STEM NIET OP VVD, D66 en SP WEGENS SCHANDALIG ERFPACHTBELEID

 

Het is verkiezingstijd. Alleen in zeer uitzonderlijke situaties past het om politieke partijen in het stemlokaal te boycotten en hen daarmee onder druk te zetten.

Die situatie doet zich nu voor bij de erfpachtvoornemens van het college met de drie coalitiepartijen VVD, D66 en SP. Die voornemens zijn zo schandalig dat deze partijen onze steun niet verdienen.
Wij vragen u deze partijen daarvan ook luid en duidelijk op de hoogte te stellen.

Dus: schrijf een mail of twitter naar de meest verantwoordelijke Amsterdamse politici en telefoneer of mail en twitter naar de landelijke partijbureaus (het wordt tijd dat Den Haag zich met deze zaak bezighoudt; in de wetgeving ontbreekt bescherming voor erfpachters en worden ze wel benadeeld door de WOZ-regels). Vermeld dat hun partij door het erfpachtbeleid van de coalitie in Amsterdam niet op uw stem hoeft te rekenen.
Dat kan ook landelijke druk op de collegepartijen genereren, want uw stem is wat hen het meest interesseert. DOE HET NU en vraag vrienden en kennissen hetzelfde te doen.

Maak in uw mails gebruik van onderstaande tekst.

Het gemeentebestuur is op een fataal dwaalspoor bezig erfpachters op klaarlichte dag te beroven van het grootste deel van hun economisch eigendom, het erfpachtrecht (bewonen, verkopen, verhypothekeren van hun woning). 
Uit puur gewin wordt de waarde van uw aandeel in grond en opstal de gemeente geminimaliseerd, terwijl de restwaarde van de bloot eigenaar (de gemeente) wordt gemaximaliseerd.

De verpachter gemeente heeft recht op een redelijke pachtprijs, maar niet op bijna alle huidige marktwaarde behalve de herbouwkosten. Argumentatie vindt u uitgebreid in deze blogs en in het zeer uitgebreide Woekerrapport hier.

STOP DEZE DIEFSTAL! Nu blijkt dat erfpachters wettelijke bescherming van de landelijke overheid tegen woekerpraktijken van verpachters dringend nodig hebben. Ons Burgerlijk Wetboek biedt die alleen voor huurders.

Als teken van onze verontwaardiging roepen wij Amsterdammers op bij de verkiezingen in 2017 en 2018 NIET te stemmen op VVD, D66 en SP, de verantwoordelijken voor dit beleid! Er zijn genoeg redelijke alternatieven over.

VVD
Mailadres: e.van.der.burg@amsterdam.nl  Twitter: @ericvanderburg     Fractievoorzitter Marja Ruigrok mruigrok@raad.amsterdam.nl of Twitter @marjaruigrok  VVD landelijk bureau: 070-3613061, of mail naar f.dolfsma.tweedekamer.nl Twitter: @VVD

D66
Maildres: u.kock@amsterdam.nl  Twitter @udokock       Fractievoorzitter: jpaternotte@raad.amsterdam.nl  Twitter: @jpaternotte   Landelijk bureau D66: 070: 3566066,  info@d66.nl en d66@tweedekamer.nl  Twitter: @D66

SP
SP houdt zich op de vlakte, beschouwt erfpacht als dossier voor D66 en VVD, maar is formeel natuurlijk medeverantwoordelijk.

Mailadres: l.ivens@amsterdam.nl  Twitter Laurensivens  Fractievoorzitter: Daniël Peters  mailadres d.peters@raad.amsterdam.nl  Twitter: DanielPetersSP  Partijbureau SP: 088-2435555  E-mail: kamer@sp.nl  Twitter: @SPnl

Nachtmerrie voor erfpachters en voor bestuurskundigen

Al in de negentiende eeuw schreef de beroemde schrijver Eduard Douwes Dekker (Multatuli) de volgende regels over het Amsterdamse gemeentebestuur:

“Ik heb veel landen bezocht en beijverde bij overal acht te slaan op de publieke zaak. Welnu, ik verklaar nergens zulke totale abstinentie van plichtsbesef, nergens zo’n walgelijke onbekwaamheid te hebben aangetroffen als bij ’t stadsbestuur van Amsterdam.”  

U hebt misschien gehoord van de commissie-Brenninkmeijer die vorig jaar moest adviseren over de kwaliteit van het lokaal bestuur in Amsterdam, naar aanleiding van 2 jaar bestuurscommissies in de stadsdelen. Dit vrij cynisch geschreven rapport spreekt boekdelen. Brenninkmeijer heeft lang geaarzeld en uiteindelijk besloten dit citaat van Multatuli van bijna 150 jaar geleden niet in dit rapport op te nemen. Wel heeft hij het mondeling geciteerd in de commissie Algemene Zaken.


Welnu, ik ben bestuurskundige van mijn vak en moet zeggen dat ik behalve als erfpachter (die door de canons dreigt verjaagd te worden uit het familiehuis dat mijn grootvader 100 jaar geleden kocht) vooral ook professioneel geschokt ben door de wanprestatie van het Amsterdamse gemeentebestuur bij de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht. Ik vind het citaat van Multatuli herkenbaar.

Dit beleid strijdt met alle essentiële kenmerken van goed bestuur:

• Goed bestuur is legitiem = te rechtvaardigen. Dit beleid is echter evident onrechtmatig, het strijdt met alle algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
• Goed bestuur is legitiem = bevoegd; het kan niet gebaseerd zijn op machtsmisbruik en detournement de pouvoir, zoals deze publiekrechtelijke woeker in vermomming van een contract.
• Goed bestuur is natuurlijk doelgericht, de uitkomst moet beoogd zijn en geschikt om het vooraf geprojecteerde doelen te bereiken. Die doelgerichtheid wordt natuurlijk onderweg zorgvuldig gemonitord. In dit geval is het doel de vervanging van het stelsel van voortdurende erfpacht (wat zo niet wordt gerealiseerd), en NIET de verjaging van de middenklasse uit de stad (wat WEL driegt te gebeuren, nu of aan het einde van het canontijdvak).
• Goed bestuur is participatief en open, transparant. Dit beleid kent veel communicatie in eenrichtingsverkeer, maar invloed van betrokken burgers en deskundigen wordt zorgvuldig buiten de deur gehouden, zelfs oppositiepartijen met betere oplossingen zijn niet welkom. Wezenlijke informatie valt onder onverklaarbare geheimhoudingsregels.
• Goed bestuur is flexibel, levert maatwerk en toont lerend vermogen. Dit beleid dendert echter sinds het advies van de Grondwaardecommissie met technocratisch onverstoorbaarheid naar eenzelfde standaardoplossing (de afgrond), zonder omzien naar de effecten in individuele gevallen.
• Goed bestuur is integer en behoorlijk. Nu zien we een wethouder en zijn ambtenaren die zich liegend en bedriegend proberen te verdedigen tegen alle steekhoudende kritiek.

Kortom, een nachtmerrie voor bestuurskundigen. En voor de 110.000 erfpachters natuurlijk.
Blijft staan het grootste raadsel: hoe kon dit beleid zo ontsporen met de partijen VVD en D66 aan het roer? Ten nadele van de kiezerssteun bij de komende verkiezingen zonder twijfel. Ik zie maar twee mogelijke, maar vrij ongeoofwaardige verklaringen:
- Verblindheid door geldzucht? Maar de uitkomst van dit beleid kan alleen flink geld opleveren als de gemeente rekent op medewerking van de banken bij de implementatie (zie de Diefstal van de eeuw) of als de extreem eenzijdige berekeningswijze van canons ook voortaan wordt toegepast bij canonherzieningen bij voortdurende erfpachtcontracten.
- Als we binnenkort gillend ontwaken uit de nachtmerrie door een wethouder die hard roept "Geintje!" Dan blijkt dat hij deze wrede schijnvertoning nodig dacht te hebben om de meerderheid van de raad tot andere inzichten te brengen (hij zegt immers steeds dat hij persoonlijk niet achter dit beleid staat, maar ertoe wordt gedwongen)...

Waarom de gemeente onbehoorlijk handelt

Onbehoorlijk is het als de gemeente willens en wetens met cijfers naar buiten komt die apert onredelijk, onbetaalbaar en willekeurig zijn. Grondwaardes van 60-80% worden zelfs bij nieuwe uitgiften in de marktpraktijk niet gerealiseerd. Maar niemand kan dergelijke hoge grondquotes voor bestaande erfpachtgrond hard maken. Echt vilein wordt het als blijkt dat de grondprijsberekening is uitgesloten voor inspraak en dus buiten discussie wordt geplaatst!

Onbehoorlijk is het als de gemeente alle waarde van de grond naar zich toeharkt. En bewust het evenredig aandeel van de erfpachters (de opstallen!) in de veroorzaking van waardestijging veronachtzaamt. Dat is gewoon onrechtmatige verrijking, in de volksmond diefstal.

Ongepast is het om bij het berekenen van de canon geen rekening te houden met woningen in verhuurde staat, waarbij ook verhuurders door de huurbescherming geen kant uit kunnen. Sowieso ontbreken maatwerk en hardheidsregels. En u weet: Een wet zonder hardheidsclausule is door de toepassing van die andere wet: de Wet van Murphy, per definitie een knevelwet!

Onfatsoenlijk is het als de gemeente via misleidende reclame schermt met een korting van 28% als het daarbij blijkt te gaan om een toevallig prijsverschil tussen WOZ-waarde 2016 en 2014. Te voorspellen is dat met dit voorstel de WOZ-waarde in 2018 alweer 40% naar beneden zal moeten door het schrikeffect die dit voorstel bij huizenkopers teweeg zal brengen. Deze regeling is al schadelijk als niemand er van gebruik van maakt!

Het is dom, niet meteen slecht, als een college niet in staat is iets beters te bedenken dan een extreem eenzijdig voorstel, geen overleg wil voeren met betrokkenen en oppositie om een betere oplossing te bedenken (PvdA wilde dat wel). Onfatsoenlijk is het wel weer als de gemeente dan de onbetaalbare uitkomsten ziet en toch zulk dom beleid doorzet en daarmee alle mensen die het niet kunnen of willen betalen dwingt te blijven zitten in het oude systeem, dat hen op termijn hun huis uit jaagt! Oude kwetsbare mensen hebben nu al echt slapeloze nachten!

We hebben het dan nog niet over de “diefstal van de eeuw” die pas blijkt als de banken dit vuiltje voor de gemeente gaan opknappen en straks de optie eeuwigdurend als financieringsvoorwaarde gaan stellen voor huizenkopers. Noch over het totaal gebrek aan inlevingsvermogen (ook in de communicatie) in de positie van de wederpartij in het privaatrehtelijke erfpachtcontract, wier gerechtvaardigde belangen het gedrag van de gemeente mede behoren te bepalen. 
Dit plan moet van tafel!

Deze partijen moeten nu in opstand komen!

Wij erfpachters hebben ons steeds constructief opgesteld, tot overleg bereid over duurzame  redelijke vergoedingen voor gebruik van de grond, over de dringend noodzakelijke duurzame vernieuwing van het erfpachtstelsel.

Nu is de situatie fundamenteel veranderd. De coalitie sluit de rijen en de partijen hebben zich verkocht aan iets wat werkelijk niet meer verdedigbaar is (voldoende argumenten elders in deze blogreeks). Het is een gotspe! (Heinen in de Telegraaf en FD). En dat moet luid gezegd worden!

De maskers gaan af! Lees hier de loftuiting van de woordvoerder van de VVD over de schunnige schijnkorting. De VVD-Zuid maakt het het bontst. Deze zomer was het nog "De VVD zal nooit accepteren dat er een onaantrekkelijke overgangsregeling komt". Die teksten staan op schrift. Niets daarvan. De VVD-Zuid bericht nu dat het een "goed compromis is” en feliciteert de wethouder met zijn prestatie!   Hoe durven ze, terwijl de uitkomsten van de onnavolgbare rekenkunde van het grondbedrijf is dat de meeste huizenbezitters daar (nu of later bij CHET) uit hun huizen verdreven worden!

Van D66 herinneren we ons de slogan van Paternotte uit de campagne van 2014: “Het schandelijk afromen van de huizenprijzen moet stoppen” (De Telegraaf). D66 reageert nu ook met meel in de mond op de schandelijke voorstellen van het college, al is de reactie van de woordvoerder nog terughoudend.

We moeten de hypocrisie van vooral de coalitiepartijen VVD en D66 ontmaskeren. Zij denken kennelijk nog dat ze ermee wegkomen bij de volgende verkiezingen. Maar dit plan is niet meer te verkopen met relativerende teksten als: 'Tja, besturen is nou eenmaal compromissen sluiten’.

Het vertrouwen in politieke partijen is al niet hoog, maar basisvoorwaarde voor vertrouwen is dat ze enig zelfrespect tonen en dat ze blijk geven onderscheid te maken tussen goed en kwaad bij het bejegenen van burgers.

Met dit voorstel zijn ze alle perken te buiten gegaan. Wat erger kun je bedenken dan je eigen burgers hun huis uitjagen? Waarom breekt er geen opstand uit binnen deze partijen? En vooral bij de VVD-Amsterdam tegen de eigen wethouder, zoals in 2012 landelijk gebeurde tegen Mark Rutte na het regeerakkoord over inkomensafhankelijke zorgkosten? Mensen hun huis afpikken is toch nog erger dan autootje pesten en nivelleren om maar wat te noemen.

Erfpachters kop van jut

Erfpachters zitten sinds begin jaren ’90, toen de gemeente naar zich toe ging rekenen steeds in de hoek waar de klappen vallen, gezien de volgende opsomming.

• De recente waarderingsmethoden van de grond zijn niet transparant, onvoorspelbaar en de uitkomst is doorgaans zeer ongunstig voor de erfpachters. ‘Niet Pareto-optimaal’ noemen economen dat. Sinds begin jaren ’90 zijn de nieuwe canons ‘geëxplodeerd’ als gevolg van andere grondwaarderingen. Daarvoor hielden nieuwe canons niet eens gelijke tred met de geldontwaarding.Het canonpercentage is stelselmatig te hoog wegens een te royale risicomarge;
• Sinds 1966 wordt bij de geïndexeerde canons dubbele inflatiecorrectie berekend: jaarlijks door de indexering van het canonbedrag en na 50 jaar nog eens verstopt in de geactualiseerde grondprijs.
• de gemeente weigert met de erfpachters over hun contractvoorwaarden te onderhandelen, canonpercentage en grondprijs worden sowieso eenzijdig door de gemeenteraad vastgesteld.
• De WOZ-waarde houdt geen rekening met de erfpachtsituatie, waardoor erfpachters stelselmatig te veel onroerend zaakbelasting betalen. Diezelfde fictieve WOZ-waarde wordt wel weer gehanteerd bij het berekenen van eeuwigdurende erfpacht!
• De lasten zijn voor de erfpachter, de lusten voor de gemeente. De erfpachter moet zorgen voor onderhoud van het gebouw, draagt risico’s, betaalt belastingen alsof het volledig eigendom is en de verzekeringen (zelfs als erfpachtgrond vervuild blijkt draagt de erfpachter de saneringskosten), de verfraaiingen en verbeteringen zorgen voor een aantrekkelijker object, maar de gemeente rekent alle waardestijging naar zich toe.
• De erfpacht werkt denivellerend. In vergelijking met de eigengrondeigenaren: de rijkste huizenbezitters in Centrum en Zuid dragen het minste bij, de minder draagkrachtige erfpachters dragen hoge lasten ‘ten bate van de gemeenschap’.

Het hoofdeuvel zit in het gegeven dat de gemeente bij de canonberekening niet uitgaat van de historische uitgifteprijs van de grond (die ook in de balans staat), maar deze steeds opnieuw vaststelt naar de actuele marktwaarde, waar in feite geen markt bestaat.

Een dramatische geschiedenis, die helaas uit de hand is gelopen. Maar ooit zal de wal het schip wel keren. Alleen nog niet bij de overstapregeling voor eeuwigdurende erfpacht, want die combineert alle kwaden (de dubbele inflatieberekening nog één keer).
 

Misleidende reclame bij overstapregeling

De gemeente heeft een slecht track record als het gaat om eerlijke communicatie over erfpacht. Daar is al elders over geschreven. Nu gaat het om de wijze waarop het aanbod over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht aan de man wordt gebracht.

U krijgt 28 % korting als u nog in 2017 overstapt!, roept de gemeente. En de pers echoot het vrolijk na.
Wat stelt dat voor?

De gemeente weet nu al dat de WOZ-waarden per 1-1-2016 gemiddeld 28 % hoger uitvallen dan die per 1-1-2014. In 2018 gaat het normale regiem gelden, namelijk dat bij overstappen naar eeuwigdurende erfpacht de WOZ-waarde van twee jaar eerder als grondslag wordt genomen. Zo zal u in 2026,  als u dan besluit over te stappen, de WOZ-waarde van 2024 als basis gelden, enzovoort.
Doordat de gemeente zelf een jaar lang heeft getreuzeld met de besluitvorming, doet ze nu nog eenmalig alsof het 2016 is en wil ze nog met de WOZ-waarde 2014 rekenen.
De ‘korting’ van 2017 geldt dus maar eenmalig en niet voor de vele erfpachters die niet in staat zijn het geld bijeen te sprokkelen.

Eerder was er sprake van een heel ander soort ‘korting’ die nog zou worden verwerkt in de berekeningen. Eigenlijk is het woord korting daar geheel misplaatst, want deze depreciatie, zoals het in vakkringen heet, hoort een vast bestanddeel te zijn bij het berekenen van een canon.

Dat zit zo. Als js al actuele grondwaarde in rekening wilt brengen (wat overigens niet terecht is, omdat het een evenredig aandeel van de erfpachter miskent, zie verhaal over tegenvordering), dan moet je die marktwaarde bepalen. Dat is mogelijk bij het uitgeven van nieuwe grond, omdat daar kopers voor zijn (meestal projectontwikkelaars), maar bij bestaande grond die al voor altijd in erfpacht is uitgegeven kan dat niet. Daar is ook geen vrije markt. De erfverpachter en de erfpachter zijn al voor altijd aan elkaar verbonden. Daarom rekenen deskundigen bij canonherziening altijd met zo’n depreciatie om het verschil met vrije marktwaarde te vertalen in de sommen. De drie deskundigen nemen doorgaans een depreciatie aan van 40% en de gemeente zelf tot nu toe 25 %.

Maar bij eeuwigdurende erfpacht laten ze dat nu achterwege, omdat het aanbod al zo aantrekkelijk is (haha). Nee, ze zeggen dat ze impliciet al 28 % korting hebben gegeven door de bovenstaande gegevenheid van de WOZ-waarde 2014.
Is dit misleidende reclame of niet?

Er is nog iets.
Als de gemeente het besluit straks aanneemt en het wordt algemeen bekend dat de huizen op erfpachtgrond volgens de gemeentelijke rekenkunde slechts een fractie waard zijn van de marktprijzen die er nu nog voor worden betaald, zal die WOZ-waarde vanzelf wel gaan instorten. Welke koper wil nog een huis met erfpacht kopen voor bijna even veel geld als een huis op eigen grond? Mede om deze reden heeft de gemeente nu besloten niet iedereen automatisch het voorstel tot overstappen naar eeuwigdurende erfpacht toe te sturen. Dat moet je apart aanvragen. Anders zou het veel te veel in de gaten lopen wat de gemeente over de waarde van uw bezit denkt. Maar als u wilt gaan verkopen, helpt dat niet, want de makelaars zullen toch verplicht zijn de verkoopinformatie te verstrekken en daar hoort de prijs voor overstappen naar eeuwigdurende erfpacht zeker bij. Dus het kan ook zijn dat het juist ongunstig is om al in 2017 over te stappen.




Op naar de Reclamecodecommissie!

De Diefstal van de Eeuw

 

Ach, veel erfpachters zullen denken: laat zitten die onbetaalbare eeuwigdurende erfpacht! 

Maar zij rekenen niet met het horrorscenario die vrijwillige overstap tot illusie maakt: de perfecte diefstal. De perfecte misdaad is, zoals een moord met een ontraceerbaar gif, er een die onopgemerkt en onbestraft blijft.

Pas na verloop van tijd kan het volgende gebeuren. Als individuele erfpachters gaan proberen hun huis te verkopen, is het niet onaannemelijk dat de banken gaan weigeren een nieuwe koper hypotheek te verstrekken, omdat nu immers een alternatief bestaat dat meer zekerheid biedt. Aldus zal de ene na de andere erfpachter zich gedwongen voelen voor veel geld (reken maar tussen een derde en de helft van de marktwaarde!) eeuwigdurende erfpacht af te kopen. Daarmee zal op de lange duur toch het overgrote deel van de erfpachtgrond druppelsgewijs zijn omgezet, waarmee de gemeente twee doelen bereikt: alsnog veel geld binnenhalen voor de gemeentekas en druppelsgewijs het systeem aanpassen, eigenlijk afschaffen.

De zittende erfpachters hebben het nakijken. Zij leiden een gevoelig vermogensverlies, in ieder geval prohibitief om nog opnieuw in Amsterdam een huis te kunnen kopen (dus de facto verdrijving uit de stad). Gezien de zeer betwistbare hoogte van de grondprijstaxatie, mag dit gerust een ongerechtvaardigde vermogensverschuiving worden genoemd. Diefstal in mensentaal. 

De opbrengst is aldus grof te becijferen: Er zijn 250.000 particuliere erfpachtwoningen met een gemiddelde prijs van 250.000 euro en dus een totale marktwaarde van 62,5 miljard. Laat gemiddeld een derde hiervan aan de grond worden toegerekend, dan hebben we een lage schatting van 20 miljard euro voor de grond die eenzijdig naar de bloot eigenaar wordt toegeschoven.

Een spaak in het wiel voor deze meestertruc kan misschien niet worden verwacht van de rechter. Hoogstens van een volgend college met een andere samenstelling, dat de hele operatie weer kan terugdraaien. Of de erfpachters daarmee beter af zijn, moet nog worden afgewacht.