donderdag 8 februari 2018

See you in court!

Kort verslag (impressie) van de erfpachtersbijeenkomst in de Thomaskerk op 6 februari 2018.
In een stampvolle Thomaskerk had SEBA een bijeenkomst georganiseerd over de actuele stand in de erfpachtstrijd. De laatste stoelen waren bezet; er was dus veel animo voor.

Eerst gaf voorzitter Koen de Lange een helder resumé van de kern van de zaak. Dit zijn de sheets.
Volgens tal van bronnen uit wetenschap en praktijk is een reële benadering van de marktprijs van het bloot eigendom van de erfverpachter mogelijk, die steeds uitkomt op circa 10% van de marktwaarde. Dat Bloot Eigendom is wat de gemeente ons nu eigenlijk wil ‘verkopen’ bij de overstapregeling. Dat is dus niet de erfpachtgrondwaarde waar de gemeente nu mee komt, die een vertaling is van de stelling dat wij erfpachters slechts de (her)bouwwaarde van het pand bezitten en de gemeente de rest. Wat boven de 10% uitstijgt is dus te veel gevraagd, onteigening of diefstal. Zoals je het noemen wilt. De anomalie blijkt nog veel duidelijker als je verder gaat kijken dan 1-1-2020, want dan wordt de afroming door de gemeente opeens nog veel groter. Dan zijn alle erfpachters, ook in Zuid Oost of Noord de pineut.

Onder meer werd hierbij een recent artikel van prof. Van Gool aangehaald. In dit artikel zit de essentie van onze ellende besloten. Prof. Van Gool zegt enerzijds hetzelfde over die ‘echte’ marktwaarde, maar mij valt op dat hij niet doorbijt. Hij stelt dat het nodig is om rekening te houden met redelijkheid en billijkheid, zich bewust te zijn van de monopoliepositie en van de zorgplicht van de gemeente. Maar hij zegt ook dat de gemeente in principe de vrijheid heeft een andere prijs te vragen dan de marktprijs. Er spelen dan allerlei politieke overwegingen mee. Alleen, als de gemeente dat maar eerlijk zou zeggen! Is dat het dan? Inderdaad heeft de gemeente erg slecht en verhuld gecommuniceerd, maar er is in die meter papier ook wel ergens een passage aan te wijzen waarin de gemeente aangeeft dat het beginsel dat de waardestijging van het vastgoed aan de gemeenschap behoort toe te komen leidend was bij de inrichting van haar BSQ-methode. We hebben tot nu toe niet de harde norm dat dit niet mag en dat alleen de 'echte' marktprijs van de erfpachters gevraagd mag worden. Integendeel, rechters zijn meermalen met de publieke erfverpachters meegegaan. Wat betekent dit nu voor onze rechtszaak?
Koen de Lange sloot af met de aansporing om op 21 maart vooral goed te stemmen en hij overtuigde met de stelling dat het CDA de enige partij is die consequent een zuiver erfpacht(ers)standpunt heeft verwoord. Zozeer dat hij en anderen er zelf toe zijn overgegaan zich bij die partij aan te sluiten.

De politieke actielijn is dus waarschijnlijk de komende jaren nog de belangrijkste. De gemeenteraad zal toch echt iets moeten doen met het gegeven dat na 2020 het overstappen voor iedereen onbetaalbaar zal zijn geworden. Zie mijn blog hierover. Maar is daarmee een rechtszaak zinloos? Allerminst. In de eerste plaats geeft die gelegenheid om het zuivere standpunt waar erfpachters recht op hebben nog eens scherp neer te leggen. En éénmaal moet er toch een rechter komen die de kromme effecten van het door de gemeente gekozen stelsel doorprikt. Ook die rechter wordt daarbij geholpen door de huidige omstandigheden, dat dit stelsel, dankzij de sterke woningprijsstijgingen, al in 2020 in elkaar valt door zijn absurde hefboomeffecten.

Onze advocaat Eduard de Geer zette uiteen wat zijn strategie zal zijn bij de claimactie. Sheets hier. De redenering is ook gebaseerd op bovenstaande benadering van de marktprijs van bloot eigendom (= de contante waarde van alle toekomstige canons) en het verschil met de benadering van de gemeente. Daarbij is de gemeente op talloze punten in strijd met redelijkheid en billijkheid, met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, handelt zij onrechtmatig door misbruik te maken van omstandigheden (denk aan het gegeven dat het snel allemaal nog veel duurder wordt), en met het eigendomsrecht, verankerd in het Europees Verdrag voor de rechten van de Mens.
De vordering die de advocaat namens de deelnemende erfpachters zal neerleggen bevat de volgende eisen:
  • verbod om verder te gaan met het aanbieden van overstap op deze grondslag
  • een gebod om een redelijk aanbod te doen (dat de rechter dit zal uitspreken is niet waarschijnlijk, maar bij inwilliging van de andere eisen kan de gemeente toch niet veel anders)
  • verklaring dat het aanbod een onrechtmatige overheidsdaad is (onbehoorlijk)
  • schadevergoeding bij concrete en aantoonbare schade (in de huidige markt moeilijk hard te maken, wel theoretisch aannemelijk);
  • gedeeltelijke vernietiging van de afkoopsom als inmiddels al een overstap heeft plaatsgevonden. 
Dit laatste lijkt lastig, maar is tegelijkertijd cruciaal. Veel mensen zullen namelijk terecht tot de conclusie komen dat het toch beter is je hand te laten afhakken (uiterlijk 31-12-2018 instemmen met de overstapvoorwaarden 2014) dan te wachten op executie (bij einde tijdvak totaal onmogelijke uitkomst laten voorrekenen). Maar als je hebt getekend bij de notaris zal dit toch worden uitgelegd als instemming met de voorwaarden? Toch ziet De Geer hier kansen, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan. Hij zal gaan praten met de gemeente, die wellicht bereid zal zijn deelnemers aan de rechtszaak uitstel te verlenen tot de uitspraak. En als de erfpachter in correspondentie met de gemeente laat blijken dat hij het er absoluut niet mee eens is, kan de rechter wellicht misbruik van omstandigheden laten gelden. De Geer zal degene die meedoen helpen bij het opstellen van een dergelijke brief.

Er kwamen nog veel vragen uit de zaal. Ik pak een paar praktische eruit.
De vraag of je de winst van de procedure niet ook zult genieten als je als free rider niet meedoet met de procedure werd door De Geer eerlijk op hoofdlijnen positief beantwoord. Alleen de schadevergoeding en de laatste eis zijn persoonlijk, maar de andere uitspraken van de rechter zullen collectieve werking hebben. De uitkomst werkt ook strikt persoonlijk bij de bovengenoemde afspraken met de gemeente over de impact van een positieve uitspraak. Die afspraken betreffen bijvoorbeeld de situatie dat mensen de keus om te converteren al hebben moeten maken als de definitieve uitspraak pas na 2019 komt. Die afspraken gelden dan slechts voor de mensen die mee doen in de procedure.
Daarnaast is wel duidelijk dat de rechtszaak alleen kan plaatsvinden als er ook deelnemers zijn die bereid zijn te betalen! En het belang van de rechtszaak als strijdmiddel is zonder meer aanwezig.
Een klassiek prisoners-dilemma! Hoe meer erfpachters deze morele verplichting verzilveren, hoe beter. Uiteindelijk is het in ieders belang dat voldoende mensen meedoen.
Daarbij kwam nog de vraag of de winstgerelateerde vergoeding van 5% bij succes  gestaffeld zou kunnen worden als er veel erfpachters meedoen. De Geer gaf aan dat hij bij meer dan 200 inschrijvingen daar wel wat in ziet.
Ten slotte de logische vraag of een percentage van de ‘winst’ ook verschuldigd is als die niet te danken is aan de procedure, maar aan politieke veranderingen. Dat is natuurlijk niet het geval, behalve als die politieke draai aantoonbaar te wijten is aan de juridische druk. Ook hier regeren redelijkheid en billijkheid.