donderdag 21 december 2017

Politiek kijkt weg voor het echte probleem bij de afschaffing van de Wet-Hillen


Met verbazing hebben we het debat over de afschaffing van de Wet-Hillen op 12 december in de Eerste Kamer gevolgd. De kern zit in de onderstaande passage waar de staatssecretaris aan het woord is, die daar de teneur van de voorafgaande sprekers volgt.
Eerder had de heer Van Strien (PVV) gevraagd of de tarieven van het eigenwoningforfait 50% naar beneden gaan als de WOZ-waarden twee keer zo hoog worden (hij zei iets anders, maar dit is de essentie). Dat werd bevestigd. Daardoor wordt het nadeel van de afschaffing van Hillen voor de meeste woningen inderdaad gedempt. Maar het gaat niet op voor het villatarief als woningen boven de drempel van circa 1 mln. euro uitstijgen (stenen waarde waar je niks voor koopt, want je moet erin wonen).

De staatssecretaris geeft hieronder terecht aan dat de echte pijn zit bij de huizen boven 1 miljoen euro. En dan in het bijzonder voor mensen met een klein pensioen en weinig box-3 vermogen (dat relatief veel ouderen een zeker spaarvermogen bezitten mag trouwens niet verbazen en ook niet als een luxe worden beschouwd. Een appeltje voor de dorst hebben deze mensen nodig, o.a. voor zorgkosten, en daar bewust voor gespaard, maar dit terzijde).

De Staatssecretaris: "Ik probeerde alleen aan te geven, maar misschien moet ik niet te veel focussen op mensen met villa's van boven een miljoen, dat het beeld dat is neergezet, namelijk dat de Hillenaftrek vooral heel pijnlijk was voor een AOW'er met een heel klein pensioen erbij met toevallig een afgelost huis, niet juist is. De heer Nagel stelde dat 10% van de mensen een inkomen heeft van kleiner dan €15.000, maar zelfs die framing wil ik nog een klein beetje anders maken, want van dezelfde groep heeft meer dan 60% een individueel box-3-vermogen dat belastbaar is. Daarvan heeft 25% een box-3-vermogen van boven de ton. Ik zeg niet dat die mensen geen last van de maatregel hebben, maar als dat wel het geval zou zijn, dan is het nog steeds niet de groep waarmee Hillen nu wordt aangevallen. Als je zou verwachten dat je met een bepaalde groep Hillen wel zou kunnen aanvallen, dan zou het eerder gaan om de groep mensen met een villabelasting moeten zijn, want die hebben per saldo, inclusief de andere maatregelen die het kabinet neemt, potentieel een min of een structurele min. Dat is eigenlijk de framing, zoals ik die hier vanavond neerzet."
Toch zei bijvoorbeeld Marnix van Rij (CDA) dat hij het liever niet over die groep heeft en geen andere partij hoorde je erover. Het verbaast ons nu zo dat de zorg van de volksvertegenwoordigers (en van de staatssecretaris die hen uiteindelijk volgt) niet uitgaat naar deze niet geringe groep die dankzij de stijgende woningprijzen alleen maar zal toenemen. En wel exponentieel, omdat de drempel ongeveer constant blijft en de woningprijzen landelijk gemiddeld met 5% per jaar zullen stijgen en in de grote steden (Amsterdam voorop) nog veel harder. Zoals wij hebben becijferd zullen in 2048 wel 95% van alle Amsterdamse koopwoningen tot de villacategorie behoren!
In Amsterdam komt deze last bovenop de aanslag van de erfpachtcanons, die over dezelfde WOZ-waarden worden berekend!

Als we minder diep in de glazen bol kijken, is het toch onomstreden dat een substantiële groep nu levende AOW-ers of aspirant-AOW-ers het nog zal meemaken dat zij, die hun woning in de vorige eeuw voor enkele tonnen guldens konden kopen, dankzij een jaarlijks oplopende EWF-belasting met villatarief gedwongen zullen moeten verhuizen! Zij zullen dan ver weg moeten gaan wonen of veel moeten inleveren in kwaliteit om nog uit de kosten te komen. Reken maar uit hoe hard een tarief van 2,35% aantikt bij zescijferige WOZ-waarden. Dat kan nooit uit een klein niet-geïndexeerd pensioen worden betaald. En verhuizen is voor deze groep extra bezwaarlijk.
Dit is toch schrijnend! Waarom komt niemand (ook 50PLUS niet) voor deze groep op? Is het alleen het astronomisch aandoende papieren (stenen) vermogen dat in de beeldvorming een rijkdom suggereert die in feite niet bestaat en zeker niet in koopkracht kan worden omgezet? Ik zou denken dat volksvertegenwoordigers zich daar overheen zouden moeten kunnen zetten. 
Het kabinet en de regeringspartijen benadrukken steeds dat we het "hele plaatje" moeten bezien. Welnu, dit aspect hoort in dat hele plaatje te worden meegenomen.
Wie neemt de handschoen op om de ramp die zich sluipenderwijs dankzij de gifpil van het villatarief dreigt te voltrekken op een of andere wijze af te wenden?
Er moet bij de afschaffing van de Wet-Hillen echt iets aan het villatarief worden gedaan (dat van later datum dan de wet Hillen dateert en op het moment van invoering daar niet mee interfereerde, maar nu wel)!
Als het nu niet ingepast kan worden dan moet dit bij de evaluatie geregeld worden, die al in 2019 zal plaatsvinden. De staatssecretaris heeft nog even de tijd om over een passende oplossing na te denken.

Analyse van het besluit van minister Ollongren om de erfpachtbesluiten van de gemeente Amsterdam NIET te vernietigen.



Vijf maanden nadat Stichting Erfpachtbelang Amsterdam SEBA en wij een verzoek hadden ingediend de Amsterdamse erfpachtbesluiten te vernietigen wegens strijd met het recht en het algemeen belang, krijgen wij dit antwoord van de minister van Binnenlandse Zaken. Hier volgt een analyse van deze brief. 

Juridisch stelt de brief weinig voor.
1. Het procedurele argument (de verzoekers hebben niet het echte besluit met rechtsgevolgen genoemd, maar alleen de politieke bekrachtiging daarvan door de raad) is een giller! Het is van de categorie ‘paarse krokodil’ (ja ik zie wel welke besluiten u bedoelt, maar u moet ze wel precies opschrijven). Als je burgers kwaad wil maken, moet je met zulke formalistische kul aankomen.
a. Het Gemeenteblad van Amsterdam geeft precies dezelfde vindplaats voor de besluiten. Dus die gebruikt ook een verkeerde aanduiding?;                                                                          
b. de minister gaat verder wel in op de besluiten, dus weet donders goed waar het om gaat;              
c. de Kroon heeft een eigen opdracht onrechtmatige besluiten niet in stand te laten. Het instrument vernietiging door de Kroon heet in bestuurlijk jargon zelfs ‘Spontane vernietiging’, is dus ook bedoeld om door de minister uit eigen beweging toe te passen. In het beleidskader voor schorsing en vernietiging uit 2010 staat het zo: “In de eerste plaats moet worden gesignaleerd dat een besluit mogelijk in strijd is met het recht of het algemeen belang. Dit kan op drie manieren. In de eerste plaats kan de Kroon zelf signaleren dat een besluit mogelijk voor vernietiging in aanmerking komt. Daarnaast kunnen burgers een verzoek tot vernietiging doen.”

2. Inhoudelijk gaat de minister niet in op belangrijke argumenten: de strijd met de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur, het verbod voor gemeenten om progressieve tarieven te hanteren (inkomens- en vermogenspolitiek), de impact voor de rijksbegroting doordat excessieve canons aftrekbaar zijn voor de inkomstenbelasting.

3. De inhoudelijke argumenten herhalen de bekende redenering van de gemeente over de residuele rekenmethode, namelijk dat de actuele grondwaarde opnieuw mag worden gebruikt als grondslag voor de erfpachtcanon. De gemeente meent de grondwaarde in plaats van de waarde van het bloot eigendom na aftrek van de erfpachtwaarde in rekening te mogen brengen. Dit is een wezenlijk geschilpunt, dat echter in een bijzonder daglicht komt te staan nu blijkt dat de verantwoordelijk wethouder als lijsttrekker van zijn partij al te kennen heeft gegeven dat hij het zelf niet eens is met deze methodiek, althans met de zeer scheve uitkomsten ervan. Immers, de VVD pleit voor verdere aftopping van de bbq tot 30%, voor een extra korting van 50% om de financiele gevolgen van het afschaffen van de steeds bezwaarlijker canonlast voor de erfpachters te mitigeren en belooft de voorwaarden van het overstapaanbod ongemoeid te laten tot 2022). Kortom, het was niet moeilijk geweest de juridische argumenten omgekeerd te laten uitpakken. Dit brengt ons op de politieke argumenten achter het besluit van de minister.

Politiek is hier iets (heel) bijzonders aan de hand.
1. Politiek is de situatie bijzonder, omdat de minister in de beeldvorming haar eigen besluit had moeten vernietigen. Dat is echter maar schijn, want formeel is de minister als functionaris van de Kroon een heel andere figuur dan de wethouder van de gemeente Amsterdam. In dit geval kon de minister zelfs door vernietiging van de besluiten politieke eer oogsten door duidelijk te maken hoe onafhankelijk ze wel is. Nu heeft ze die kans gemist en zullen de mensen onwillekeurig de verdenking koesteren dat de slager het eigen vlees heeft gekeurd.

2. De bovengenoemde discussie over erfpachtrecht en grondwaarde laat al zien dat erfpacht een niet onbelangrijke rol speelt in de komende gemeenteraadsverkiezingen. Het is aannemelijk dat juist de eigen partij van de minister (die in 2014 had beloofd “het schandelijke afromen van de woningwaarde” te zullen afschaffen) en de VVD, die soortgelijke beloften heeft gedaan, grote electorale schade zullen opleveren. Beide partijen hebben hun beloften niet heeft waargemaakt in de ogen van juist de kiezers in de wijken die het meest gedupeerd zijn door de erfpachtbesluiten. Dus, politiek had het heel voordelig kunnen zijn voor juist die partijen als de minister hen met een vernietigingsbesluit (inclusief een aanwijzing hoe de erfpachtbesluiten te repareren) “te hulp was gekomen’. Daarmee zou een angel uit de campagne zijn weggenomen en een troef voor de concurrentie CDA/Erfpachtpartij (en wellicht anderen als Forum van Democratie) uit handen zijn geslagen. Hoe moet het gegeven dat de minister deze kans niet heeft benut (wat juridisch dus best had gekund) dus worden uitgelegd? De eigen partij D66-Amsterdam heeft niets in de het verkiezingsprogramma opgenomen, waaruit kan worden afgeleid dat zij de huidige besluiten voor lief neemt en niet zwaar tilt aan de electorale gevolgen. Voor de VVD ligt dat anders. Immers zij zegt wel verandering te willen. De wethouder/lijsttrekker Eric van der Burg was op de hoogte van het verzoek tot vernietiging van de besluiten en had ampel gelegenheid om zijn oud-collega te suggereren van deze mogelijkheid in zijn voordeel gebruik te maken. Immers, de kans dat het verkiezingsprogramma van de VVD op dit punt in een volgend college gerealiseerd kan worden is minimaal. Dus dit was voor hem vrijwel de enige kans. Dat de VVD hier binnenskamers niet (voldoende krachtig) op heeft aangedrongen roept extra vragen op over de ernst van de verkiezingsbeloften van deze partij. Andermaal, nu de kiezers al zeer sceptisch zullen zijn na de ervaringen van de vorige keer.

3. Misschien heeft de minister (weer voor de beeldvorming) het niet aangedurfd haar eigen stad, de grootste stad van het land, voor het hoofd te stoten? Voor dit argument is geen echte reden, omdat in het zelfde genoemde verkiezingsprogramma de verdediging van de dan gedesavoueerde wethouder al klaarligt: “wij konden in dit college onze wensen niet realiseren”. Dus Eric van der Burg hoeft als woordvoerder van de gemeente zich helemaal niet gedesavoueerd te voelen, maar kan laten blijken dat hij au fond de maatregel opvat als steun in de rug voor een nog redelijker uitkomst.

Politiek waren de belangrijkste argumenten dus gericht op wel vernietigen (met mogelijkheid om te repareren, dus zonder schade voor erfpachters, bijvoorbeeld in Zuid-Oost, die juist blij waren met de genomen besluiten). Dat brengt ons op de economische aspecten.

Economisch zijn er zwaarwegende belangen in het spel, die vermoedelijk de doorslag hebben gegeven.
1. Voor de gemeente Amsterdam, in het bijzonder de wethouder van Financiën Kock, gaat het om veel geld, binnen te halen van erfpachters die zich met het mes op de keel bijna gedwongen voelen om toch maar over te stappen (in het licht van de sterk opgelopen huizenprijzen waardoor het alternatief voor hen nog ongunstiger is). Juridisch heet dit een wilsgebrek, maar het gaat nu om economische factoren. Ook zijn er erfpachters die het liefst afkopen, zelfs als ze weten dat ze eigenlijk te veel betalen, omdat ze veel spaargeld op de bank hebben dat zeer weinig opbrengt. Deze mensen vinden het belangrijk om van het gezeur af te zijn en willen t.z.t. ook geen 4,5% (canon)rente betalen. De wethouder van Financiën ziet deze klanten graag komen om zijn schuldpositie te verbeteren.

2. Voor de rijksoverheid, die zelf  heel veel aan erfpacht verdient op de Waddeneilanden en andere bezittingen van het Rijksvastgoedbedrijf, zou de uitspraak van de minister ook nadelige financiële gevolgen kunnen hebben als de erfpachters daar op soortgelijke wijze in het geweer komen. Bij Binnenlandse Zaken zit een ‘bureau’ erfpachtzaken in de Directie Wonen, dat zorgvuldig waakt voor het verpachtersbelang, zoals onlangs ook weer is gebleken bij Kamervragen van onder meer het Kamerlid Ronnes. Dit Bureau had niet het voortouw bij de reactie van de minister, maar is daar zeker nauw bij betrokken geweest.

3. Het verlies aan belastinginkomsten doordat canons aftrekbaar zijn en te hoge canons dus geld kosten voor de schatkist weegt niet op tegen deze financiële voordelen. In de eerste plaats gaan de verhoogde jaarlijkse canonbetalingen pas op langere termijn (na einde tijdvak) lopen en in de tweede plaats is de aftrek voor de inkomstenbelasting dan gemaximeerd op het lage tarief.



vrijdag 10 november 2017

Erfpachtpartij samen met CDA Amsterdams alternatief met menselijk gezicht


Er is alle aanleiding om uit te zien naar de komende gemeenteraadsverkiezingen. Er heerst grote onvrede onder tenminste 100.000 erfpachters na de wanprestatie van het zittende Amsterdamse gemeentebestuur bij het bieden van een oplossing voor het levensgrote probleem van de alsmaar toenemende canonlast voor huizenbezitters. Temidden van die onvrede is een aantal burgers opgestaan die een nieuwe partij hebben opgericht, de Amsterdamse Woon en Erfpachtpartij (AWEP)

Deze AWEP hield gisteren een eerste partijvergadering, waar het ontwapenend 'normaal' menselijk toeging. De partij heeft zich aangesloten bij het CDAAmsterdam, in tegenstelling tot de landelijke moederpartij, een betrouwbare en redelijke partner.
Wat gaan de kiezers hierover zeggen? Herkennen en belonen ze hierbij de inzet van de verschillende partijen in de gemeenteraad? Hoe kunnen ze straks in het stemhokje en eerst in de campagne normaal menselijk burgerschap onderscheiden van politiek toneelspel van alle andere Amsterdamse partijen?

Tijdens de eerste vergadering van de AWEP kwam naar voren dat het goed is om de bedrogen kiezers van VVD en D66 een alternatief te bieden. Maar dit alternatief steekt tegelijkertijd een hand uit naar kiezers die het hart op de goede plek hebben en die niet vies zijn van verandering. Zo kunnen ook sociaal-democraten zich aangetrokken voelen die de regentencultuur op het stadhuis zat zijn of groenlinksers die snappen dat een ecologische transitie alleen lukt als je tegelijk de huizenbezitters de ruimte biedt om te investeren. En onderbuikgevoelens worden, naar de geest van de overleden burgemeester, beschaafd onderdrukt.

De vergadering begon met het opsommen van diverse standpunten en verkiezingsbeloften, stuk voor stuk redelijk en acceptabel, met bijbehorende trefwoorden als Bewoonbaar, Betaalbaar en Betrouwbaar. Maar de zaal werd pas enthousiast toen de initiatiefnemers hun persoonlijke motivatie en achtergrond uiteenzetten. Logisch, want toen gingen de "standpunten" en voornemens pas echt leven. Als het goed is heeft de bijeenkomst de kersverse partij geleerd dat de eerste prioriteit is om een glashelder verhaal neer te zetten. Anders dan obligaat overkomende en weinig onderscheidende kreten. En dan zorgen voor zodanig effectieve communicatie dat alle Amsterdammers die het aangaat (bijna allemaal dus, ook huurders) worden bereikt. Deel van de communicatie zou kunnen zijn het opnemen op video en via moderne media verspreiden van de persoonlijke pitches van de kandidaten en initiatiefnemers, te weten Jacques Klok, Bowine Michel, Ben Ebbinge, Laurens Lochtenberg, Jocelyn Nassenstein en, de enige bekende, Koen de Lange.

Het bedoelde narratief zou naar de geest van de vergadering ontleend kunnen worden naar twee onderscheidende accenten:
Waarom willen wij samen met het CDA in het college?
1. Wij willen helpen de enige Amsterdamse partij groot te maken die in de persoon van Diederik Boomsma heeft getoond echt te luisteren en de redelijke stem van de burger te vertolken. Dan wars van politiek gekonkel in de gemeenteraad normaal menselijk blijft.
2. Wij + CDA willen echt iets doen aan het oneerlijke erfpachtbesluit na het kiezersbedrog van VVD en D66, dus gaan alleen meebesturen als dit grote knelpunt opgelost kan worden. Om te voorkomen dat lieve Amsterdammers uit de stad worden verjaagd: mensen die de sociale samenhang en veiligheid van deze stad dragen. Die ook de noodzaak zien om als stad voorop te lopen bij maatregelen voor een klimaattransitie terwille van onze kinderen en kleinkinderen. Zij zullen voor de ingrijpende investeringen in hun huizen in staat moeten worden gesteld, in plaats van hun geld te moeten afstaan aan een inhalige grootgrondbezitter.
Samen met archiefbeelden van het dappere optreden van Diederik Boomsma en met de genoemde pitches moet het waarachtig lukken!

donderdag 9 november 2017

Wetgeving Aflosboete ver onder de maat

Het wetsvoorstel 'Uitfasering Wet Hillen' is een vluggertje dat het kabinet zo snel mogelijk door het parlement wil jassen. Gezien de verstrekkende gevolgen voor de lange termijn is dat onaanvaardbaar. Après nous le déluge is geen goed bestuur en dit voorstel spot met de waarde achter het nieuwe begrotingsbeleid dat zou moeten voldoen aan 'reinheid, rust en regelmaat'.


Wat is dan het probleem?
Dit wetsvoorstel leidt op termijn tot extreme lastenverzwaring, wat niet uit de stukken blijkt.
  • De excessieve koopkrachteffecten op lange termijn blijven ongenoemd en verhuld! Deze wet heeft een enorme camel nose!
  • De belastinggrondslag WOZ-waarde is niet in cash beschikbaar inkomen. WOZ-waarde heeft bovendien een verraderlijke eigen dynamiek zonder enig maximum. De sky is the limit!
  • Waaruit moet je de EWF-belasting betalen? De waarde waarover je wordt belast zit niet in geld, maar in de stenen waarin je moet wonen!
  • Er zit een gemene en onverteerbare drempel in het systeem van EWF: het villatarief. Het voorstel zwijgt daar geheel over, hoewel dat tarief een turbo-effect op de lastenverhoging zet. De Memorie van Toelichting is ook misleidend: presenteert juist alleen woningen < € 1 mln. Dus allemaal onder het geldende villatarief, waarvan de grens ligt op € 1.06 milj.
  • Ouderen zijn echt en volledig de dupe, omdat zij geen waardevast (en vaak dalend) inkomen hebben en verplicht verhuizen voor hen extra bezwaarlijk is (ook uit oogpunt van ouderenbeleid ongewenst). Zij zijn nu al de enige categorie die in grote getale niet profiteert van de door het kabinet beloofde economische vooruitgang! Terecht wordt gesproken van een aflosboete (vooral voor ouderen). Het wordt in vele gebieden van het land (vooral in de grote steden) bovendien een boete op oud worden: waag het niet nog 30 jaar te leven en in je huis te blijven wonen, want dat wordt onbetaalbaar! 
  • Het kabinet wil terug naar de situatie van vóór de Wet-Hillen, maar vergeet dat toen de EWF was gemaximeerd op circa € 9000 euro. Ook dit is pure misleiding.
Enkele cijfers
Uiteindelijk vallen we allemaal onder dat villatarief, ook in heel gewone huizen. Maar woningen in de grote steden al heel snel. De grens van dit tarief stijgt mee met de inflatie, maar de woningprijzen gaan in het grootste deel van het land veel harder. Op basis van de historie van de afgelopen 30 jaar beloopt de gemiddelde stijging van woningprijzen landelijk jaarlijks 4,6% (CBS 1995-2016) en in Amsterdam zelfs 7,9% per jaar (1987 - 2017)!

Mensen die in een huis wonen met een huidige WOZ-waarde van € 600.000 zullen o.b.v. een (landelijk gemiddelde) waardestijging van 4,6% p.j. in 2048 € 20.000 EWF- belasting moeten betalen. Amsterdammers ervaren deze extra woonlast, o.b.v. een gemiddelde woningprijsstijging met 7,9% p.j., al bij een woning met een huidige WOZ-waarde van € 230.000. Zeg maar bij ALLE woningen!


De meeste gepensioneerden die dan nog wonen in dergelijke huizen zullen in 2048 al verhuisd moeten zijn, omdat deze belasting uit niet-geïndexeerd pensioen niet te betalen is. Als ze in Amsterdam wonen in een gewoon huis van nu € 700.000, zullen ze in 2048 met een niet geïndexeerd inkomen van nu € 60.000 p.j in 2048 MEER DAN HUN HELE BRUTO INKOMEN aan EWF-belasting kwijt zijn!
Gepensioneerden met een niet-geïndexeerd inkomen worden tot 2048 sowieso geconfronteerd met een enorme koopkrachtdaling. Met dit voorstel zouden ze bovendien deze excessieve EWF-belasting moeten betalen, die voor hen dan volstrekt op te brengen is. 

In Amsterdam cumuleert deze extra last met andere onvoorzienbare extra woonlasten die voortkomen uit het nieuwe erfpachtbeleid van de gemeente. Waarom vallen de klappen steeds op dezelfden?

zaterdag 9 september 2017

Overwegingen voor al dan niet overstappen naar eeuwigdurende erfpacht



Dit plaatje herkent u wellicht van de gemeentelijke website berekenuwoverstap.nl; De gemeente presenteert daarin wel de uitkomst van een berekening, maar geeft er geen advies bij wat nou verstandig is. Dat zou ze wel moeten doen, want ze biedt u een zeer complex financieel product aan. En volgens de wet kan dat niet zomaar. Dat financiële product is niet uw erfpachtrecht (dat hebt u al), maar de beslissing om over te stappen naar eeuwigdurend of uw canon zo te laten zoals die nu is, met een herziening aan het einde van het lopende erfpachttijdvak, vaak decennia in de toekomst. Weet u hoe de woningmarkt er dan uit ziet, wat de rente dan zal zijn, of er een heel ander gemeentebestuur is tussengekomen met een beter of nog slechter aanbod? Wij gaan onze handen ook niet branden aan een financieel advies, maar in de onderstaande vragen komen wel overwegingen naar voren die voor uw situatie al dan niet relevant kunnen zijn.

WAT ZIJN UW OVERWEGINGEN BIJ DE KEUZE OVERSTAPPEN NAAR EEUWIGDURENDE ERFPACHT OF NIET?
1. Hierin meegaan (dus overstappen naar eeuwigdurende erfpacht), omdat mijn bsq en resulterende erfpachtgrondwaarde lager is dan ik anders had kunnen verwachten (BSQ <20à25).
2. Afkopen, omdat ik het geld heb liggen (in de bank brengt het niks op) of goedkoop kan lenen. Dan ben ik van het gezeur af.
3. Zeker niet afkopen, omdat de gemeente zich in mijn straat te veel waarde toe-eigent voor de grond en ik dan het geld zeker kwijt ben. Al zou ik het kunnen betalen, krijgen ze het niet. Ik laat me niet belazeren.
4. Zeker niet afkopen, want al zou ik het willen, ik kan het geld niet opbrengen/lenen.
5. De kat uit de boom kijken tot 2019, eerst rechtszaak en gemeenteraadsverkiezingen afwachten.
6. (Als 5, dan ergens in 2018 of 2019 bij gelijkblijvende situatie:) Vastklikken van de canon vanaf einde tijdvak cf aanbod WOZ-waarde 2014, omdat ik niet verwacht dat de grondprijs beter wordt als ik wacht tot na 2020 en als de gemeente later tot inkeer komt, kan ik altijd nog meeliften met een nieuw gunstiger aanbod.
6a. Als 6. Dit doe ik voor mijzelf omdat ik einde tijdvak nog denk mee te maken
6b. Als 6. Ik doe het voor mijn erfgenamen later.
6c. Als 6. Want als ik mijn huis ga verkopen verwacht ik dat de financierende bank dan van de koper eist dat de erfpacht de eeuwigdurende variant heeft en als ik dan moet switchen, wordt het nog veel duurder.
7. Als 6a, maar ik ben afhankelijk van de vangnetregeling, omdat ik de verhoogde canon nooit kan betalen, maar de canonbetaling hoop uit te stellen tot het moment van verkoop of vererving.
8. Vervroegde wijziging aanvragen binnen 13 jaar voor einde tijdvak, dus 50 jaar in bestaande stelsel bijkopen met deskundigenprocedure voor mogelijk minder geld dan overstappen via de gemeente.
9. Niets doen, want als het einde tijdvak aanbreekt ben ik allang dood. Ik ben niet van plan te verhuizen en einde tijdvak ligt nog ver weg. Ik heb geen erfgenamen om me druk over te maken.
10. Zo snel mogelijk verkopen en verhuizen als erfpachtvluchteling of omdat het niet meer leuk is hier...


dinsdag 27 juni 2017

Gewoon vernietiging door de Kroon

Wat we in Amsterdam nodig hebben is gewoon een strenge bovenmeester die toezicht houdt op gemeenten die hun burgers koejoneren. Zoals met de erfpachtplannen bijvoorbeeld. En dan die plannen eenvoudig in de prullenbak doen belanden!

Welnu, dit bestuurlijk toezicht bestaat. Het staat in de Gemeentewet in artikel 273 e.v. en dient om de eenheid van beleid in onze gedecentraliseerde eenheidsstaat in stand te houden.

De minister die het aangaat kan besluiten van gemeenten die in strijd komen met het recht en het algemeen belang schorsen en vernietigen. Bovendien kan de Kroon (het kabinet) daarbij aanwijzingen geven hoe het wel moet om binnen de lijnen te blijven.

Dit middel kan op verschillende manieren worden aanhangig gemaakt. De burgemeester en gedeputeerde staten van de provincie hebben in de wet een speciale positie hierbij gekregen. De burgemeester zit er natuurlijk met zijn neus bovenop wat het college en de raad allemaal uitspoken en kan dan fluks (dat moet binnen twee dagen!) aan de bel trekken.
Gedeputeerde staten krijgen wat meer tijd: tien dagen. Maar ook gewone burgers (belanghebbenden) kunnen een besluit voordragen voor vernietiging. Wij zullen dit in elk geval namens de Amsterdamse erfpachters doen.

Nu het referendum ons uit handen lijkt te zijn geslagen, hebben wij vandaag namens een groot aantal erfpachters als laatste rechtsmiddel de Burgemeester en Gedeputeerde Staten een brief gestuurd.
In deze brief hebben wij hen gevraagd de rol die de Gemeentewet hun geeft op te pakken en, de aangekondigde besluiten over de Overstapregeling en het Beleid grondwaardebepaling bij de Kroon voor te dragen voor schorsing en vernietiging wegens strijd met het recht en het algemeen belang.
Dit uiteraard alleen als deze besluiten volgens plan van het gemeentebestuur van Amsterdam worden aangenomen, dan wel bekrachtigd door de gemeenteraad.

Voorwaarde is dat er geen ander rechtsmiddel openstaat. Tegen deze besluiten staat geen bezwaar of beroep open.

Wij hebben in onze brief argumenten aangevoerd waarom de besluiten in strijd met het recht zijn, maar zij doorkruisen tevens rijksbeleid, waardoor strijd met het algemeen belang zich voordoet. Deze argumenten zullen te zijner tijd in de brief aan de minister van Binnenlandse Zaken uitgebreid worden toegelicht.

Gelet op de impact van de besluiten op de burgers, zowel als op de stad en het land, achten wij toepassing van deze vorm van bestuurlijk toezicht in dit geval zeker proportioneel. Dat de Kroon bij  vernietiging van besluiten aanwijzingen kan geven voor verbetering, zodat nieuwe besluiten wel aanvaardbaar worden is een voordeel dat een referendum niet heeft.


Tot zover de theorie, het past allemaal. Maar de kans dat het bestuur zichzelf op deze manier zal controleren is niet groot. Het instrument bestuurlijk toezicht zit niet meer zo in het verdomhoekje als 20 jaar geleden, maar gebruik maken ervan tegen een grote stad vergt toch veel moed.



maandag 19 juni 2017

Erfpachtbeleid, een kwestie van verstrikking

Verstrikking is een bestuurskundig begrip voor een vorm van slecht beleid. Het betreft vasthouden aan eenmaal gekozen beleidsuitgangspunten, ook als die tot onaanvaardbare gevolgen leiden. 
Dat komt omdat het loslaten van de beleidslijn nog onaangenamer gevolgen heeft, in dit geval vooral een breuk in het college (riskeert het verwijt een onbetrouwbare partner te zijn) en prestigeverlies voor de wethouder. Bekende voorbeelden zijn het doorzetten van investeringen ook als die 10 of 100 keer zo duur blijken als aanvankelijk werd begroot.

Die beleidsuitgangspunten betreffen bij het project vernieuwing van het erfpachtstelsel de rekenmethode WOZ x BSQ, die tot onverkoopbare en absurde uitkomsten leiden. 

- Bijvoorbeeld ongelijkheid van een factor 40 tussen de goedkoopste en de duurste grond in Amsterdam, terwijl de waarde van het vastgoed hoogstens een factor 4 verschilt; 
- bijvoorbeeld 'de badkamerboete': als een erfpachter in zijn huis investeert, gaat de WOZ omhoog en ook de BSQ Daarmee vloeit alle kwaliteitswinst van die investering naar de gemeente! of 
- ander voorbeeld: mensen die een heel pand bezitten met vaste huurders kunnen wel verhuizen, want de erfpacht wordt berekend alsof het hele pand vrij verkoopbaar is. 
Daarbij komt dat de gemeente een deel van de erfpachters heeft gepaaid, door nog minder voor de grond te vragen dan ze al gewend zijn te betalen (die canons waren duidelijk al jaren veel te hoog, bijvoorbeeld in Zuid-Oost). 

De collegepartijen hebben van dit onderwerp, dat juist bij uitstek partij- en oppositiegrenzen had moeten overstijgen, een politiek handjeklap gemaakt binnen de muren van de coalitie. 
De voltallige oppositie zal tegen stemmen, en een motie van die oppositie om de gevolgen van het beleid nog eens door onafhankelijke deskundigen te laten doorrekenen werd op 7 juni door de coalitie hooghartig verworpen. Nota bene, bij een onderwerp dat eeuwigdurende erfpacht heet!

Kortom, het beleid is failliet en onhoudbaar, maar wordt toch tegen beter weten in doorgezet.

De erfpachters zullen hun best doen het tegen te houden via een referendum of via de rechter, maar het college en de collegepartijen hadden het natuurlijk niet zover mogen laten komen. Dat dit toch gebeurt, is een teken van onvoorstelbare armoede en tekent de onmacht van de macht.

Het wordt op 28 juni een zwarte bladzij in de lokale democratie en in het veelal roemrijke geschiedenisboek van het Amsterdamse gemeentebestuur.


vrijdag 2 juni 2017

Inspraakbijdrage Overstapregeling Eeuwigdurende erfpacht 31 mei ‘17


Ik wil voor deze gelegenheid pragmatisch meedenken binnen de discutabele parameters van het plan. De redding is: BSQ aftoppen tot 25%! Argumenten hiervoor:
1.Eerlijk in verband met de verwachtingen die gewekt zijn bij aankoop over toekomstige canonverhoging. De deskundigenpraktijk bleef steeds onder 15% WOZ. Bij een BSQ van 49 wordt dat opeens 34%! Bij BSQ 25 blijft het ongeveer 15%

2. Nodig om schadeclaims te voorkomen. Erfpachters staan al klaar voor een collectieve actie. Alle erfpachtgrondwaarde boven 15% is in feite onteigening!

3. Gelijke behandeling is zoek met BSQs tussen 5 en 49 bovenop WOZverschillen. Verschillen met factor 30 zijn onmogelijk meer te verklaren uit lokatieverschillen!

4. Handhaven hoge BSQ’s is onhoudbaar met zoveel fouten in WOZ-waarden en onverklaarbare BSQ’s (zie ook Vereniging Eigen Huis).  Bij aftopping wordt dit gevaar minder.

5. Aanslag op middeninkomens. Zij kunnen zelfs niet aftrekken van de IB, omdat hun eigenwoningforfait meestal hoger is dan hun aftrekposten. Hoge canonbedragen zijn met een gewoon inkomen niet te betalen.

6. Overstapbereidheid neemt toe. Afkoop nu is voor de stad gunstiger dan wachten op canonherziening in de verre toekomst. Het is onvermijdelijk dat latere colleges zullen komen met neerwaartse aanpassingen in het stelsel. Geld nu binnenhalen of onzekere toekomst?

7. Mensen met hoge WOZ en BSQ worden gedwongen te verhuizen bij einde tijdvak als die al relatief snel aanbreekt. Rijke buitenlanders nemen hun plaats in. De sociale structuur van de stad wordt verstoord.

Dus, uitgaande van de constructie waar de collegepartijen zich mee hebben verenigd is het aftoppen tot 25% de beste, zelfs lucratieve correctie.

Maar zelfs als BSQ is afgetopt, kan het nog steeds voorkomen dat erfpachters alsnog gedwongen worden te verhuizen.
Neem iemand met een vast (bijvoorbeeld pensioen-) inkomen, ook al is dat > 50.000 euro per jaar. Die woont in een huis van anderhalf mln. euro. Dan zal de canon met ‘BSQ 25’ en kortingen beginnen bij 6.000 oplopen tot 11.000 euro/jaar.
Een onoverkomelijke last, die dus ook niet voor IB-aftrek in aanmerking komt.

Het is dus sowieso nodig om de zogeheten vangnetregeling (de erfpachter mag de verhoogde canon ook later afrekenen bij verkoop) royaler vorm te geven en hierbij niet te focussen op ‘lage inkomens’ en zware barrières op te werpen (wettelijke rente als straf in plaats van gewoon verhoging met inflatie).

maandag 15 mei 2017

WIE ZIJN VERONTRUSTE ERFPACHTERS AMSTERDAM?




Verontruste Erfpachters Amsterdam staat voor een Actiecomité dat in 2016 in Amsterdam Zuid is opgericht toen de gemeente zijn voornemens voor nieuwe erfpacht aankondigde. Momenteel zijn bijna 700 mensen aangesloten. Contactpersoon is ondergetekende.

U kunt zich aanmelden bij jfschrijverATgmail.com .

Dit is wat er al is gedaan:

- In buurthuizen zijn bijeenkomsten georganiseerd om erfpachters te informeren en te mobiliseren.
- Er is een facebookpagina, waar nieuws verschijnt en men met elkaar kan communiceren.
- Via regelmatige mailberichten worden mensen geïnformeerd en actiesuggesties gedaan.
- Raadsleden zijn bewerkt en er is mondelinge inspraak verzorgd in de raadscommissies.
- Alle denkbare toezichthoudende instanties zijn gealarmeerd.
- Er is een petitie geweest, die 2600 handtekeningen heeft verzameld op een vriendelijk verzoek om de woonlast voor erfpachters in vergelijking met huizenbezitters op eigen grond redelijk en betaalbaar te houden.
De gemeente had duidelijk andere gedachten, zoals bleek uit de rekentool die in januari verscheen.
Dit heeft veel erfpachters wakker geschud. De gemeente ontpopte zich als afperser en woekeraar.
Dit riep veel woede op.
Een demonstratie van mensen die dit meestal nog nooit hadden gedaan.
En bijna 7000 boze inspraakreacties.

Nu zegt de gemeente daarnaar te hebben geluisterd bij haar 'compromisvoorstel' van eind april.
Dit is niet echt het geval, want wat in de tweede rekentool werd aangeboden is:
- tijdelijk (na 2020 wordt waarschijnlijk de rekenmethode uit de eerste rekentool als de 'nieuwe norm' toegepast op nieuwe canonherzieningen!).
- nog steeds te duur en extreem ongelijk: de hoogste afkoopsommen zijn meer dan 2x wat ze zouden mogen zijn volgens staande deskundigenpraktijk bij canonaanpassingen (max. 15% van de marktwaarde)
- in sommige buurten kunstmatig goedkoop gemaakt, want opeens worden daar voor eeuwigdurende canons lagere bedragen gevraagd dan de bestaande canons. Voor die mensen mooi, maar in tweede instantie een bewijs dat ze al jaren te veel betalen!
De gemeente (o.l.v. VVD en D66) produceert een impliciete inkomensnivellering die zijn weerga niet kent. De inkomensafhankelijke zorgpremies uit 2012 (gestuit door protest uit de VVD) zijn er niets bij.

dinsdag 2 mei 2017

Vreemd interview in NRC over erfpachtcompromis

Triomfalisme Van der Burg over erfpacht misplaatst

Twee paginavullende foto’s in de Amsterdam-bijlage (NRC van 29 april) laten de lezers opkijken naar wethouder Van der Burg, maar dat vorstelijke beeld is niet gerechtvaardigd. De inhoud van het interview op de centerfold over zijn erfpachtplan bevat weer misleidende propaganda. Vreemd dat de NRC dit zo zonder weerwoord laat passeren.
Het stuk probeert uit te stralen dat het nu door de drie coalitiepartijen gesloten compromis volstrekt redelijk is en dat voldoende naar de kritiek van erfpachters is geluisterd.
Nog voordat de uitgewerkte voorstellen zijn geopenbaard, kan uit het persbericht van de gemeente al worden opgemaakt dat dit niet het geval is.

De wethouder begint met positief en hoopgevend nieuws. Hij erkent dat afkoop voor bijna niemand haalbaar is en dat het om veel geld gaat. Wanneer het onbetaalbaar wordt, zouden mensen zelfs hun huis en de stad moeten verlaten, maar daarvoor heeft hij een vangnetregeling in petto (afrekenen op moment van verkoop). Hopelijk is die regeling ruimhartig, want voor bijna iedereen zal gelden dat het inkomen geen gelijke tred heeft gehouden met de waardestijging van vastgoed in Amsterdam. Vooral ouderen liggen hier wakker van.

Dan nog moet natuurlijk kritisch worden gekeken naar de rechtvaardiging van de bedragen die de gemeente claimt.

De wethouder goochelt met kortingen waar hij opeens bedragen bij betrekt die de gemeente theoretisch had kunnen krijgen, maar de vernieuwing van het stelsel is er juist op gericht die toekomstige afroming te stoppen, wat verderop in het interview wordt gememoreerd. Ook komt in het interview naar voren dat de gemeente niet minder incasseert dan is begroot.

Over de aanpassing van de buurtstraatquote zegt de wethouder iets vreemds. Die is afgetopt tot maximaal 49%, zodat de mensen kunnen zeggen “dat altijd het merendeel van de waarde in de woning zit”. Alsof fifty-fifty een redelijk criterium is. Deskundigen schatten minimaal 75 - 25 (en dan nog exclusief depreciaties/“kortingen”).

Het gebruikmaken van de verhullende buurtstraatquote verdedigt de wethouder weer met de kreet ‘locatie, locatie, locatie’. Een kreet die het bij makelaars goed doet, maar niet helpt aan te tonen dat je het verschil in waarde tussen Delfzijl en Amsterdam drie keer mag rekenen.

Inderdaad kunnen de rekenmethoden met recht worden betwist en tegelijkertijd kunnen linkse partijen stellen dat de grond soms te goedkoop wordt weggegeven (namelijk in de wijken met vooral hun achterban! Zo bezien heeft vooral de SP in het compromis gewonnen). De gemeente doet zo aan verdeel en heerspolitiek. Zo kan de wethouder ook makkelijk vergelijken met de bedragen die de gemeente had kunnen vangen. Ja, deels door onrealistische opbrengsten als toekomstige baten te projecteren en deels door te vergeten dat sommige grond in perifere wijken nu wel heel goedkoop wordt weggedaan.

De meeste mensen kijken terecht naar de hoogste uitkomsten. Nog steeds betalen veel erfpachters straks te veel voor de grond. Wat de verpachter toekomt, taxeren deskundigen op circa 10, max. 15% van de totale marktwaarde. Geen 33%, waar sommige bedragen nu op uitkomen. En de rente zou geen 4,5%, maar max. 3% mogen bedragen.
Al het meerdere dat de gemeente claimt is ongerechtvaardigde verrijking. Natuurlijk is dergelijke woeker elke gemeentebestuurder onwaardig, maar zeker volksvertegenwoordigers van VVD en D66 die zo hard het tegenovergestelde hebben beloofd.

Erfpachters kunnen pas tevreden zijn als er met hen is onderhandeld over een aanvaardbaar voorstel. Dan zullen er nog altijd mensen blijven die zich verzetten tegen elke vorm van canonbetaling, maar de meesten zullen over de brug komen. Dan pas heeft de wethouder recht van spreken dat men maar beter nu kan overstappen, omdat van toekomstige colleges nog slechtere voorwaarden te verwachten zijn.


dinsdag 28 februari 2017

STEM NIET OP VVD, D66 en SP WEGENS SCHANDALIG ERFPACHTBELEID



 
Het is verkiezingstijd. Alleen in zeer uitzonderlijke situaties past het om politieke partijen in het stemlokaal te boycotten en hen daarmee onder druk te zetten.
Die situatie doet zich nu voor bij de erfpachtvoornemens van het college met de drie coalitiepartijen VVD, D66 en SP. Die voornemens zijn zo schandalig dat deze partijen onze steun niet verdienen.
Wij vragen u deze partijen daarvan ook luid en duidelijk op de hoogte te stellen.
Dus: schrijf een mail of twitter naar de meest verantwoordelijke Amsterdamse politici en telefoneer of mail en twitter naar de landelijke partijbureaus (het wordt tijd dat Den Haag zich met deze zaak bezighoudt; in de wetgeving ontbreekt bescherming voor erfpachters en worden ze wel benadeeld door de WOZ-regels). Vermeld dat hun partij door het erfpachtbeleid van de coalitie in Amsterdam niet op uw stem hoeft te rekenen.
Dat kan ook landelijke druk op de collegepartijen genereren, want uw stem is wat hen het meest interesseert. DOE HET NU en vraag vrienden en kennissen hetzelfde te doen.
Maak in uw mails gebruik van onderstaande tekst.

Het gemeentebestuur is op een fataal dwaalspoor bezig erfpachters op klaarlichte dag te beroven van het grootste deel van hun economisch eigendom, het erfpachtrecht (bewonen, verkopen, verhypothekeren van hun woning). 
Uit puur gewin wordt de waarde van uw aandeel in grond en opstal de gemeente geminimaliseerd, terwijl de restwaarde van de bloot eigenaar (de gemeente) wordt gemaximaliseerd.
De verpachter gemeente heeft recht op een redelijke pachtprijs, maar niet op bijna alle huidige marktwaarde behalve de herbouwkosten. Argumentatie vindt u uitgebreid in deze blogs en in het zeer uitgebreide Woekerrapport hier.
STOP DEZE DIEFSTAL! Nu blijkt dat erfpachters wettelijke bescherming van de landelijke overheid tegen woekerpraktijken van verpachters dringend nodig hebben. Ons Burgerlijk Wetboek biedt die alleen voor huurders.
Als teken van onze verontwaardiging roepen wij Amsterdammers op bij de verkiezingen in 2017 en 2018 NIET te stemmen op VVD, D66 en SP, de verantwoordelijken voor dit beleid! Er zijn genoeg redelijke alternatieven over.

VVD
Mailadres: e.van.der.burg@amsterdam.nl  Twitter: @ericvanderburg     Fractievoorzitter Marja Ruigrok mruigrok@raad.amsterdam.nl of Twitter @marjaruigrok  VVD landelijk bureau: 070-3613061, of mail naar f.dolfsma.tweedekamer.nl Twitter: @VVD

D66
Maildres: u.kock@amsterdam.nl  Twitter @udokock       Fractievoorzitter: jpaternotte@raad.amsterdam.nl  Twitter: @jpaternotte   Landelijk bureau D66: 070: 3566066,  info@d66.nl en d66@tweedekamer.nl  Twitter: @D66

SP

SP houdt zich op de vlakte, beschouwt erfpacht als dossier voor D66 en VVD, maar is formeel natuurlijk medeverantwoordelijk.
Mailadres: l.ivens@amsterdam.nl  Twitter Laurensivens  Fractievoorzitter: Daniël Peters  mailadres d.peters@raad.amsterdam.nl  Twitter: DanielPetersSP  Partijbureau SP: 088-2435555  E-mail: kamer@sp.nl  Twitter: @SPnl

zondag 19 februari 2017

Nachtmerrie voor erfpachters en voor bestuurskundigen

Al in de negentiende eeuw schreef de beroemde schrijver Eduard Douwes Dekker (Multatuli) de volgende regels over het Amsterdamse gemeentebestuur:

“Ik heb veel landen bezocht en beijverde bij overal acht te slaan op de publieke zaak. Welnu, ik verklaar nergens zulke totale abstinentie van plichtsbesef, nergens zo’n walgelijke onbekwaamheid te hebben aangetroffen als bij ’t stadsbestuur van Amsterdam.”  

U hebt misschien gehoord van de commissie-Brenninkmeijer die vorig jaar moest adviseren over de kwaliteit van het lokaal bestuur in Amsterdam, naar aanleiding van 2 jaar bestuurscommissies in de stadsdelen. Dit vrij cynisch geschreven rapport spreekt boekdelen. Brenninkmeijer heeft lang geaarzeld en uiteindelijk besloten dit citaat van Multatuli van bijna 150 jaar geleden niet in dit rapport op te nemen. Wel heeft hij het mondeling geciteerd in de commissie Algemene Zaken.


Welnu, ik ben bestuurskundige van mijn vak en moet zeggen dat ik behalve als erfpachter (die door de canons dreigt verjaagd te worden uit het familiehuis dat mijn grootvader 100 jaar geleden kocht) vooral ook professioneel geschokt ben door de wanprestatie van het Amsterdamse gemeentebestuur bij de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht. Ik vind het citaat van Multatuli herkenbaar.

Dit beleid strijdt met alle essentiële kenmerken van goed bestuur:
  • Goed bestuur is legitiem = te rechtvaardigen. Dit beleid is echter evident onrechtmatig, het strijdt met alle algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
  • Goed bestuur is legitiem = bevoegd; het kan niet gebaseerd zijn op machtsmisbruik en detournement de pouvoir, zoals deze publiekrechtelijke woeker in vermomming van een contract.
  • Goed bestuur is natuurlijk doelgericht, de uitkomst moet beoogd zijn en geschikt om het vooraf geprojecteerde doelen te bereiken. Die doelgerichtheid wordt natuurlijk onderweg zorgvuldig gemonitord. In dit geval is het doel de vervanging van het stelsel van voortdurende erfpacht (wat zo niet wordt gerealiseerd), en NIET de verjaging van de middenklasse uit de stad (wat WEL driegt te gebeuren, nu of aan het einde van het canontijdvak).
  • Goed bestuur is participatief en open, transparant. Dit beleid kent veel communicatie in eenrichtingsverkeer, maar invloed van betrokken burgers en deskundigen wordt zorgvuldig buiten de deur gehouden, zelfs oppositiepartijen met betere oplossingen zijn niet welkom. Wezenlijke informatie valt onder onverklaarbare geheimhoudingsregels.
  • Goed bestuur is flexibel, levert maatwerk en toont lerend vermogen. Dit beleid dendert echter sinds het advies van de Grondwaardecommissie met technocratisch onverstoorbaarheid naar eenzelfde standaardoplossing (de afgrond), zonder omzien naar de effecten in individuele gevallen.
  • Goed bestuur is integer en behoorlijk. Nu zien we een wethouder en zijn ambtenaren die zich liegend en bedriegend proberen te verdedigen tegen alle steekhoudende kritiek.
Kortom, een nachtmerrie voor bestuurskundigen. En voor de 110.000 erfpachters natuurlijk.
Blijft staan het grootste raadsel: hoe kon dit beleid zo ontsporen met de partijen VVD en D66 aan het roer? Ten nadele van de kiezerssteun bij de komende verkiezingen zonder twijfel. Ik zie maar twee mogelijke, maar vrij ongeoofwaardige verklaringen:
- Verblindheid door geldzucht? Maar de uitkomst van dit beleid kan alleen flink geld opleveren als de gemeente rekent op medewerking van de banken bij de implementatie (zie de Diefstal van de eeuw) of als de extreem eenzijdige berekeningswijze van canons ook voortaan wordt toegepast bij canonherzieningen bij voortdurende erfpachtcontracten.
- Als we binnenkort gillend ontwaken uit de nachtmerrie door een wethouder die hard roept "Geintje!" Dan blijkt dat hij deze wrede schijnvertoning nodig dacht te hebben om de meerderheid van de raad tot andere inzichten te brengen (hij zegt immers steeds dat hij persoonlijk niet achter dit beleid staat, maar ertoe wordt gedwongen)...




donderdag 19 januari 2017

Waarom de gemeente onbehoorlijk handelt


Onbehoorlijk is het als de gemeente willens en wetens met cijfers naar buiten komt die apert onredelijk, onbetaalbaar en willekeurig zijn. Grondwaardes van 60-80% worden zelfs bij nieuwe uitgiften in de marktpraktijk niet gerealiseerd. Maar niemand kan dergelijke hoge grondquotes voor bestaande erfpachtgrond hard maken. Echt vilein wordt het als blijkt dat de grondprijsberekening is uitgesloten voor inspraak en dus buiten discussie wordt geplaatst!

Onbehoorlijk is het als de gemeente alle waarde van de grond naar zich toeharkt. En bewust het evenredig aandeel van de erfpachters (de opstallen!) in de veroorzaking van waardestijging veronachtzaamt. Dat is gewoon onrechtmatige verrijking, in de volksmond diefstal.

Ongepast is het om bij het berekenen van de canon geen rekening te houden met woningen in verhuurde staat, waarbij ook verhuurders door de huurbescherming geen kant uit kunnen. Sowieso ontbreken maatwerk en hardheidsregels. En u weet: Een wet zonder hardheidsclausule is door de toepassing van die andere wet: de Wet van Murphy, per definitie een knevelwet!

Onfatsoenlijk is het als de gemeente via misleidende reclame schermt met een korting van 28% als het daarbij blijkt te gaan om een toevallig prijsverschil tussen WOZ-waarde 2016 en 2014. Te voorspellen is dat met dit voorstel de WOZ-waarde in 2018 alweer 40% naar beneden zal moeten door het schrikeffect die dit voorstel bij huizenkopers teweeg zal brengen. Deze regeling is al schadelijk als niemand er van gebruik van maakt!

Het is dom, niet meteen slecht, als een college niet in staat is iets beters te bedenken dan een extreem eenzijdig voorstel, geen overleg wil voeren met betrokkenen en oppositie om een betere oplossing te bedenken (PvdA wilde dat wel). Onfatsoenlijk is het wel weer als de gemeente dan de onbetaalbare uitkomsten ziet en toch zulk dom beleid doorzet en daarmee alle mensen die het niet kunnen of willen betalen dwingt te blijven zitten in het oude systeem, dat hen op termijn hun huis uit jaagt! Oude kwetsbare mensen hebben nu al echt slapeloze nachten!

We hebben het dan nog niet over de “diefstal van de eeuw” die pas blijkt als de banken dit vuiltje voor de gemeente gaan opknappen en straks de optie eeuwigdurend als financieringsvoorwaarde gaan stellen voor huizenkopers. Noch over het totaal gebrek aan inlevingsvermogen (ook in de communicatie) in de positie van de wederpartij in het privaatrehtelijke erfpachtcontract, wier gerechtvaardigde belangen het gedrag van de gemeente mede behoren te bepalen. 
Dit plan moet van tafel!

donderdag 12 januari 2017

Deze partijen moeten nu in opstand komen!


Wij erfpachters hebben ons steeds constructief opgesteld, tot overleg bereid over duurzame  redelijke vergoedingen voor gebruik van de grond, over de dringend noodzakelijke duurzame vernieuwing van het erfpachtstelsel.

Nu is de situatie fundamenteel veranderd. De coalitie sluit de rijen en de partijen hebben zich verkocht aan iets wat werkelijk niet meer verdedigbaar is (voldoende argumenten elders in deze blogreeks). Het is een gotspe! (Heinen in de Telegraaf en FD). En dat moet luid gezegd worden!

De maskers gaan af! Lees hier de loftuiting van de woordvoerder van de VVD over de schunnige schijnkorting. De VVD-Zuid maakt het het bontst. Deze zomer was het nog "De VVD zal nooit accepteren dat er een onaantrekkelijke overgangsregeling komt". Die teksten staan op schrift. Niets daarvan. De VVD-Zuid bericht nu dat het een "goed compromis is” en feliciteert de wethouder met zijn prestatie!   Hoe durven ze, terwijl de uitkomsten van de onnavolgbare rekenkunde van het grondbedrijf is dat de meeste huizenbezitters daar (nu of later bij CHET) uit hun huizen verdreven worden!

Van D66 herinneren we ons de slogan van Paternotte uit de campagne van 2014: “Het schandelijk afromen van de huizenprijzen moet stoppen” (De Telegraaf). D66 reageert nu ook met meel in de mond op de schandelijke voorstellen van het college, al is de reactie van de woordvoerder nog terughoudend.

We moeten de hypocrisie van vooral de coalitiepartijen VVD en D66 ontmaskeren. Zij denken kennelijk nog dat ze ermee wegkomen bij de volgende verkiezingen. Maar dit plan is niet meer te verkopen met relativerende teksten als: 'Tja, besturen is nou eenmaal compromissen sluiten’.

Het vertrouwen in politieke partijen is al niet hoog, maar basisvoorwaarde voor vertrouwen is dat ze enig zelfrespect tonen en dat ze blijk geven onderscheid te maken tussen goed en kwaad bij het bejegenen van burgers.

Met dit voorstel zijn ze alle perken te buiten gegaan. Wat erger kun je bedenken dan je eigen burgers hun huis uitjagen? Waarom breekt er geen opstand uit binnen deze partijen? En vooral bij de VVD-Amsterdam tegen de eigen wethouder, zoals in 2012 landelijk gebeurde tegen Mark Rutte na het regeerakkoord over inkomensafhankelijke zorgkosten? Mensen hun huis afpikken is toch nog erger dan autootje pesten en nivelleren om maar wat te noemen.

dinsdag 10 januari 2017

Erfpachters kop van jut


Erfpachters zitten sinds begin jaren ’90, toen de gemeente naar zich toe ging rekenen steeds in de hoek waar de klappen vallen, gezien de volgende opsomming.

  • De recente waarderingsmethoden van de grond zijn niet transparant, onvoorspelbaar en de uitkomst is doorgaans zeer ongunstig voor de erfpachters. ‘Niet Pareto-optimaal’ noemen economen dat. Sinds begin jaren ’90 zijn de nieuwe canons ‘geëxplodeerd’ als gevolg van andere grondwaarderingen. Daarvoor hielden nieuwe canons niet eens gelijke tred met de geldontwaarding.Het canonpercentage is stelselmatig te hoog wegens een te royale risicomarge;
  • Sinds 1966 wordt bij de geïndexeerde canons dubbele inflatiecorrectie berekend: jaarlijks door de indexering van het canonbedrag en na 50 jaar nog eens verstopt in de geactualiseerde grondprijs.
  • de gemeente weigert met de erfpachters over hun contractvoorwaarden te onderhandelen, canonpercentage en grondprijs worden sowieso eenzijdig door de gemeenteraad vastgesteld.
  • De WOZ-waarde houdt geen rekening met de erfpachtsituatie, waardoor erfpachters stelselmatig te veel onroerend zaakbelasting betalen. Diezelfde fictieve WOZ-waarde wordt wel weer gehanteerd bij het berekenen van eeuwigdurende erfpacht!
  • De lasten zijn voor de erfpachter, de lusten voor de gemeente. De erfpachter moet zorgen voor onderhoud van het gebouw, draagt risico’s, betaalt belastingen alsof het volledig eigendom is en de verzekeringen (zelfs als erfpachtgrond vervuild blijkt draagt de erfpachter de saneringskosten), de verfraaiingen en verbeteringen zorgen voor een aantrekkelijker object, maar de gemeente rekent alle waardestijging naar zich toe.
  • De erfpacht werkt denivellerend. In vergelijking met de eigengrondeigenaren: de rijkste huizenbezitters in Centrum en Zuid dragen het minste bij, de minder draagkrachtige erfpachters dragen hoge lasten ‘ten bate van de gemeenschap’.

Het hoofdeuvel zit in het gegeven dat de gemeente bij de canonberekening niet uitgaat van de historische uitgifteprijs van de grond (die ook in de balans staat), maar deze steeds opnieuw vaststelt naar de actuele marktwaarde, waar in feite geen markt bestaat.

Een dramatische geschiedenis, die helaas uit de hand is gelopen. Maar ooit zal de wal het schip wel keren. Alleen nog niet bij de overstapregeling voor eeuwigdurende erfpacht, want die combineert alle kwaden (de dubbele inflatieberekening nog één keer).
 

Misleidende reclame bij overstapregeling


De gemeente heeft een slecht track record als het gaat om eerlijke communicatie over erfpacht. Daar is al elders over geschreven. Nu gaat het om de wijze waarop het aanbod over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht aan de man wordt gebracht.

U krijgt 28 % korting als u nog in 2017 overstapt!, roept de gemeente. En de pers echoot het vrolijk na.
Wat stelt dat voor?

De gemeente weet nu al dat de WOZ-waarden per 1-1-2016 gemiddeld 28 % hoger uitvallen dan die per 1-1-2014. In 2018 gaat het normale regiem gelden, namelijk dat bij overstappen naar eeuwigdurende erfpacht de WOZ-waarde van twee jaar eerder als grondslag wordt genomen. Zo zal u in 2026,  als u dan besluit over te stappen, de WOZ-waarde van 2024 als basis gelden, enzovoort.
Doordat de gemeente zelf een jaar lang heeft getreuzeld met de besluitvorming, doet ze nu nog eenmalig alsof het 2016 is en wil ze nog met de WOZ-waarde 2014 rekenen.
De ‘korting’ van 2017 geldt dus maar eenmalig en niet voor de vele erfpachters die niet in staat zijn het geld bijeen te sprokkelen.

Eerder was er sprake van een heel ander soort ‘korting’ die nog zou worden verwerkt in de berekeningen. Eigenlijk is het woord korting daar geheel misplaatst, want deze depreciatie, zoals het in vakkringen heet, hoort een vast bestanddeel te zijn bij het berekenen van een canon.

Dat zit zo. Als js al actuele grondwaarde in rekening wilt brengen (wat overigens niet terecht is, omdat het een evenredig aandeel van de erfpachter miskent, zie verhaal over tegenvordering), dan moet je die marktwaarde bepalen. Dat is mogelijk bij het uitgeven van nieuwe grond, omdat daar kopers voor zijn (meestal projectontwikkelaars), maar bij bestaande grond die al voor altijd in erfpacht is uitgegeven kan dat niet. Daar is ook geen vrije markt. De erfverpachter en de erfpachter zijn al voor altijd aan elkaar verbonden. Daarom rekenen deskundigen bij canonherziening altijd met zo’n depreciatie om het verschil met vrije marktwaarde te vertalen in de sommen. De drie deskundigen nemen doorgaans een depreciatie aan van 40% en de gemeente zelf tot nu toe 25 %.

Maar bij eeuwigdurende erfpacht laten ze dat nu achterwege, omdat het aanbod al zo aantrekkelijk is (haha). Nee, ze zeggen dat ze impliciet al 28 % korting hebben gegeven door de bovenstaande gegevenheid van de WOZ-waarde 2014.
Is dit misleidende reclame of niet?

Er is nog iets.
Als de gemeente het besluit straks aanneemt en het wordt algemeen bekend dat de huizen op erfpachtgrond volgens de gemeentelijke rekenkunde slechts een fractie waard zijn van de marktprijzen die er nu nog voor worden betaald, zal die WOZ-waarde vanzelf wel gaan instorten. Welke koper wil nog een huis met erfpacht kopen voor bijna even veel geld als een huis op eigen grond? Mede om deze reden heeft de gemeente nu besloten niet iedereen automatisch het voorstel tot overstappen naar eeuwigdurende erfpacht toe te sturen. Dat moet je apart aanvragen. Anders zou het veel te veel in de gaten lopen wat de gemeente over de waarde van uw bezit denkt. Maar als u wilt gaan verkopen, helpt dat niet, want de makelaars zullen toch verplicht zijn de verkoopinformatie te verstrekken en daar hoort de prijs voor overstappen naar eeuwigdurende erfpacht zeker bij. Dus het kan ook zijn dat het juist ongunstig is om al in 2017 over te stappen.




Op naar de Reclamecodecommissie!

De Diefstal van de Eeuw

 




Ach, veel erfpachters zullen denken: laat zitten die onbetaalbare eeuwigdurende erfpacht! 
Maar zij rekenen niet met het horrorscenario die vrijwillige overstap tot illusie maakt: de perfecte diefstal. De perfecte misdaad is, zoals een moord met een ontraceerbaar gif, er een die onopgemerkt en onbestraft blijft.

Pas na verloop van tijd kan het volgende gebeuren. Als individuele erfpachters gaan proberen hun huis te verkopen, is het niet onaannemelijk dat de banken gaan weigeren een nieuwe koper hypotheek te verstrekken, omdat nu immers een alternatief bestaat dat meer zekerheid biedt. Aldus zal de ene na de andere erfpachter zich gedwongen voelen voor veel geld (reken maar tussen een derde en de helft van de marktwaarde!) eeuwigdurende erfpacht af te kopen. Daarmee zal op de lange duur toch het overgrote deel van de erfpachtgrond druppelsgewijs zijn omgezet, waarmee de gemeente twee doelen bereikt: alsnog veel geld binnenhalen voor de gemeentekas en druppelsgewijs het systeem aanpassen, eigenlijk afschaffen.

De zittende erfpachters hebben het nakijken. Zij leiden een gevoelig vermogensverlies, in ieder geval prohibitief om nog opnieuw in Amsterdam een huis te kunnen kopen (dus de facto verdrijving uit de stad). Gezien de zeer betwistbare hoogte van de grondprijstaxatie, mag dit gerust een ongerechtvaardigde vermogensverschuiving worden genoemd. Diefstal in mensentaal. 

De opbrengst is aldus grof te becijferen: Er zijn 250.000 particuliere erfpachtwoningen met een gemiddelde prijs van 250.000 euro en dus een totale marktwaarde van 62,5 miljard. Laat gemiddeld een derde hiervan aan de grond worden toegerekend, dan hebben we een lage schatting van 20 miljard euro voor de grond die eenzijdig naar de bloot eigenaar wordt toegeschoven.

Een spaak in het wiel voor deze meestertruc kan misschien niet worden verwacht van de rechter. Hoogstens van een volgend college met een andere samenstelling, dat de hele operatie weer kan terugdraaien. Of de erfpachters daarmee beter af zijn, moet nog worden afgewacht.
 

Juridische aanvechtbaarheden



De gemeente denkt als monopolistische grootgrondbezitter dat zij de erfpachters naar goeddunken kan uitbuiten. Het is opvallend hoezeer zij hierin wordt gesteund door de rechterlijke macht. De Hoge Raad heeft bijvoorbeeld al uitgesproken dat het gewettigd is bij canonherziening de actuele grondwaarde te gebruiken. Steeds is echter niet de kernvraag aan de orde geweest of erfpachters geen recht hebben op een evenredig aandeel in de waardevermeerdering van de grond. Dat is urgent.

De gemeente permitteert zich juridische aanvechtbaarheden in het erfpachtbeleid*). Maar kan de onrechtmatigheid daarvan ook formeel door een rechter worden vastgesteld? Nog weinig rechters  hebben de gemeente tot heden teruggefloten. De gemeente zeilt net steeds tussen de klippen door.

Een erfpachtovereenkomst is een privaatrechtelijke wilsovereenkomst tussen twee gelijkwaardige partijen. De gemeente doet echter alsof zij de voorwaarden eenzijdig kan decreteren. Er wordt inspraak georganiseerd, maar inspraak is een middel dat past bij ‘gewone’ publiekrechtelijke besluiten in het algemeen belang. Bij een contract passen onderhandelingen en wilsovereenstemming, maar daar is geen sprake van.

De gemeente erkent dat ze niet eenzijdig de contractvoorwaarden kan veranderen, maar beklemtoont dat ze dat ook niet doet. Er wordt een 'volstrekt vrijwillig' aanbod gedaan over te stappen op eeuwigdurende erfpacht, waar de erfpachters niet op hoeven ingaan. Ze kunnen immers terugvallen op de bestaande contractvoorwaarden en horen te weten wat die meebrengen (canonherzieningen aan het einde van tijdvak). In het verhaal over de diefstal van de eeuw zien we hoe vrijwillig de overstap nu echt is. Maar is het juridisch hard te maken dat de gemeente dit willens en wetens heeft gedaan?

Is het onrechtmatig handelen van de gemeente als haar aanbod uiteindelijk een waardedaling van het vastgoed op erfpacht teweeg brengt? Bijvoorbeeld omdat kopers ervoor terugschrikken een pand te kopen waarvan de gemeente stelt dat het maar de helft waard is van de vraagprijs, omdat de andere helft grondwaarde zou zijn? Alleen al door het publiceren van dit onredelijke aanbod wordt inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht. Wie start de eerste procedure als hij dat hard kan aantonen?

Dan is er nog de technische complicatie is dat appartementseigenaren meestal zelf geen erfpachters zijn, maar gezamenlijk één erfpachtsrecht delen. De gemeente wil echter wel die appartementseigenaren zelf laten beslissen over de keuze om over te stappen. Dat kan eigenlijk niet, maar het contractenrecht is rekbaar. Afzonderlijke appartementseigenaren zijn niet zakelijk gerechtigd en er is dan ook geen sprake van derdenwerking. De gemeente probeert toch een soortgelijke situatie te benaderen met een kettingbeding en boeteclausule. Ook of dit juridisch waterdicht is, moet nog blijken.

Kortom, als u een rechtsbijstandsverzekering heeft, meld u bij SEBA. Er is nog genoeg te procederen.


*) De laatste was de ongehoorde stap om in lopende contractrelaties in te breken bij de Algemene Bepalingen 2000. Daar geldt een bepaalde vaste gedragsregel om bij canonherziening het canonpercentage vast te stellen. Daarvoor wordt de ontwikkeling van de rente op Nederlandse Staatsleningen gevolgd. Alleen dat percentage begon angstig dicht naar nul te bewegen (actueel canonpercentage 0,81%). Dat zinde de gemeente niet, dus is nu eenzijdig besloten dat dit percentage nooit lager dan 3 kan worden!

maandag 9 januari 2017

Erfpacht in de greep van technocratische methodendwang


In het verhaal over politieke macht en politieke onmacht kwam al naar voren hoe het gemeentebestuur zijn brevet van onvermogen afgeeft door zich over te geven aan de adviezen van een (helaas slechte) commissie. Niemand schijnt meer de vraag te stellen waarvoor we ook alweer grondbeleid voerden en voor wie. In ieder geval niet voor de burgers van Amsterdam, want die zijn allang zoekgeraakt achter de rekenmodellen die regeren.

Herinnert u zich nog het schandaal dat onlangs naar voren kwam over de boetes voor te laten betaling van canons die werden opgelegd aan Joodse kampslachtoffers of hun nabestaanden toen die terugkwamen uit de oorlog? Dat gedrag was het gevolg van kille bureaucratische regeltoepassing: 'dit vloeit voort uit uw contract'. Toen dat bijna 70 jaar later naar buiten kwam schaamde het gemeentebestuur zich en heeft de boetes met rente terugbetaald. Is het huidige erfpachtbeleid zoveel beter?

Natuurlijk zijn de omstandigheden van toen niet te vergelijken, maar de methoden zijn even rücksichtlos en de gevolgen zijn nu zelfs ernstiger. Gezeten Amsterdammers zullen door uit de pan rijzende canonverhogingen gedwongen worden hun huis (met verlies) te verkopen en de stad te verlaten. Hoeveel ‘erfpachtvluchtelingen’ er inmiddels al slachtoffer zijn geworden van de rekenmethoden van de inhalige erfverpachter is niet bekend, maar hoe langer wordt gewacht met radicale vernieuwing van het stelsel, waardoor canons weer worden teruggebracht tot redelijke proporties, hoe meer van die slachtoffers er zullen vallen.

Maar wat doet het gemeentebestuur? Die past de rekenmethode die de ambtenaren van het Grondbedrijf in de loop van de jaren hebben ontwikkeld nog extremer toe! Wie als uitkomst van de ondoorgrondelijke wiskunde van de buurtstraatquote ziet dat deze varieert tussen  5 en 80%, daar moet toch een lampje gaan branden? Niet bij het gemeentebestuur, die de formules mechanisch blijft toepassen. Louter cijferfetisjisme!
Hierdoor wordt de oplossing van het nijpende probleem en van het bijbehorend onrecht nog verder weggeschoven.

Er is in de jaren negentig een bepaalde mcthodiek ingevoerd, ingeslopen door instructies van het Grondbedrijf, waardoor opeens erfpachtcanons de actuele marktwaarde van de grond gingen volgen. Dit heet de residuele methode, waarin twee elementen van elkaar worden afgetrokken:
1. De actuele marktwaarde van het vastgoed, die zoals u weet door allerlei factoren (maar vooral schaarste) de pan uit rijst in Amsterdam en
2. De (her)bouwkosten van de bestaande opstallen.
De opvatting bij deskundigen dat dit een goede benadering is voor het berekenen van grondprijzen bij uitgifte van nieuwe grond werd door erfverpachters ten onrechte overgeplant naar de berekeningswijze voor nieuwe erfpachtcanons op bestaande erfpachtgrond.

Een kind kan twee dingen bedenken.
- Dat je canons voor bestaande grond niet zomaar mag gelijk stellen met marktprijzen voor nieuw uit te geven grond. Er is immers helemaal geen sprake van een (vrije) markt (erfpachter en erfverpachter zijn voor altijd aan elkaar verbonden), maar het gaat om een redelijke vergoeding voor het gebruik van grond.
- En dat de marktprijzen in Amsterdam veel harder stijgen dan de bouwkosten. Dus dat de canons op een gegeven moment tegen een plafond van onbetaalbaarheid zullen opknallen.
En toch wordt die methode tegen wil en dank nog steeds toegepast, ongeacht de gevolgen.

Dat heet technocratie.

Zou het gemeentebestuur zich over 70 jaar weer de haren uit het hoofd trekken over het beleid dat ze nu voorstellen. Of zullen ze eerder bij zinnen komen?

Ongelijkheid in de behandeling van erfpachters

Gelijkheidsbeginsel een farce
In het voorliggende overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht wordt veel geschermd met het gelijkheidsbeginsel*).
In plaats van gelijkheid, is ongelijkheid het voornaamste kenmerk van erfpacht en van de huidige voorstellen. We noemen vier ongelijkheden:

1. Erfpachters worden op groteske wijze anders behandeld dan eigenaren op eigen grond. De laatsten zijn juist doorgaans de rijksten. De grachtenpanden en het Vondelparkkwartier staan op eigen grond, want toevallig uitgegeven voor 1896, toen erfpacht werd ingevoerd. Erfpacht werkt dus sowieso denivellerend!
Het argument voor erfpacht dat de stijging van de grondwaarde ten goede komt aan de gemeenschap, geldt dus al niet voor huizenbezitters op eigen grond. Die genieten toch net zo goed van de gemeenschapsvoorzieningen in de stad? Om dat idee consequent door te voeren, zou de gemeente veel beter de Onroerend Zaak Belasting als instrument kunnen inzetten.
Bovendien is de verdeling van erfpacht en eigen grond binnen de ring van Amsterdam uiterst grillig en willekeurig. Kijk maar naar de bovenstaande kaart van Amsterdam-Zuid, waar eigen grond wit is en erfpacht rood. De woningprijzen aan de beide zijden van de Lairessestraat bijvoorbeeld zijn nauwelijks verschillend. Dus je koopt als erfpachter je woning voor de hoofdprijs, maar later wordt je duidelijk dat je terwille van de gemeenschap slechts de helft aan waarde bezit; de rest zit volgens de gemeente in de grond (wat van geen kant klopt, zoals in het verhaal over de tegenvordering blijkt, maar wat doe je eraan?).

 2. Erfpachters onderling worden nog meer ongelijk behandeld. De straatquote, een indicator voor de kwaliteit van de locatie, is gerelateerd aan de WOZ-waarde. Centrum en Zuid krijgen een straatquote van 55-60%, respectievelijk 45-80%; voor de overige wijken loopt dit van 9% tot 25%. Zie website van Amsterdam. WOZ-waarde en straatquote versterken elkaar. Pachters in het Centrum gaan daardoor bij een gelijke WOZ-waarde ruim 5x zoveel erfpacht betalen als pachters in Nieuw-West. Bij een gelijke vloeroppervlakte wordt die verhouding zelfs 12 :1!

3. Kijken we nu naar de afspraken die met woningcorporaties zijn gemaakt, dan springt nog een ongelijkheid in het oog. De grondprijs voor nieuw gebouwde sociale huurwoningen wordt € 215 per vierkante meter, ongeacht de locatie in de stad.
Bij verkoop of dure verhuur moeten de woningcorporaties extra erfpacht afdragen, variërend van 284 euro per m2 in Centrum tot 49 euro in Zuidoost. Maar dat brengt de erfpachtgrondwaarde toch slechts op € 499 per m2 voor een woning in het centrum en € 264 per m2 voor een woning in Zuid-Oost.
Voor een woning van 50 m2 in het Centrum is de eeuwigdurende afkoopsom voor een woningcorporatie € 24.950 (50 x 499). Uitgaande van een vierkante meterprijs van € 6000 (= WOZ-waarde € 300.000)  moet de particuliere erfpachter in Centrum € 170.000 betalen. Dit is bijna 7 x zoveel als wat een corporatie moet betalen bij verkoop.
Bij verkoop zullen de woningcorporaties grote winsten maken, waaruit die extra erfpacht gemakkelijk betaald kan worden. De erfpachters daarentegen hebben geen verkoopopbrengst waaruit die erfpachtverhoging betaald kan worden. Zij wonen in hun huizen. Toch worden deze voor de erfpacht beoordeeld op hun leegwaarde bij verkoop. De redelijkheid en billijkheid hiervan is ver te zoeken.

4.  Ten slotte moet de gemeente niet aankomen met het argument gelijkheid bij erfpacht, want er zijn weinig regelingen, waarvan de toepassing in 120 jaar zo’n lappendeken is van willekeurige verschillen heeft opgeleverd. Soms bij huizen in dezelfde straat die een zeer verschillende canon betalen, omdat er uitzonderingen en maatwerk zijn toegepast.

Dergelijke ongelijkheden tussen burgers zou de Amsterdamse politiek niet moeten willen, niet in stand moeten laten, en zeker niet moeten versterken, zoals het college nu doet. 

*) Bijvoorbeeld de drogreden dat het overstappen op een veel gunstiger berekeningswijze voor canons (onvermijdelijk om te voorkomen dat uiteindelijk erfpachters bij canonherzieningen massaal gedwongen worden om met verlies te verkopen en te verhuizen) oneerlijk zou zijn voor mensen die net een canonherziening achter de rug hebben. Dan kun je dus nooit een regeling verbeteren, omdat er altijd mensen zullen zijn die nog onder het oude regiem vielen.

Eeuwigdurende erfpacht: Politieke onmacht van de politieke macht

Brevet van onvermogen
Het gemeentebestuur van Amsterdam heeft na twee jaar een voornemen kenbaar gemaakt voor het vernieuwen van het erfpachtstelsel. De berg heeft een muis gebaard, want het voorstel kan en mag geen succes worden. Waarom niet? Omdat het onrechtvaardige ongelijkheid introduceert, zonder goede grond alle waardevermeerdering naar zich toeharkt inclusief het evenredig aandeel dat de erfpachter toekomt, en omdat er bedoeld of onbedoeld financieel nadelige gevolgen optreden voor de erfpachters ook als er geen een daadwerkelijk overstapt!
 

Je wil toch niet geloven dat partijen als VVD en D66 medewerking aan dit wangedrocht hebben verleend! Deze partijen hebben in  de verkiezingscampagne van 2014 van alles beloofd over erfpacht, maar ze maken het nu erger dan elke andere partij had kunnen bedenken!
Citaat Jan Paternotte 2014: “de gemeente moet stoppen met het schandelijk afromen van de huizenprijzen”

Maar nu de vraag hoe het zover heeft kunnen komen.
Dat gaat zo.
Tijdens de coalitiebesprekingen worden afspraken gemaakt over erfpacht. VVD en D66 hebben hierbij het principe van eeuwigdurende erfpacht binnengehaald, maar ze konden het met de SP niet eens worden over de uitwerking ervan. Toen is in arren moede teruggevallen op de typisch Hollandse oplossing: we vragen het een commissie. Dat werd dus de Grondwaardecommissie (GWC). Wat bleek? Deze ‘onafhankelijke’ commissie kwam na het horen van allerlei betrokkenen ‘toevallig’ met een advies dat in de meest extreme mate de belangen van de gemeente bleek te dienen ten koste van die van de erfpachters. Niemand kan bewijzen welke krachten hiertoe hebben bijgedragen, maar we weten dat het Grondbedrijf opdrachtgever was van deze commissie. Later zijn zeer fundamentele bezwaren en kritiekpunten tegen de uitkomsten van de commissie aangevoerd (Marktwaardecommissie, RIGO), maar het kwaad was al geschied. Het college besloot met instemming van de gemeenteraad het rapport van de GWC als uitgangspunt te kiezen.

Begin februari 2016 gebeurde nog iets bijzonders: de oppositie (PvdA en GroenLinks) boden aan het principe van eeuwigdurende erfpacht te willen aanvaarden, mits er open besprekingen zouden worden geopend over de uitwerking. De wethouder omarmde dit als bijdrage voor het draagvlak, maar het is nooit tot een overleg gekomen! De coalitiepartijen vertrouwden het niet. Zij dramden liever door op hun eigen lijn. Met het voorliggende idiote concept-besluit als gevolg. De PvdA was uiteraard in zijn wiek geschoten, maar kon weinig anders doen dan een eigen denkrichting presenteren. Laat dit idee nou vele malen gunstiger uitpakken voor de erfpachters dan het huidige voorstel! De coalitiepartijen worden rechts ingehaald.

De beruchte Amsterdamse bestuurscultuur aan het werk 
Zo wordt Amsterdam bestuurd. Partijpolitiek bedrijven tot het bittere einde met krappe meerderheden van 23 van de 45 zetels, ook al leidt het tot absurde gevolgen. De commissie-Brenninkmeijer schreef het in zijn rapport over lokale democratie en erfpacht wordt een van de standaardvoorbeelden van een verziekte Amsterdamse bestuurscultuur.
Is er nu niemand die de vraag durft te stellen: waar zijn we helemaal mee bezig? Puur onvermogen. Politiek in de slechtste zin van het woord!






Tegenvordering bij eeuwigdurende canon


Nu de voorstellen van de gemeente totaal onbevredigend, want veel te duur zijn, zouden de erfpachters massaal een tegenvordering op de gemeente moeten aankondigen ter hoogte van het verschil met een redelijk betaalbaar canonbedrag.

De ratio hiervoor is dat de grondwaarde in Amsterdam wordt bepaald door twee factoren: de ligging in de stad en de mooie panden die erop staan. Die tweede factor (= dat wat de erfpachters inbrengen) wordt door de gemeente ten onrechte niet betrokken bij de berekening van de canon. Dan hebben erfpachters dus reden om de rekening van hun aandeel in de grondwaarde bij de gemeente in te dienen.

Wat zou een redelijk bedrag zijn? Daarvoor kan een formule worden ontleend aan de gangbare praktijk van de drie deskundigen uit de tijd dat er nog redelijke vergoedingen voor het gebruik van de grond werden berekend (grofweg 1896 - 1993) W x G x D:
WOZ-waarde maal Grondquote (bandbreedte tussen 20 en 25 % in plaats van tussen 5 en 80 % zoals nu) maal 0,6 (depreciatiekorting van 40%).
Redelijkerwijs houden deskundigen bij het taxeren van erfpachtcanons ook rekening met de verhuurde staat van een gebouw. Dat doet de gemeente ook niet. In plaats van de WOZ-waarde kan bij huur voor onbepaalde tijd beter met 25 maal de huursom worden gerekend.

De erfpachter heeft recht op het verschil tussen het door de gemeente aangeboden bedrag en deze uitkomst. Logisch, omdat klaarblijkelijk de gemeente alle meerwaarde van de grond naar zichzelf toerekent, terwijl zij als erfverpachter geen recht heeft op het aandeel in die waardevermeerdering van de erfpachters, die hebben gezorgd voor bouw en onderhoud van de opstallen.
Politiek zeker verdedigbaar, maar juridisch niet zomaar te claimen bij een ‘vrijwillig’ aanbod.
Zie echter mijn verhalen over juridische ongerijmdheden en over de diefstal van de eeuw.

zaterdag 7 januari 2017

Overstapregeling ramp voor Amsterdam


Overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht een ramp voor bewoners Amsterdam

door Anne Marie Meijer en Evert Brouwer
De gemeente Amsterdam heeft op 5 januari een voorstel gepubliceerd voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht1.
Het idee van eeuwigdurende erfpacht is in principe een goed idee. De uitwerking van de gemeente leidt echter tot grote rechtsongelijkheid tussen erfpachters en een enorme toename van de woonlasten.

De consequenties van het voorgestelde Amsterdamse erfpachtbeleid zijn:
1. Erfpachters in Centrum, Zuid, Oost en West gaan bij overstap tot 40x (veertig keer) meer erfpacht betalen
2. Grote financiële problemen voor erfpachters in deze wijken met gedwongen verhuizing en sociale problemen als gevolg
3. Waardedaling van woningen op erfpacht die niet is afgekocht
4. Banken kunnen weigeren een hypotheek af te geven voor huizen waarbij geen overstap is gemaakt naar eeuwigdurende erfpacht
5. Bij verkoop van huizen op erfpacht komen deze ‘onder water te staan’
6. Sterke stijging van huren om de nieuwe canons te kunnen betalen
7. Vertrek van middeninkomens uit de stad

Deze consequenties treffen dus niet alleen de 110.000 erfpachters, maar de gehele Amsterdamse bevolking, omdat huizen op erfpacht ook verhuurd worden en vertrek van middeninkomens de stad geen goed doet.

De gemeente hanteert twee uitgangspunten voor berekening van de erfpacht: WOZ-waarde en straatquote. De straatquote, een indicator voor de kwaliteit van de locatie, is gerelateerd aan de WOZ-waarde. Deze loopt van 60% in Centrum tot 9% in Zuid-Oost.
WOZ-waarde en straatquote versterken elkaar en leiden tot grote verschillen in erfpacht tussen wijken. Pachters in het Centrum gaan bij een gelijke WOZ-waarde 5x zoveel erfpacht betalen als pachters in Nieuw-West of Zuid-Oost. Zie de tabel om te zien wat erfpachters gaan betalen.

Tabel: Afkoopsom en canon voor WOZ-waarde €300.000 per wijk op basis van overstapregeling eeuwigdurende erfpacht voor zittende erfpachters (inclusief 10% aftrek vanwege depreciatie).






      Wijken      Vloeropper-  WOZ-waarde   Voorbeeld       Afkoopsom      Aanvangsprijs
                              vlak                                      straat-        erfpachtgrond          canon
                                                                          quotes                                   (wordt jaarlijks
                                                                                                                          geïndexeerd)               Centrum          50                € 300.000             60 %           € 160.380             € 3833            

    Zuid                 54                € 300.000            45 %           € 120.285             € 2875            
    Oost/West        70                € 300.000            38 %           € 101.574             € 2428                  
    Noord             100               € 300.000            18 %           €  48.114              € 1149             
    Nieuw-West/  125               € 300.000             12 %           €  32.076             €   766
    Zuid-Oost                                                                                                                                   

Naast bovengenoemde verschillen tussen erfpachters in verschillende wijken worden woningcorporaties sterk bevoordeeld. Voor corporatiewoningen op erfpachtgrond gelden gunstige vaste canontarieven per m2, namelijk € 215 per vierkante meter, ongeacht de locatie in de stad. Bij verkoop of verhuur in de vrije sector moeten de woningcorporaties extra erfpacht afdragen, variërend van € 284 per m2 in Centrum tot € 49 in Zuidoost. Een heel ander systeem dus, dat erin resulteert dat een woningcorporatie bij verkoop slechts 1/6 hoeft te betalen van wat een erfpachter in Centrum of Zuid moet betalen voor een woning die niet in de verkoop is.
Bij verkoop zullen de woningcorporaties dus grote winsten maken. De erfpachters daarentegen hebben geen verkoopopbrengst waaruit die erfpachtverhoging betaald kan worden. Zij wonen in hun huizen. Toch worden deze voor de erfpacht beoordeeld op hun leegwaarde bij verkoop. De redelijkheid en billijkheid hiervan is ver te zoeken.

Kwalijk, tenslotte, is dat de gemeente Amsterdam druk uitoefent op bestaande erfpachters om dit jaar nog over te stappen: een gunstiger WOZ-waarde in 2014 zou een korting van minstens 28% opleveren. Dat de WOZ-waarde blijft stijgen is nog maar de vraag aangezien vele erfpachters het geld niet hebben voor een afkoop en huizen op voortdurende erfpacht waarschijnlijk in prijs zullen dalen.

De hoofdvraag hier is waarom de gemeente Amsterdam heeft gekozen voor een beleid dat zoveel ongelijkheid en zo’n grote lastenverhoging voor burgers teweeg brengt. Wij vinden dit zeer schokkend.

Wil je reageren, ga dan naar deze site:
De inspraakrondes starten 9 januari a.s. al. Op basis hiervan wordt de definitieve regeling door de gemeente vastgesteld.
Voor verdere informatie:
Verontruste Erfpachters Amsterdam
Jan Schrijver
email: jfschrijverATgmail.com



Erfpacht is een recht dat ligt tussen eigendom en huur. De gemeente Amsterdam is eigenaar van ongeveer 80% van alle grond binnen de gemeentegrenzen. Een groot deel van deze grond wordt in erfpacht uitgegeven. Dat betekent dat de gemeente eigenaar van de grond blijft en dat erfpachters gedurende lange tijd het gebruiksrecht ervan krijgen. De jaarlijkse vergoeding die daarvoor betaald wordt noemt men de canon. Deze wordt afgesloten voor meestal 50 jaar. Aan het eind van een tijdvak wordt de canon aangepast aan de dan geldende grondwaarde en canonpercentages. 
Aangezien deze stijgen, wordt de erfpacht bij nieuwe aanpassing aanzienlijk duurder. Om de huizenbezitter (en de bank) meer zekerheid te geven over de waarde van de erfpacht, heeft de gemeente nu de eeuwigdurende erfpacht geïntroduceerd. Mensen die vanuit voortdurende erfpacht (het huidige systeem) hierop overstappen krijgen een canon dat voor altijd vaststaat. Ook kan men deze canon afkopen. Men is dan nog steeds geen eigenaar, dat blijft de gemeente, maar hoeft geen erfpacht meer te betalen.