donderdag 28 november 2019

Frequently Asked Questions

Afwegingen bij overstappen naar eeuwigdurende erfpacht


1. Overstappen of niet?

Overstappen naar het nieuwe systeem van eeuwigdurende erfpacht is niet verplicht. U hebt immers al een contract met Voortdurende erfpacht. Daarin is geregeld dat om de 50 jaar (soms 75) uw canon wordt herzien. Dat nieuwe canonbedrag wordt dan berekend aan de hand van de dan actuele grondwaarde en het actuele canonpercentage (rente). U kunt dan ook voor 50 jaar ineens vooruitbetalen (afkopen).

Oppervlakkig bezien (los van de uitkomst in canonlasten) is het voordeel van het nieuwe systeem dat u (of toekomstige kopers) zeker bent van de toekomstige erfpachtlasten.
Het nadeel is dat u ervoor apart naar de notaris moet. Soms moet u zelfs een nieuwe hypotheekakte moet laten opstellen. Notariskosten bij elkaar 1000 à 1700 euro! Voor uw rekening.

Het voordeel van blijven in het voortdurende stelsel is dat u daarin kunt terugvallen op een taxatieprocedure met 3 deskundigen. Het is bovendien makkelijk (geen gedoe) en u hebt geen notariskosten.
Het nadeel is spiegelbeeldig dat u geen zekerheid hebt over de toekomst. De canonhoogte kan zeer veel hoger uitvallen, maar ook wel degelijk lager uitvallen (zie hieronder de variabelen canonlasten). Ook dat de drie deskundigen u terwille zullen zijn bij hun (bindende) taxatie is allerminst zeker. Vroeger was de uitkomst van deskundigentaxatie veelal flink lager dan de gemeentelijke aanbieding, maar de gemeente doet zijn best om de deskundigen in het gareel te krijgen.
Zij hanteren nu rekenmethoden die net als het gemeentelijke model, rekenen met grondwaarde als het verschil tussen marktwaarde en herbouwwaarde. Marktwaarde zal vaak wat hoger uitvallen dan de WOZ-waarde, ze trekken doorgaans meer af wegens de aard van de contractuele verhouding en hun canonpercentage is anders berekend.

2. Wat bepaalt uw keuze? Variabelen die de uitkomst van toekomstige canonlasten bepalen.
U kunt voor 1 januari 2020 gebruik maken van de gefixeerde voorwaarden voor de overstapregeling: WOZ-waarde 2014/2015 (welke voordeligst is), grondwaarde (bsq) volgens de verhouding tussen WOZ-waarde en bouwkosten op 1-1-2017. Beide getallen zijn in 2020 zeker aanzienlijk hoger, maar u hoeft na die datum nog niks. Dat speelt pas bij het einde van het tijdvak. Dus wanneer uw huidige canon-tijdvak van 50 (of 75) jaar afloopt, is van groot belang voor uw afweging. Hoe eerder dat moment van canonheziening valt, hoe beter u in staat bent in te schatten wat er bij u gebeurt met de hoofdvariabelen:

a. WOZ-waarde, herbouwwaarde en daaruit resulterende BSQ (bruto-grondwaarde)

b. De politieke keuzen om nog iets te veranderen aan de nu geldende rekenmethode.
ad a. De eerste betreft de woningprijzen. In Amsterdam zijn die grotendeels het gevolg van schaarste in de markt en grote vraag naar woningen. Die fundamentele factoren zullen nog wel even zo blijven. Daardoor is een heel drastische prijsdaling niet zo aannemelijk, al is een prijscorrectie wel mogelijk, omdat er nu wel veel lucht in de prijzen zit mede door overvloedig aanwezig kapitaal.
Maar wat over 10, 20 jaar of verder gebeurt weet niemand. De economie zou kunnen instorten. Nog afgezien van allerlei rampspoed. Misschien moeten we wel vluchten voor het wassende water. En wat als je dan je canon voor eeuwig hebt afgekocht of vastgelegd?
Of het tegendeel natuurlijk: soortgelijke bloei als we hebben gehad in eerdere gouden perioden van de stad. Dan ben je blij dat je het hebt gedaan.

ad b. Wat betreft de Amsterdamse politiek geldt iets soortgelijks. Nu stellen de raadsleden terecht vast dat er geen meerderheid is te vinden voor enig concreet alternatief model van erfpachtbeleid (er is ook niet hard naar consensus gezocht). Dus zullen we de eerste periode nog wel vastzitten aan de genomen besluiten van 2017. Maar wat als de rechterlijke uitspraak tot aanpassing noopt of als de gemeenteraad in een heel andere samenstelling besluit tot rigoureuze stelselaanpassing?
Enerzijds moet dat wel als men een grote uittocht van erfpachters wil voorkomen. De ongelijkheid in woonlasten 'ten bate van de gemeenschap' tussen erfpachters en eigen-grond-bewoners wordt steeds schrijnender.
Anderzijds hebben we nu ervaring opgedaan hoe zelfs onder het bewind van liberale partijen het Grondbedrijf aan het langste eind trekt. En als een groot deel van de stad is overgestapt en de rest is gaan wennen aan de nieuwe norm van grondprijsberekening, wordt de kans dat een nieuw stelsel in een verre toekomst nog voordeliger uitpakt dan het aanbod van 2017 steeds kleiner. Dan kan alleen een crash in de woningmarkt (zie ad a) nog helpen.

3. Welk aanbod is eigenlijk redelijk? 
Wie zich meer in de voorgeschiedenis verdiept, komt tot de conclusie dat de gemeente in 2017 de berekeningswijze van canons flink heeft aangepast. Vroeger kon je grofweg in de hele stad inschatten dat de nieuwe canon gebaseerd zou worden op een vaste bruto grondwaarde van 20 - 25% van de WOZ-waarde (marktwaarde) en dat de netto grondwaarde door 40% depreciatie uitkwam op 10 à 15% van de WOZ-waarde. Ook de markt reageert overeenkomstig, wat tot uiting komt door wetenschappelijke prijsvergelijking van erfpachtwoningen met woningen op eigen grond.

De nieuwe BSQ-methode (buurtstraatquote) leidt nu opeens tot enorme verschillen. In plaats van de vaste grondquote van 20/25% nu een variatie tussen 5% in wijken buiten de ring tot 87% in eengezinswoningen in Zuid. In 2017 heeft de gemeente een kunstgreep uitgevoerd en alle grondquotes boven 49% op dit maximum afgetopt. De woningwaardestijgingen na 2014 die veel harder gingen dan de bouwkosten zorgen ervoor dat steeds meer woningen die grondquote van 49% gaan benaderen. Tenzij men tijdig voor 1-1-2020 overstapt...

Tussenconclusie: woningen met een BSQ van < 25 plus de aangeboden kortingen ten opzichte van vroegere vooruitzichten gunstig af zijn. Niet overstappen lijkt dan minder rationeel, ook als nog voor lange tijd de canon is afgekocht. Daarvoor krijgt de huiseigenaar toch te maken met verkoop en met calculaties van de koper, die dan waarschijnlijk tegen véél hogere BSQ aankijkt. Woningen met een BSQ >25 betalen eigenlijk 'te veel', maar kunnen toch besluiten nu over te stappen op eeuwigdurende erfpacht als ze in de toekomst bij canonherziening nóg hogere lasten verwachten.

De rekensom met 49% grondwaarde in de hele stad betekent per saldo verdubbeling van de erfpachtlasten in ongeveer 10 jaar tijd. Dit is in flagrante strijd met de opdracht van de gemeenteraad om het probleem van de "schoksgewijze canonverhogingen" op te lossen.
Maar dit betreft alleen een papieren berekening. Gaat ervan uit dat niemand overstapt, maar voor ook voor de niet-overstappers worden de verhogingen pas geïncasseerd als canonherziening volgens het contract verplicht is. Dus einde tijdvak. Die tijdvakken zijn heel grillig gespreid in de tijd. Zie tabel.

Figuur 1 Prognose aanbiedingen in het kader van CHET
Bron: data Bureau Erfpacht (2012) bewerkt door de Rekenkamer Amsterdam (2019).

Wie nà 2030 aan de beurt is, weet eigenlijk niets behalve zijn buikgevoel en bovenstaande ervaringsgegevens. Buikgevoel leert ook of men zekerheid belangrijk vindt of liever speculeert. Dan nog kan een tussentijdse verkoop roet in het eten gooien. Want denkt een toekomstige koper er ook zo over? En diens bank, accepteert die financiering voor een woning die zo veel onzekerheid meebrengt (afhankelijk van de tijd die er rest tot einde tijdvak..)? 
4. Afkopen of vastklikken?
Als u na het ontvangen van de aanbieding voor eeuwigdurende erfpacht en verwerking van bovenstaande afweging kiest voor overstappen, is de afweging afkopen of jaarlijks canonbetalen een eitje. De aanmeldingsprocedure via het Overstapportaal vraagt u om meteen al een variant te kiezen, maar dat is een schijnbeweging, want u kunt binnen drie maanden na de aanbieding nog gemakkelijk switchen. U moet dat echter niet zelf doen, door de aanbieding te cancellen. Met een telefoontje naar 14020 doet een ambtenaar dat voor u met behoud van de 'gunstige' voorwaarden!

U weet zelf hoeveel geld u op de bank heeft of eventueel goedkoop kunt lenen. Ook weet u het renteverschil tussen de aanbieding van de gemeente (incl. inflatie 4,5%) en de bank. Bedenk daarbij dat de canon nog volledig aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting (beleidswijziging Rijksoverheid voorbehouden) en dat een lening binnen 30 jaar moet zijn afgelost met steeds afnemende aftrekmogelijkheden.
Vraag uzelf af hoe groot u de kans acht dat u in een keer de betaalde afkoopsom kunt terugverdienen door een hogere prijs bij verkoop.
Bovendien weet u dat de mogelijkheid om canonbetaling om te zetten in afkoop ten allen tijden met de oude grondprijs van 2017 mogelijk blijft, maar het omgekeerde kan niet.
Meestal zult u uitkomen op 'vastklikken' van de canon als voorkeursoptie. U blijft dan de huidige canon betalen (of niets als er voor 50 jaar is afgekocht).

5. Kunt u de (toekomstige verhoogde) canon wel betalen?
Jaarlijks kan de vastgeklikte canon (plus inflatie vanaf 2018!) zo hoog uitvallen dat u bijvoorbeeld met een niet-waardevast pensioen nog vreest de woonlasten niet te kunnen opbrengen.
De gemeente had voor zulke gevallen een vangnetregeling beloofd, maar kan/wil deze belofte niet nakomen! Ingewonnen advies waarschuwt voor het risico van overkreditering.

Vreemd dat verschillende banken (ABNAMRO, Rabo) intussen wel een nieuwe optie aanbieden: de Overwaardehypotheek waarbij de oudere huiseigenaar op basis van de overwaarde van zijn woning krediet krijgt zonder enige rentebetaling, (met de opgebouwde rente) af te lossen op het moment van verkoop of vererving. Dit is dan zeker geen overkreditering? Hoe dan ook, een mogelijke uitweg voor deze mensen om toch te kunnen besluiten tot overstappen als zij dat verstandig achten. 

6. Wilt u overstappen, hoewel u het niet eens bent met de voorwaarden?
U kunt ook in dat geval meedoen met de claimprocedure en als u dat niet al hebt gedaan zich hier aanmelden. Als u zowel overstapt als procedeert, moet u aannemelijk maken dat u niet anders kan, dus een wilsgebrek hebt bij de keuze om over te stappen doordat de gemeente u onder druk zet. Anders zal de rechter u wellicht niet ontvankelijk verklaren in een procedure tegen een contract dat u hebt ondertekend. De advocaat zal u helpen een brief op te stellen. Laat de advocaat per mail op kantoor@cortendegeer.nl dus uw besluit weten voordat u daadwerkelijk accepteert.
Ook een goed idee is om na ontvangst van de aanbieding de gemeente een tegenbod te doen. Dit wordt uitgewerkt in punt 8.

7. Beschikt u over een taxatierapport voor herbouwwaarde van uw woning?
Veelal moeten woningen voor de opstalverzekering getaxeerd worden. Probeer met een deskundige de taxatie van de herbouwwaarde (inclusief fundering en sloopkosten) te herleiden tot het jaar 2014 en trek dit bedrag af van de WOZ-waarde 2014. Deel dit restant (volgens de gemeente de bruto grondwaarde) op de WOZ-waarde en vergelijk dit getal (percentage) met de BSQ. U zult vaak constateren dat deze getallen afwijken in uw nadeel. De gemeente maakt namelijk gebruik van een grof model dat vrij mechanisch (dus niet via werkelijke meting) de bouwkosten schat. Nog afgezien van het gegeven dat een buurtstraatquote nu eenmaal het gemiddelde van een hele straat berekent. Het gemeentelijke BSQ-model is hier onder Herbouwwaarde gereconstrueerd, met schokkende uitkomst.
Als u tot de conclusie komt dat u op dit punt flink benadeeld wordt, is het aan te bevelen om een beroep te doen op een hardheidsclausule. Formeel staat tegen de BSQ-berekening geen bezwaarmogelijkheid open, zoals die wel bestaat bij WOZ-waarderingen (helaas niet jaren terug voor WOZ-waarde 2014). Maar de gemeenteraad heeft wel een motie aangenomen waarin wordt aangedrongen op een hardheidsclausule. Ook die belofte heeft het gemeentebestuur nog niet ingewilligd (evenmin als de vangnetregeling). Maar als u meent dat het verschil echt te gek uitvalt, stuur dan bij de acceptatie van het overstapaanbod toch maar een brief waarin u een beroep doet op de hardheidsclausule. Volg verdere berichten over dit aspect.  

8. TEGENBOD AAN DE GEMEENTE VOORLEGGEN 
Over de aanbieding van de gemeente valt niet te onderhandelen. Het is 'take-it-or-leave-it'. Dat is toch niet aanvaardbaar bij een tweezijdig contract als erfpacht? Sterker nog, u komt niet eens te weten hoe de berekening is opgebouwd. In het bijzonder de herbouwwaarde is oncontroleerbaar. De gemeente poneert gewoon dat haar model objectief en onafhankelijk is vastgesteld en dus klopt. Zie bijvoorbeeld het antwoord van B&W op vraag 17 in de Schriftelijke vragen van de leden Van Schijndel en Kilic. 
Maar het klopt helemaal niet altijd. Hierboven onder 7 is al verwezen naar het rapport over herbouwwaarde. Misschien vindt u hierin aanknopingspunten (extra grote, luxe of monumentale woning) om te stellen dat uw BSQ ook veel te hoog is. Hoe doet u een tegenbod?
U kunt een aangetekende brief schrijven aan Bureau Erfpacht, Weespersplein 8, 1018 XA A'dam en leg uit waarom u de aanbieding van de gemeente als een onderhandelingsbod beschouwt (moet beschouwen). Kies de optie die u redelijk vindt:
a. (meest vergaand) "Ik stel als tegenbod voor om mijn huidige canon eeuwigdurend te maken (dus de tijdvakken af te schaffen) en ben bereid deze canon jaarlijks te laten indexeren met de consumentenprijsindex CPI. De huidige canon is immers marktconform vastgesteld".   of
b. "Ik stel als tegenbod voor, de grondwaarde vast te stellen op een marktconform niveau van 22% van de WOZ-waarde 2014 en op basis daarvan de canon te berekenen met de mij toekomende kortingen van 40%. Immers blijkens het Rapport Redelijkheid en Billijkheid bij erfpacht mocht ik bij de koop van mijn woning uitgaan van een marktconforme grondwaardeberekening op dit niveau"    of
c. misschien doet u bijvoorbeeld op basis van uw bekende herbouwwaarde een onderbouwd voorstel voor een maatwerk-BSQ. (trek de herbouwwaarde af van de WOZ-waarde 2014 en deel dit getal op die WOZ-waarde. Dat aandeel vermenigvuldigt u met 100% en u krijgt uw eigen BSQ). Hierna verrekent u de kortingen (WOZ x BSQ x 0,6075) en krijgt u de erfpachtgrondwaarde. Met het canonpercentage 2,39% vindt u het jaarlijkse canonbedrag, waar alleen nog de inflatie tot einde tijdvak bij opgeteld moet worden.
U mag ervan uitgaan dat de gemeente uw tegenbod niet zal volgen.
Toch is het niet gek om het te doen, want daarmee toont u aan dat de gemeente u als contractpartij in een dwangpositie plaatst.

9. Bij de notaris.
Kies eerst een notaris aan de hand van de informatie in par. 9.c van Zwartboek 2.0.
Leg de notaris een aantal vragen voor:
.....
Vraag hem of hij uw bank het concept-overstapakte ter goedkeuring heeft voorgelegd. De bank is immers, als u een hypotheekakte hebt, mede belanghebbende bij de status van het onderpand. ING en andere banken stellen deze goedkeuring als eis om te voorkomen dat een heel nieuwe hypotheekakte moet worden opgesteld, wat weer extra kosten meebrengt (zie hieronder punt 10).

10. De verhouding met uw bank
Er zijn banken die een geheel nieuwe hypotheekakte van de notaris verlangen. Extra kosten circa 700 euro. U moet daar niet voetstoots mee akkoord gaan. De bank moet u dit geld maar vergoeden, want heeft onvoldoende hierover gecommuniceerd! Zie https://roels.com/erfpacht/ hierover.


donderdag 21 november 2019

Aanfluiting in de Amsterdamse politiek over erfpacht


Verslag raadsvergadering over uitstel

Op 7 november werd in de gemeenteraad van Amsterdam een hele avond vergaderd over een voorstel van de (bijna) voltallige oppositie om de deadline van de voorwaarden van de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht uit te stellen tot 1-1-2022. De voorstellers o.l.v. Diederik Boomsma (CDA) hadden hiervoor de volgende argumenten: 
  • de plotselinge exorbitante stijging van de erfpachtkosten na 31-12-2019, vooral in de wijken die nu nog een lage bsq hebben;
  • de tekortschietende gemeentelijke communicatie om de erfpachters tijdig te informeren en het nog ontbreken van belangrijke voorwaarden, zoals de coulanceregeling en de vangnetregeling;
  • de chaotische en kostbare uitvoering binnen de gemeentelijke organisatie.
De coalitiepartijen verdedigden hun weigering om aan dit uitstel mee te werken hoofdzakelijk met als argument dat dit uitstel niet zou helpen:
  • dat mensen dan hun beslissing alleen maar verder zouden uitstellen en 
  • dat na de nieuwe deadline een nog grotere canonsprong zou blijken;
  • vooral probeerden ze, de SP voorop, de voorstellers uit elkaar te spelen over het uiteindelijk gewenste alternatieve erfpachtstelsel. Dit laatste lukte slechts ten dele, maar genoeg om de indruk te vestigen dat er op dit moment geen meerderheid voor enig alternatief te vinden is. Wil van Soest (PvdO) merkte terecht op dat dit ook niet serieus is geprobeerd.
De D66-fractie nam een bijzondere positie in door te stellen dat zij zelfs voorstander is van onbeperkt uitstel, maar zich aan het coalitieakkoord gebonden acht om toch tegen te stemmen. Dit zou impliciet zijn af te leiden uit het gegeven dat lopende besluiten van vorige gemeentebesturen loyaal worden uitgevoerd, tenzij hierover afwijkende coalitieafspraken zijn gemaakt.
Pikant werd het toen de andere coalitiepartijen desgevraagd in het midden lieten of er afspraken over deze zaak waren. De wethouder sprak uiteindelijk de verlossende woorden dat "bij belangrijke zaken de coalitie geacht wordt eensluidend te stemmen". Stond D66 nu in zijn hemd met zijn verwijzing naar afspraken die er niet echt waren? Of zullen de anderen wel degelijk te verstaan hebben gegeven dat voorstemmen een coalitiebreuk zou betekenen? Dan nog: zijn de enorme financiële effecten na 1 januari a.s. niet zo'n coalitiebreuk waard?
Mevrouw Simons van Bij1 trok op het laatste moment haar steun aan de motie in. Ze vindt namelijk  dat de gemeente het geld hard nodig heeft voor sociale uitgaven. Wel eerlijk om met zoveel woorden de erfpachter als melkkoe aan te wijzen.

De PvdA legde veel nadruk op hun eigen alternatieve plan dat zij veel liever hadden. Daarin is de waardestijging met slechts 0,25% per jaar bovenop de inflatie opgenomen. Maar nu dat niet haalbaar was gebleken, doen ze dus maar niks om de erfpachters te beschermen! 
De olifant in de kamer is de huidige berekening van de grondwaarde die ertoe leidt dat nu veel méér dan een redelijk aandeel van de waardestijging van de grond èn opstal gaat toevallen aan de gemeente. Na 1 januari ook in de wijken buiten de ring. 

De uitkomst was voorspelbaar: met PvdA, GroenLinks, SP, D66 en Bij1 tegen werd de motie verworpen.
Dit maakt dat het debat uiteindelijk een zeer onbevredigd gevoel achterlaat op de erfpachters. De roep om uitstel was toch vooral een aanklacht tegen de onbarmhartige uitwerking van de besluiten van 2017, waar ook PvdA en Groen Links mordicus tegen waren, maar nu 'alleen uitvoeren'. Grote 'schoksgewijze canonverhogingen' die de voorafgaande gemeenteraden in hun ergste dromen niet hadden durven voorzien en die al in 2010 aanleiding waren om te werken aan aanpassing van het stelsel worden nu voor de hele stad stilzwijgend voor lief genomen. Dat is moeilijk te pruimen. Vandaar de titel: AANFLUITING.
Terugkijken? Hier bij agendapunt 59A.