouwkosten dus 180.000
Erfpachtgrondwaarde 0,1 x 200.000 x 0,675 = 13.500
Na 2020: WOZ 300.000 Bouwkosten nu + 10% 198.000 BSQ nu 34%
Erfpachtgrondwaarde 0,34 x 300.000 x 0,9 = 102.000   MEER 88.500 !!!

West / Oost BSQ = 30%
2014-2019: WOZ 400.000 Bouwkosten dus 280.000
Erfpachtgrondwaarde 0,3 x 400.000 x 0,675 = 80.000
Na 2020: WOZ 600.000, Bouwkosten nu 308.000, BSQ nu 47%
Erfpachtgrondwaarde 0,47 x 600.000 x 0,9 = 254.000   MEER 174.000 !

Zuid  BSQ = 45%
2014-2019: WOZ 600.000 Bouwkosten dus 320.000
Erfpachtgrondwaarde 0,45 x 600.000 x 0,675 = 180.000
Na 2020: WOZ 900.000, bouwkosten nu 352.000, BSQ afgetopt 49%
Erfpachtgrondwaarde 0,49 x 900.000 x 0,9 = 397.000    MEER 217000 !

donderdag 21 december 2017

Politiek kijkt weg voor het echte probleem bij de afschaffing van de Wet-Hillen


Met verbazing hebben we het debat over de afschaffing van de Wet-Hillen op 12 december in de Eerste Kamer gevolgd. De kern zit in de onderstaande passage waar de staatssecretaris aan het woord is, die daar de teneur van de voorafgaande sprekers volgt.
Eerder had de heer Van Strien (PVV) gevraagd of de tarieven van het eigenwoningforfait 50% naar beneden gaan als de WOZ-waarden twee keer zo hoog worden (hij zei iets anders, maar dit is de essentie). Dat werd bevestigd. Daardoor wordt het nadeel van de afschaffing van Hillen voor de meeste woningen inderdaad gedempt. Maar het gaat niet op voor het villatarief als woningen boven de drempel van circa 1 mln. euro uitstijgen (stenen waarde waar je niks voor koopt, want je moet erin wonen).

De staatssecretaris geeft hieronder terecht aan dat de echte pijn zit bij de huizen boven 1 miljoen euro. En dan in het bijzonder voor mensen met een klein pensioen en weinig box-3 vermogen (dat relatief veel ouderen een zeker spaarvermogen bezitten mag trouwens niet verbazen en ook niet als een luxe worden beschouwd. Een appeltje voor de dorst hebben deze mensen nodig, o.a. voor zorgkosten, en daar bewust voor gespaard, maar dit terzijde).

De Staatssecretaris: "Ik probeerde alleen aan te geven, maar misschien moet ik niet te veel focussen op mensen met villa's van boven een miljoen, dat het beeld dat is neergezet, namelijk dat de Hillenaftrek vooral heel pijnlijk was voor een AOW'er met een heel klein pensioen erbij met toevallig een afgelost huis, niet juist is. De heer Nagel stelde dat 10% van de mensen een inkomen heeft van kleiner dan €15.000, maar zelfs die framing wil ik nog een klein beetje anders maken, want van dezelfde groep heeft meer dan 60% een individueel box-3-vermogen dat belastbaar is. Daarvan heeft 25% een box-3-vermogen van boven de ton. Ik zeg niet dat die mensen geen last van de maatregel hebben, maar als dat wel het geval zou zijn, dan is het nog steeds niet de groep waarmee Hillen nu wordt aangevallen. Als je zou verwachten dat je met een bepaalde groep Hillen wel zou kunnen aanvallen, dan zou het eerder gaan om de groep mensen met een villabelasting moeten zijn, want die hebben per saldo, inclusief de andere maatregelen die het kabinet neemt, potentieel een min of een structurele min. Dat is eigenlijk de framing, zoals ik die hier vanavond neerzet."
Toch zei bijvoorbeeld Marnix van Rij (CDA) dat hij het liever niet over die groep heeft en geen andere partij hoorde je erover. Het verbaast ons nu zo dat de zorg van de volksvertegenwoordigers (en van de staatssecretaris die hen uiteindelijk volgt) niet uitgaat naar deze niet geringe groep die dankzij de stijgende woningprijzen alleen maar zal toenemen. En wel exponentieel, omdat de drempel ongeveer constant blijft en de woningprijzen landelijk gemiddeld met 5% per jaar zullen stijgen en in de grote steden (Amsterdam voorop) nog veel harder. Zoals wij hebben becijferd zullen in 2048 wel 95% van alle Amsterdamse koopwoningen tot de villacategorie behoren!
In Amsterdam komt deze last bovenop de aanslag van de erfpachtcanons, die over dezelfde WOZ-waarden worden berekend!

Als we minder diep in de glazen bol kijken, is het toch onomstreden dat een substantiële groep nu levende AOW-ers of aspirant-AOW-ers het nog zal meemaken dat zij, die hun woning in de vorige eeuw voor enkele tonnen guldens konden kopen, dankzij een jaarlijks oplopende EWF-belasting met villatarief gedwongen zullen moeten verhuizen! Zij zullen dan ver weg moeten gaan wonen of veel moeten inleveren in kwaliteit om nog uit de kosten te komen. Reken maar uit hoe hard een tarief van 2,35% aantikt bij zescijferige WOZ-waarden. Dat kan nooit uit een klein niet-geïndexeerd pensioen worden betaald. En verhuizen is voor deze groep extra bezwaarlijk.
Dit is toch schrijnend! Waarom komt niemand (ook 50PLUS niet) voor deze groep op? Is het alleen het astronomisch aandoende papieren (stenen) vermogen dat in de beeldvorming een rijkdom suggereert die in feite niet bestaat en zeker niet in koopkracht kan worden omgezet? Ik zou denken dat volksvertegenwoordigers zich daar overheen zouden moeten kunnen zetten. 
Het kabinet en de regeringspartijen benadrukken steeds dat we het "hele plaatje" moeten bezien. Welnu, dit aspect hoort in dat hele plaatje te worden meegenomen.
Wie neemt de handschoen op om de ramp die zich sluipenderwijs dankzij de gifpil van het villatarief dreigt te voltrekken op een of andere wijze af te wenden?
Er moet bij de afschaffing van de Wet-Hillen echt iets aan het villatarief worden gedaan (dat van later datum dan de wet Hillen dateert en op het moment van invoering daar niet mee interfereerde, maar nu wel)!
Als het nu niet ingepast kan worden dan moet dit bij de evaluatie geregeld worden, die al in 2019 zal plaatsvinden. De staatssecretaris heeft nog even de tijd om over een passende oplossing na te denken.

Analyse van het besluit van minister Ollongren om de erfpachtbesluiten van de gemeente Amsterdam NIET te vernietigen.



Vijf maanden nadat Stichting Erfpachtbelang Amsterdam SEBA en wij een verzoek hadden ingediend de Amsterdamse erfpachtbesluiten te vernietigen wegens strijd met het recht en het algemeen belang, krijgen wij dit antwoord van de minister van Binnenlandse Zaken. Hier volgt een analyse van deze brief. 

Juridisch stelt de brief weinig voor.
1. Het procedurele argument (de verzoekers hebben niet het echte besluit met rechtsgevolgen genoemd, maar alleen de politieke bekrachtiging daarvan door de raad) is een giller! Het is van de categorie ‘paarse krokodil’ (ja ik zie wel welke besluiten u bedoelt, maar u moet ze wel precies opschrijven). Als je burgers kwaad wil maken, moet je met zulke formalistische kul aankomen.
a. Het Gemeenteblad van Amsterdam geeft precies dezelfde vindplaats voor de besluiten. Dus die gebruikt ook een verkeerde aanduiding?;                                                                          
b. de minister gaat verder wel in op de besluiten, dus weet donders goed waar het om gaat;              
c. de Kroon heeft een eigen opdracht onrechtmatige besluiten niet in stand te laten. Het instrument vernietiging door de Kroon heet in bestuurlijk jargon zelfs ‘Spontane vernietiging’, is dus ook bedoeld om door de minister uit eigen beweging toe te passen. In het beleidskader voor schorsing en vernietiging uit 2010 staat het zo: “In de eerste plaats moet worden gesignaleerd dat een besluit mogelijk in strijd is met het recht of het algemeen belang. Dit kan op drie manieren. In de eerste plaats kan de Kroon zelf signaleren dat een besluit mogelijk voor vernietiging in aanmerking komt. Daarnaast kunnen burgers een verzoek tot vernietiging doen.”

2. Inhoudelijk gaat de minister niet in op belangrijke argumenten: de strijd met de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur, het verbod voor gemeenten om progressieve tarieven te hanteren (inkomens- en vermogenspolitiek), de impact voor de rijksbegroting doordat excessieve canons aftrekbaar zijn voor de inkomstenbelasting.

3. De inhoudelijke argumenten herhalen de bekende redenering van de gemeente over de residuele rekenmethode, namelijk dat de actuele grondwaarde opnieuw mag worden gebruikt als grondslag voor de erfpachtcanon. De gemeente meent de grondwaarde in plaats van de waarde van het bloot eigendom na aftrek van de erfpachtwaarde in rekening te mogen brengen. Dit is een wezenlijk geschilpunt, dat echter in een bijzonder daglicht komt te staan nu blijkt dat de verantwoordelijk wethouder als lijsttrekker van zijn partij al te kennen heeft gegeven dat hij het zelf niet eens is met deze methodiek, althans met de zeer scheve uitkomsten ervan. Immers, de VVD pleit voor verdere aftopping van de bbq tot 30%, voor een extra korting van 50% om de financiele gevolgen van het afschaffen van de steeds bezwaarlijker canonlast voor de erfpachters te mitigeren en belooft de voorwaarden van het overstapaanbod ongemoeid te laten tot 2022). Kortom, het was niet moeilijk geweest de juridische argumenten omgekeerd te laten uitpakken. Dit brengt ons op de politieke argumenten achter het besluit van de minister.

Politiek is hier iets (heel) bijzonders aan de hand.
1. Politiek is de situatie bijzonder, omdat de minister in de beeldvorming haar eigen besluit had moeten vernietigen. Dat is echter maar schijn, want formeel is de minister als functionaris van de Kroon een heel andere figuur dan de wethouder van de gemeente Amsterdam. In dit geval kon de minister zelfs door vernietiging van de besluiten politieke eer oogsten door duidelijk te maken hoe onafhankelijk ze wel is. Nu heeft ze die kans gemist en zullen de mensen onwillekeurig de verdenking koesteren dat de slager het eigen vlees heeft gekeurd.

2. De bovengenoemde discussie over erfpachtrecht en grondwaarde laat al zien dat erfpacht een niet onbelangrijke rol speelt in de komende gemeenteraadsverkiezingen. Het is aannemelijk dat juist de eigen partij van de minister (die in 2014 had beloofd “het schandelijke afromen van de woningwaarde” te zullen afschaffen) en de VVD, die soortgelijke beloften heeft gedaan, grote electorale schade zullen opleveren. Beide partijen hebben hun beloften niet heeft waargemaakt in de ogen van juist de kiezers in de wijken die het meest gedupeerd zijn door de erfpachtbesluiten. Dus, politiek had het heel voordelig kunnen zijn voor juist die partijen als de minister hen met een vernietigingsbesluit (inclusief een aanwijzing hoe de erfpachtbesluiten te repareren) “te hulp was gekomen’. Daarmee zou een angel uit de campagne zijn weggenomen en een troef voor de concurrentie CDA/Erfpachtpartij (en wellicht anderen als Forum van Democratie) uit handen zijn geslagen. Hoe moet het gegeven dat de minister deze kans niet heeft benut (wat juridisch dus best had gekund) dus worden uitgelegd? De eigen partij D66-Amsterdam heeft niets in de het verkiezingsprogramma opgenomen, waaruit kan worden afgeleid dat zij de huidige besluiten voor lief neemt en niet zwaar tilt aan de electorale gevolgen. Voor de VVD ligt dat anders. Immers zij zegt wel verandering te willen. De wethouder/lijsttrekker Eric van der Burg was op de hoogte van het verzoek tot vernietiging van de besluiten en had ampel gelegenheid om zijn oud-collega te suggereren van deze mogelijkheid in zijn voordeel gebruik te maken. Immers, de kans dat het verkiezingsprogramma van de VVD op dit punt in een volgend college gerealiseerd kan worden is minimaal. Dus dit was voor hem vrijwel de enige kans. Dat de VVD hier binnenskamers niet (voldoende krachtig) op heeft aangedrongen roept extra vragen op over de ernst van de verkiezingsbeloften van deze partij. Andermaal, nu de kiezers al zeer sceptisch zullen zijn na de ervaringen van de vorige keer.

3. Misschien heeft de minister (weer voor de beeldvorming) het niet aangedurfd haar eigen stad, de grootste stad van het land, voor het hoofd te stoten? Voor dit argument is geen echte reden, omdat in het zelfde genoemde verkiezingsprogramma de verdediging van de dan gedesavoueerde wethouder al klaarligt: “wij konden in dit college onze wensen niet realiseren”. Dus Eric van der Burg hoeft als woordvoerder van de gemeente zich helemaal niet gedesavoueerd te voelen, maar kan laten blijken dat hij au fond de maatregel opvat als steun in de rug voor een nog redelijker uitkomst.

Politiek waren de belangrijkste argumenten dus gericht op wel vernietigen (met mogelijkheid om te repareren, dus zonder schade voor erfpachters, bijvoorbeeld in Zuid-Oost, die juist blij waren met de genomen besluiten). Dat brengt ons op de economische aspecten.

Economisch zijn er zwaarwegende belangen in het spel, die vermoedelijk de doorslag hebben gegeven.
1. Voor de gemeente Amsterdam, in het bijzonder de wethouder van Financiën Kock, gaat het om veel geld, binnen te halen van erfpachters die zich met het mes op de keel bijna gedwongen voelen om toch maar over te stappen (in het licht van de sterk opgelopen huizenprijzen waardoor het alternatief voor hen nog ongunstiger is). Juridisch heet dit een wilsgebrek, maar het gaat nu om economische factoren. Ook zijn er erfpachters die het liefst afkopen, zelfs als ze weten dat ze eigenlijk te veel betalen, omdat ze veel spaargeld op de bank hebben dat zeer weinig opbrengt. Deze mensen vinden het belangrijk om van het gezeur af te zijn en willen t.z.t. ook geen 4,5% (canon)rente betalen. De wethouder van Financiën ziet deze klanten graag komen om zijn schuldpositie te verbeteren.

2. Voor de rijksoverheid, die zelf  heel veel aan erfpacht verdient op de Waddeneilanden en andere bezittingen van het Rijksvastgoedbedrijf, zou de uitspraak van de minister ook nadelige financiële gevolgen kunnen hebben als de erfpachters daar op soortgelijke wijze in het geweer komen. Bij Binnenlandse Zaken zit een ‘bureau’ erfpachtzaken in de Directie Wonen, dat zorgvuldig waakt voor het verpachtersbelang, zoals onlangs ook weer is gebleken bij Kamervragen van onder meer het Kamerlid Ronnes. Dit Bureau had niet het voortouw bij de reactie van de minister, maar is daar zeker nauw bij betrokken geweest.

3. Het verlies aan belastinginkomsten doordat canons aftrekbaar zijn en te hoge canons dus geld kosten voor de schatkist weegt niet op tegen deze financiële voordelen. In de eerste plaats gaan de verhoogde jaarlijkse canonbetalingen pas op langere termijn (na einde tijdvak) lopen en in de tweede plaats is de aftrek voor de inkomstenbelasting dan gemaximeerd op het lage tarief.