maandag 22 januari 2018

Na 2019 stort het Vernieuwde stelsel Eeuwigdurende Erfpacht al in de afgrond!

Onderstaande tekst is uitgesproken als inspraak in de raadscommissie RO op 17 januari 2018.
De rekensommen kon ik erbij laten uitdelen. Bedoeling was de Amsterdamse gemeentepolitiek erop te wijzen dat de moeizame besluiten van juni 2017 nu alweer failliet zijn, zodat de partijen aan de bak moeten om iets heel nieuws te bedenken.
Zo is de berekening van De Wildt op basis van de enorme waardestijgingen van het Amsterdamse vastgoed nuttig om de feiten scherp op het netvlies te krijgen. Nu kijken wat er gebeurt. Omdat weinig partijen er zin in hebben en 90% van de erfpachters te lui om zich erin te verdiepen, kan het zijn dat er niks gebeurt. Dan loopt het systeem op de klippen, maar dit zal zich manifesteren als er daadwerkelijk canonherzieningen einde tijdvak plaatsvinden. Dat gaat pas vanaf 2025 in grotere aantallen gebeuren. Dus de kans is aanwezig dat het gemeentebestuur een raadsperiode overslaat en pas in 2022 weer zijn agenda voor dit moeilijke onderwerp openstelt.

Dank u voorzitter,
Dit keer gaat het over erfpacht. Niet over agendapunt 21, maar over de inhoud. Aanleiding is het artikel van Ingenieur Rob de Wildt in Vastgoedjournaal, later verwerkt in De Telegraaf.   Gek dat dit stuk niet heeft geleid tot berichten in andere media, noch tot merkbare activiteit in de campagnes voor de gemeenteraadsverkiezingen.

De Wildt laat zien dat de berekeningswijze van de gemeente, waartoe in juni is besloten, vanaf 2020 leidt tot een explosie in de canonlasten voor erfpachters die dan nog willen overstappen of die een canonherziening einde tijdvak moeten doormaken. 
Huizenbezitters buiten de ring moeten rekenen met 5 tot 10 x zo hoge bedragen als de uitkomst van de rekentool! Van de waardestijging als gevolg van de oververhitte  verkopersmarkt, gaat 80% naar de gemeente. Het totale bedrag voor de 190.000 erfpachtwoningen dat aan de grondwaarde wordt toegerekend stijgt van 6 naar 25 miljard euro! In 5 jaar tijd!   Dankzij de griffier zijn de bijbehorende rekensommen*) aan u uitgedeeld.
Deze cijfers tonen ontegenzeggelijk aan dat het residuele rekenmodel van de gemeente onbruikbaar is. Er zit een gemeen hefboomeffect in. Het leidt tot het tegendeel van waar alle partijen in de raad al 10 jaar naar op zoek zijn, namelijk een duurzame Vernieuwing van het erfpachtstelsel, dat schoksgewijze en onbetaalbare canonverhoging vermijdt. 
Sommigen zullen misschien zeggen: dan moet je maar kiezen voor het aanbod van de gemeente om voor 2020 over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht!
OK, vraag is dan meteen hoe vrijwillig die overstap nog is. En dat is de juridische hoeksteen onder de overstapregeling, waarom het niet nodig werd geacht om met erfpachters te overleggen.

Dan nog zullen de meeste erfpachters om allerlei redenen niet overstappen.
En dan zitten we al over 2 jaar met een onwerkbaar en onredelijk erfpachtsysteem. U dacht dit onderwerp nu eindelijk van de agenda te hebben weggewerkt. Dat is een illusie. 

Ik zou zelfgenoegzaam kunnen zeggen: “we told you so” en “Hiermee is toch nog het ongelijk van de Grondwaardecommissie bewezen”, maar daar kopen we niks voor.
Belangrijker is tijdig concrete idee├źn voor verbetering te presenteren, want anders krijgen we weer herhaling van zetten. Partijen die niet weten wat ze willen en wat er mogelijk is en dan weer een commissie laten beslissen.
Erfpachters zijn graag bereid hierover mee te denken.
Amsterdam kan zich niet nog een keer zo’n misser permitteren!



*) Rekensommen
Als de marktwaarde van woningen gemiddeld 50% stijgt en de herbouwwaarde (bouwkosten) die je ervan af moet trekken maar met 10 % dan is de resterende grondwaarde 4/5 = 80% van de totale waardestijging in die periode.
Er zijn 190.000 erfpachtwoningen die in 2014 gemiddeld 220.000 euro kostten en in 2020 (WOZ-waarde 1-1-2018) 330.000. Met een gemiddelde BSQ van 21% (volgens de raadsvoordracht van juni) is de totale virtuele erfpachtgrondwaarde (incl korting en premie) in 2014 6 miljard euro.
De extra erfpachtgrondwaarde in 2020 is 0,8 (80%) x 190.000 x 110.000 = 16,7 mrd. euro MEER geworden. Dus totale erfpachtgrondwaarde was in 2014 6 mrd. Wordt in 2020 bijna 23 miljard. Daar doen we nog de 2 miljard overstappremie die vervalt bovenop: 25 miljard! Grove berekening, maar zo is het wel ongeveer.

Zuid Oost:
2014-2019 BSQ 5%. (bouwkosten 190.000!) WOZ 200.000,
Erfpachtgrondwaarde 0,05 x 200.000 x 0,675 = 6750
Na 2020 WOZ 300.000. Bouwkosten + 10% 209.000. BSQ 30%.
Erfpachtgrondwaarde 0,3 x 300.000 x 0,9 = 81.000!   MEER 74.000!!

Noord: BSQ = 10%
2014-2019: WOZ 200.000 Bouwkosten dus 180.000
Erfpachtgrondwaarde 0,1 x 200.000 x 0,675 = 13.500
Na 2020: WOZ 300.000 Bouwkosten nu + 10% 198.000 BSQ nu 34%
Erfpachtgrondwaarde 0,34 x 300.000 x 0,9 = 102.000   MEER 88.500 !!!

West / Oost BSQ = 30%
2014-2019: WOZ 400.000 Bouwkosten dus 280.000
Erfpachtgrondwaarde 0,3 x 400.000 x 0,675 = 80.000
Na 2020: WOZ 600.000, Bouwkosten nu 308.000, BSQ nu 47%
Erfpachtgrondwaarde 0,47 x 600.000 x 0,9 = 254.000   MEER 174.000 !

Zuid  BSQ = 45%
2014-2019: WOZ 600.000 Bouwkosten dus 320.000
Erfpachtgrondwaarde 0,45 x 600.000 x 0,675 = 180.000
Na 2020: WOZ 900.000, bouwkosten nu 352.000, BSQ afgetopt 49%
Erfpachtgrondwaarde 0,49 x 900.000 x 0,9 = 397.000    MEER 217000 !

Geen opmerkingen:

Een reactie posten