maandag 9 januari 2017

Ongelijkheid in de behandeling van erfpachters

Gelijkheidsbeginsel een farce
In het voorliggende overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht wordt veel geschermd met het gelijkheidsbeginsel*).
In plaats van gelijkheid, is ongelijkheid het voornaamste kenmerk van erfpacht en van de huidige voorstellen. We noemen vier ongelijkheden:

1. Erfpachters worden op groteske wijze anders behandeld dan eigenaren op eigen grond. De laatsten zijn juist doorgaans de rijksten. De grachtenpanden en het Vondelparkkwartier staan op eigen grond, want toevallig uitgegeven voor 1896, toen erfpacht werd ingevoerd. Erfpacht werkt dus sowieso denivellerend!
Het argument voor erfpacht dat de stijging van de grondwaarde ten goede komt aan de gemeenschap, geldt dus al niet voor huizenbezitters op eigen grond. Die genieten toch net zo goed van de gemeenschapsvoorzieningen in de stad? Om dat idee consequent door te voeren, zou de gemeente veel beter de Onroerend Zaak Belasting als instrument kunnen inzetten.
Bovendien is de verdeling van erfpacht en eigen grond binnen de ring van Amsterdam uiterst grillig en willekeurig. Kijk maar naar de bovenstaande kaart van Amsterdam-Zuid, waar eigen grond wit is en erfpacht rood. De woningprijzen aan de beide zijden van de Lairessestraat bijvoorbeeld zijn nauwelijks verschillend. Dus je koopt als erfpachter je woning voor de hoofdprijs, maar later wordt je duidelijk dat je terwille van de gemeenschap slechts de helft aan waarde bezit; de rest zit volgens de gemeente in de grond (wat van geen kant klopt, zoals in het verhaal over de tegenvordering blijkt, maar wat doe je eraan?).

 2. Erfpachters onderling worden nog meer ongelijk behandeld. De straatquote, een indicator voor de kwaliteit van de locatie, is gerelateerd aan de WOZ-waarde. Centrum en Zuid krijgen een straatquote van 55-60%, respectievelijk 45-80%; voor de overige wijken loopt dit van 9% tot 25%. Zie website van Amsterdam. WOZ-waarde en straatquote versterken elkaar. Pachters in het Centrum gaan daardoor bij een gelijke WOZ-waarde ruim 5x zoveel erfpacht betalen als pachters in Nieuw-West. Bij een gelijke vloeroppervlakte wordt die verhouding zelfs 12 :1!

3. Kijken we nu naar de afspraken die met woningcorporaties zijn gemaakt, dan springt nog een ongelijkheid in het oog. De grondprijs voor nieuw gebouwde sociale huurwoningen wordt € 215 per vierkante meter, ongeacht de locatie in de stad.
Bij verkoop of dure verhuur moeten de woningcorporaties extra erfpacht afdragen, variĆ«rend van 284 euro per m2 in Centrum tot 49 euro in Zuidoost. Maar dat brengt de erfpachtgrondwaarde toch slechts op € 499 per m2 voor een woning in het centrum en € 264 per m2 voor een woning in Zuid-Oost.
Voor een woning van 50 m2 in het Centrum is de eeuwigdurende afkoopsom voor een woningcorporatie € 24.950 (50 x 499). Uitgaande van een vierkante meterprijs van € 6000 (= WOZ-waarde € 300.000)  moet de particuliere erfpachter in Centrum € 170.000 betalen. Dit is bijna 7 x zoveel als wat een corporatie moet betalen bij verkoop.
Bij verkoop zullen de woningcorporaties grote winsten maken, waaruit die extra erfpacht gemakkelijk betaald kan worden. De erfpachters daarentegen hebben geen verkoopopbrengst waaruit die erfpachtverhoging betaald kan worden. Zij wonen in hun huizen. Toch worden deze voor de erfpacht beoordeeld op hun leegwaarde bij verkoop. De redelijkheid en billijkheid hiervan is ver te zoeken.

4.  Ten slotte moet de gemeente niet aankomen met het argument gelijkheid bij erfpacht, want er zijn weinig regelingen, waarvan de toepassing in 120 jaar zo’n lappendeken is van willekeurige verschillen heeft opgeleverd. Soms bij huizen in dezelfde straat die een zeer verschillende canon betalen, omdat er uitzonderingen en maatwerk zijn toegepast.

Dergelijke ongelijkheden tussen burgers zou de Amsterdamse politiek niet moeten willen, niet in stand moeten laten, en zeker niet moeten versterken, zoals het college nu doet. 

*) Bijvoorbeeld de drogreden dat het overstappen op een veel gunstiger berekeningswijze voor canons (onvermijdelijk om te voorkomen dat uiteindelijk erfpachters bij canonherzieningen massaal gedwongen worden om met verlies te verkopen en te verhuizen) oneerlijk zou zijn voor mensen die net een canonherziening achter de rug hebben. Dan kun je dus nooit een regeling verbeteren, omdat er altijd mensen zullen zijn die nog onder het oude regiem vielen.

Geen opmerkingen:

Een reactie posten