donderdag 21 februari 2019

Erfpachters in de klem bij overstapbeslissing

Het college van Amsterdam heeft in juni 2017 de overstap naar eeuwigdurende erfpacht mogelijk gemaakt. Het volgende college, waarvan 2 partijen tegen hadden gestemd, koos ervoor de besluiten in stand te laten (en er nog een korting van 10% bovenop te zetten).

De reacties van de erfpachters op de rekenuitkomsten zijn verdeeld, omdat sommige delen van de stad een lagere grondprijs kregen voorgerekend dan waarmee zij ooit rekening hadden kunnen houden bij canonherziening en andere stadsdelen (grofweg binnen de ring) juist veel hoger dan zelfs het historisch verwachtingspatroon (10-13% WOZ-waarde) uitkwamen.
Juist voor die laatste stadsdelen kan worden vastgesteld, zoals ook de toenmalige oppositie deed, dat het oorspronkelijke probleem niet is opgelost. Immers, de bedragen die de gemeente van veel erfpachters voor de overstap vraagt leveren nog steeds schoksgewijze canonverhogingen op en de aankondiging dat de gemeente bij toekomstige canonherzieningen (CHET) in het voortdurende stelsel dezelfde nieuwe berekeningsmethodiek zal hanteren als bij de eeuwigdurende erfpacht, maakt het achterliggende probleem juist erger.
De zogeheten overstapregeling kent een strakke einddatum, waarbinnen relatief gunstige voorwaarden gelden. Dat wil zeggen, men kan de erfpachtgrondwaarde berekenen op basis van WOZ-waarde 2014 of 2015 en er worden extra kortingen en premies toegekend als men voor 1 januari 2020 besluit over te stappen.
Dit laat onverlet dat de hoogte van de bedragen waar het om gaat voor veel erfpachters nog prohibitief hoog kan zijn. Het akelige is dat het laten passeren van die datum meestal nog veel hogere erfpachtcanons zal opleveren (de WOZ waarden zijn sinds 2014 met 60% gestegen en de BSQ neigt in de hele stad naar 49%). Er zitten gemene hefboomeffecten in de berekeningswijze.
Zozeer dat iedereen kan bedenken dat een nieuwe grondige herbezinning op het systeem van erfpacht onvermijdelijk is, wil de gemeente niet alle middeninkomens de stad uit jagen! Paradox daarbij: Hoe meer erfpachters zich eind 2019 zullen hebben aangemeld bij het overstaploket, hoe minder de druk die B&W zal voelen om er nog iets aan te doen! Dit is de klempositie waarin veel erfpachters verkeren.

Alleen, deze catastrofe is voor de meeste erfpachters nog niet meteen merkbaar, omdat zij gewoon blijven doorbetalen op basis van hun geldende contract tot het einde van hun lopende tijdvak. Daarom zal ook de animo voor overstappen zo lauw zijn. Voor erfpachters die binnen afzienbare tijd een CHET hebben te verwachten, gaat het echt nijpen.
Ten slotte is de volgende passage van belang die het college in zijn coalitie-akkoord over erfpacht heeft opgenomen. 
“Een onafhankelijke commissie gaat adviseren over de toekomst van het voortdurende en eeuwigdurende erfpachtstelsel daarbij wordt onder meer gekeken naar de meerwaarde en de wenselijkheid van de mogelijkheid van afkoop van de erfpachtcanon.”

Deze commissie is nog niet eens ingesteld, laat staan dat er al iets van de uitkomsten te raden is.

De informatiepositie van individuele erfpachters die (voor 1 januari 2020) een financieel zeer complexe en ingrijpende beslissing moeten nemen is al met al niet te benijden, eigenlijk onmogelijk.
Kan van hen in  redelijkheid verlangd worden om nu een dergelijke beslissing te nemen?
De vraag stellen is hem beantwoorden.

De deadline van 31 december 2019 hoort te worden uitgesteld totdat er duidelijkheid is over een duurzame structurele oplossing van het erfpachtprobleem dat nog steeds niet is opgelost.
Dat uitstel is bovendien nodig gelet op de dramatische situatie waarin de uitvoeringsorganisatie van het Grondbedrijf blijkt te verkeren. Men kan zelfs de zeer beperkte toeloop van erfpachters (na ruim een jaar niet meer dan 3%) die overstap aanvragen niet aan! 
Daarnaast is het niet meer dan behoorlijk om alle CHETS (jaren ’20) tot dat moment van finale duidelijkheid te bevriezen, want die mogen niet op een evident fout stelsel worden afgerekend

1 opmerking:

  1. Kunt u ook aandacht schenken aan de door de SEBA verloren bodemprocedure die sinds 2010 liep? De uitspraak van de HR raakt veel bij SEBA aangesloten erfpachters, maar SEBA laat niets van zich horen...

    BeantwoordenVerwijderen