vrijdag 19 februari 2021

Ongekend onrecht in Amsterdam?


 

Drie jaar na dato komt de ‘vernieuwing van het erfpachtstelsel’ van de gemeente Amsterdam in ander licht te staan. De commotie over de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht is nog lang niet verstomd. 


De coalitiepartijen VVD, D66 en SP hebben dit systeem bedacht en met de voltallige oppositie mordicus tegen in de zomer van 2017 aangenomen. De inkt was nog niet droog of de               verantwoordelijke wethouder Van der Burg (VVD) gaf als lijsttrekker voor zijn partij al te kennen dat hij het eigenlijk met zijn eigen plan niet eens was.                                                                   

Eind 2019 volgde in het nieuwe college een even heftig debat over de deadline van 1-1-2020 in de overstapregeling, waarna de kosten voor de erfpachter tot wel 10x zo hoog konden stijgen. Ondanks dat de tegenstanders PvdA en GroenLinks nu aan de coalitiekant zaten, waren de stemverhoudingen weer zo dat de voltallige oppositie in het stof moest bijten.                             

Een derde soortgelijke stemming volgde eind 2020 toen de oppositie een pardonregeling vroeg voor de enkele onwetenden die de deadline hadden gemist en schrokken van de enorme kostenstijgingen voor hun erfpacht.                                                                                               


Landelijk trekt het nauwelijks aandacht, maar vergis u niet: de financiële schade (onrechtmatige vermogensoverdracht naar de overheid) is veel groter dan die van de toeslagenaffaire. Bij dat laatste schandaal hebben natuurlijk de persoonlijke en emotionele gevolgen terecht een schokeffect veroorzaakt, maar aan de toeslagenaffaire ligt een giftig mengsel van factoren ten grondslag die ook aan de orde zijn bij de Amsterdamse erfpacht.


Het ontbreken van de menselijke maat. Grondkosten kunnen oplopen tot meer dan 30 procent van de woningwaarde, waar tot 2015 10 procent gebruikelijk was. Een woekerrente van 4,5% wordt toegepast. De betaalbaarheid van deze uitkomsten van het computermodel was geen punt van overweging voor de gemeente. ‘Wie niet kan betalen, moet maar verhuizen', was het adagium. Wat veel ‘erfpachtvluchtelingen’ intussen hebben gedaan.


Geheimhouding. De gemeente houdt krampachtig de gegevens waarop de grondwaarde is gebaseerd geheim, zodat erfpachters, maar ook de gemeenteraad niet in staat zijn de uitkomsten te controleren. De gemeente wil geen pottenkijkers en zeker geen bezwaar en beroep faciliteren. Alle juridische uitvluchten om geheimhouding te beargumenteren zijn intussen uitgeput, maar wat niet recht is moet kennelijk krom blijven.


Onrechtmatige aanslagen van tienduizenden euro’s. Intussen is wel aangetoond dat dankzij het grove sjabloon dat de gemeente heeft gebruikt om de eeuwigdurende afkoopsom te construeren veel uitschieters niet tot hun recht komen.
Een bureau heeft voor de hele stad met zijn 200.000 particuliere erfpachtwoningen slechts 72 voorbeeldwoningen gebruikt. Maar zelfs daar is men niet gaan kijken. Louter theoretisch zijn 14 categorieën geconstrueerd, waarbij uniforme bouwkosten per m2 zijn geschat. Grote stappen, gauw thuis. Dat die herbouwkosten kloppen is theoretisch onmogelijk. Statistici en econometristen hebben dat aangetoond. Er zitten soms grote verschillen tussen de modelmatig berekende en de werkelijke bouwkosten. Verkeerde oppervlakte maal verkeerde bouwkosten (-kwaliteit) telt hard aan voor de resterende grondwaarde. Maar ja, de gemeente noemt haar berekening modelmatig, onafhankelijk en objectief tot stand gekomen.


Ontbreken van een hardheidsclausule, hoewel de meerderheid van de raad bij motie van de leden Dijk en Van Osselaer daarom al in 2017 had gevraagd. Een regeling zonder hardheidsclausule leidt onherroepelijk tot ongekend onrecht voor enkelingen. Zelfs als ze kunnen aantonen dat de rekensom in hun geval verregaand niet klopt, kunnen ze geen bezwaar tegen de grondwaarde aantekenen.


Deadline 2020. Geraffineerd in de opzet was de toevoeging van een deadline (1-1-2020). Al bij het opstellen van de regeling was duidelijk dat na die datum, wanneer dan actuele WOZ-waarden en grondprijzen zouden gelden, de kosten tot 10 x omhoog zouden schieten. Dit heet hefboomeffect. De berekening was zo opgezet dat ongeveer de helft van de Amsterdamse huizenbezitters onder de voorwaarden tot 1-1-2020 er juist op vooruit gingen in hun canonlast. Huizenbezitters werden dus tegen elkaar uitgespeeld. Vooral de bevoorrechte groep zou door de deadline extra hard worden getroffen als ze niet op tijd overstapten. Dit heet in de financiële wereld een boiler-room: kunstmatig gecreëerde omstandigheden waardoor je je wel gedwongen voelt om in te stappen. Dat blijkt zomaar te kunnen, want financieel toezicht door de Autoriteit Financiële Markten en consumentenbescherming ontbreken bij erfpacht.


Bovendien moeten de slachtoffers zelf voor de uitvoering van hun gedwongen aanslagen betalen, want de erfpachters krijgen alle notariskosten (tussen 1000 en 2000 euro) voor de overstapakten voor hun rekening en kunnen geen letter aan de akte veranderen.


Op discriminerende selectie naar etniciteit hebben we de gemeente niet kunnen betrappen, wel naar postcode! Met misleidende informatieverstrekking is zij aantoonbaar te ver gegaan.

Moeten we de wethouder Grondzaken ‘feliciteren’ dat ze zo’n slim, ‘onaantastbaar’ systeem heeft bedacht? Of zal eens ook deze getructe constructie ten val komen net als bij de luchthaven Lelystad, de PAS-regeling, stikstofberekeningen en de toeslagenaffaire?


Jan Schrijver, Verontrustende Erfpachters Amsterdam
19 februari 2021