zaterdag 7 januari 2017

Overstapregeling ramp voor Amsterdam


Overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht een ramp voor bewoners Amsterdam

door Anne Marie Meijer en Evert Brouwer
De gemeente Amsterdam heeft op 5 januari een voorstel gepubliceerd voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht1.
Het idee van eeuwigdurende erfpacht is in principe een goed idee. De uitwerking van de gemeente leidt echter tot grote rechtsongelijkheid tussen erfpachters en een enorme toename van de woonlasten.

De consequenties van het voorgestelde Amsterdamse erfpachtbeleid zijn:
1. Erfpachters in Centrum, Zuid, Oost en West gaan bij overstap tot 40x (veertig keer) meer erfpacht betalen
2. Grote financiële problemen voor erfpachters in deze wijken met gedwongen verhuizing en sociale problemen als gevolg
3. Waardedaling van woningen op erfpacht die niet is afgekocht
4. Banken kunnen weigeren een hypotheek af te geven voor huizen waarbij geen overstap is gemaakt naar eeuwigdurende erfpacht
5. Bij verkoop van huizen op erfpacht komen deze ‘onder water te staan’
6. Sterke stijging van huren om de nieuwe canons te kunnen betalen
7. Vertrek van middeninkomens uit de stad

Deze consequenties treffen dus niet alleen de 110.000 erfpachters, maar de gehele Amsterdamse bevolking, omdat huizen op erfpacht ook verhuurd worden en vertrek van middeninkomens de stad geen goed doet.

De gemeente hanteert twee uitgangspunten voor berekening van de erfpacht: WOZ-waarde en straatquote. De straatquote, een indicator voor de kwaliteit van de locatie, is gerelateerd aan de WOZ-waarde. Deze loopt van 60% in Centrum tot 9% in Zuid-Oost.
WOZ-waarde en straatquote versterken elkaar en leiden tot grote verschillen in erfpacht tussen wijken. Pachters in het Centrum gaan bij een gelijke WOZ-waarde 5x zoveel erfpacht betalen als pachters in Nieuw-West of Zuid-Oost. Zie de tabel om te zien wat erfpachters gaan betalen.

Tabel: Afkoopsom en canon voor WOZ-waarde €300.000 per wijk op basis van overstapregeling eeuwigdurende erfpacht voor zittende erfpachters (inclusief 10% aftrek vanwege depreciatie).






      Wijken      Vloeropper-  WOZ-waarde   Voorbeeld       Afkoopsom      Aanvangsprijs
                              vlak                                      straat-        erfpachtgrond          canon
                                                                          quotes                                   (wordt jaarlijks
                                                                                                                          geïndexeerd)               Centrum          50                € 300.000             60 %           € 160.380             € 3833            

    Zuid                 54                € 300.000            45 %           € 120.285             € 2875            
    Oost/West        70                € 300.000            38 %           € 101.574             € 2428                  
    Noord             100               € 300.000            18 %           €  48.114              € 1149             
    Nieuw-West/  125               € 300.000             12 %           €  32.076             €   766
    Zuid-Oost                                                                                                                                   

Naast bovengenoemde verschillen tussen erfpachters in verschillende wijken worden woningcorporaties sterk bevoordeeld. Voor corporatiewoningen op erfpachtgrond gelden gunstige vaste canontarieven per m2, namelijk € 215 per vierkante meter, ongeacht de locatie in de stad. Bij verkoop of verhuur in de vrije sector moeten de woningcorporaties extra erfpacht afdragen, variërend van € 284 per m2 in Centrum tot € 49 in Zuidoost. Een heel ander systeem dus, dat erin resulteert dat een woningcorporatie bij verkoop slechts 1/6 hoeft te betalen van wat een erfpachter in Centrum of Zuid moet betalen voor een woning die niet in de verkoop is.
Bij verkoop zullen de woningcorporaties dus grote winsten maken. De erfpachters daarentegen hebben geen verkoopopbrengst waaruit die erfpachtverhoging betaald kan worden. Zij wonen in hun huizen. Toch worden deze voor de erfpacht beoordeeld op hun leegwaarde bij verkoop. De redelijkheid en billijkheid hiervan is ver te zoeken.

Kwalijk, tenslotte, is dat de gemeente Amsterdam druk uitoefent op bestaande erfpachters om dit jaar nog over te stappen: een gunstiger WOZ-waarde in 2014 zou een korting van minstens 28% opleveren. Dat de WOZ-waarde blijft stijgen is nog maar de vraag aangezien vele erfpachters het geld niet hebben voor een afkoop en huizen op voortdurende erfpacht waarschijnlijk in prijs zullen dalen.

De hoofdvraag hier is waarom de gemeente Amsterdam heeft gekozen voor een beleid dat zoveel ongelijkheid en zo’n grote lastenverhoging voor burgers teweeg brengt. Wij vinden dit zeer schokkend.

Wil je reageren, ga dan naar deze site:
De inspraakrondes starten 9 januari a.s. al. Op basis hiervan wordt de definitieve regeling door de gemeente vastgesteld.
Voor verdere informatie:
Verontruste Erfpachters Amsterdam
Jan Schrijver
email: jfschrijverATgmail.com



Erfpacht is een recht dat ligt tussen eigendom en huur. De gemeente Amsterdam is eigenaar van ongeveer 80% van alle grond binnen de gemeentegrenzen. Een groot deel van deze grond wordt in erfpacht uitgegeven. Dat betekent dat de gemeente eigenaar van de grond blijft en dat erfpachters gedurende lange tijd het gebruiksrecht ervan krijgen. De jaarlijkse vergoeding die daarvoor betaald wordt noemt men de canon. Deze wordt afgesloten voor meestal 50 jaar. Aan het eind van een tijdvak wordt de canon aangepast aan de dan geldende grondwaarde en canonpercentages. 
Aangezien deze stijgen, wordt de erfpacht bij nieuwe aanpassing aanzienlijk duurder. Om de huizenbezitter (en de bank) meer zekerheid te geven over de waarde van de erfpacht, heeft de gemeente nu de eeuwigdurende erfpacht geïntroduceerd. Mensen die vanuit voortdurende erfpacht (het huidige systeem) hierop overstappen krijgen een canon dat voor altijd vaststaat. Ook kan men deze canon afkopen. Men is dan nog steeds geen eigenaar, dat blijft de gemeente, maar hoeft geen erfpacht meer te betalen.

Geen opmerkingen:

Een reactie posten