dinsdag 10 januari 2017

Juridische aanvechtbaarheden



De gemeente denkt als monopolistische grootgrondbezitter dat zij de erfpachters naar goeddunken kan uitbuiten. Het is opvallend hoezeer zij hierin wordt gesteund door de rechterlijke macht. De Hoge Raad heeft bijvoorbeeld al uitgesproken dat het gewettigd is bij canonherziening de actuele grondwaarde te gebruiken. Steeds is echter niet de kernvraag aan de orde geweest of erfpachters geen recht hebben op een evenredig aandeel in de waardevermeerdering van de grond. Dat is urgent.

De gemeente permitteert zich juridische aanvechtbaarheden in het erfpachtbeleid*). Maar kan de onrechtmatigheid daarvan ook formeel door een rechter worden vastgesteld? Nog weinig rechters  hebben de gemeente tot heden teruggefloten. De gemeente zeilt net steeds tussen de klippen door.

Een erfpachtovereenkomst is een privaatrechtelijke wilsovereenkomst tussen twee gelijkwaardige partijen. De gemeente doet echter alsof zij de voorwaarden eenzijdig kan decreteren. Er wordt inspraak georganiseerd, maar inspraak is een middel dat past bij ‘gewone’ publiekrechtelijke besluiten in het algemeen belang. Bij een contract passen onderhandelingen en wilsovereenstemming, maar daar is geen sprake van.

De gemeente erkent dat ze niet eenzijdig de contractvoorwaarden kan veranderen, maar beklemtoont dat ze dat ook niet doet. Er wordt een 'volstrekt vrijwillig' aanbod gedaan over te stappen op eeuwigdurende erfpacht, waar de erfpachters niet op hoeven ingaan. Ze kunnen immers terugvallen op de bestaande contractvoorwaarden en horen te weten wat die meebrengen (canonherzieningen aan het einde van tijdvak). In het verhaal over de diefstal van de eeuw zien we hoe vrijwillig de overstap nu echt is. Maar is het juridisch hard te maken dat de gemeente dit willens en wetens heeft gedaan?

Is het onrechtmatig handelen van de gemeente als haar aanbod uiteindelijk een waardedaling van het vastgoed op erfpacht teweeg brengt? Bijvoorbeeld omdat kopers ervoor terugschrikken een pand te kopen waarvan de gemeente stelt dat het maar de helft waard is van de vraagprijs, omdat de andere helft grondwaarde zou zijn? Alleen al door het publiceren van dit onredelijke aanbod wordt inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht. Wie start de eerste procedure als hij dat hard kan aantonen?

Dan is er nog de technische complicatie is dat appartementseigenaren meestal zelf geen erfpachters zijn, maar gezamenlijk één erfpachtsrecht delen. De gemeente wil echter wel die appartementseigenaren zelf laten beslissen over de keuze om over te stappen. Dat kan eigenlijk niet, maar het contractenrecht is rekbaar. Afzonderlijke appartementseigenaren zijn niet zakelijk gerechtigd en er is dan ook geen sprake van derdenwerking. De gemeente probeert toch een soortgelijke situatie te benaderen met een kettingbeding en boeteclausule. Ook of dit juridisch waterdicht is, moet nog blijken.

Kortom, als u een rechtsbijstandsverzekering heeft, meld u bij SEBA. Er is nog genoeg te procederen.


*) De laatste was de ongehoorde stap om in lopende contractrelaties in te breken bij de Algemene Bepalingen 2000. Daar geldt een bepaalde vaste gedragsregel om bij canonherziening het canonpercentage vast te stellen. Daarvoor wordt de ontwikkeling van de rente op Nederlandse Staatsleningen gevolgd. Alleen dat percentage begon angstig dicht naar nul te bewegen (actueel canonpercentage 0,81%). Dat zinde de gemeente niet, dus is nu eenzijdig besloten dat dit percentage nooit lager dan 3 kan worden!

Geen opmerkingen:

Een reactie posten