De Diefstal van de Eeuw

 

Ach, veel erfpachters zullen denken: laat zitten die onbetaalbare eeuwigdurende erfpacht! 

Maar zij rekenen niet met het horrorscenario die vrijwillige overstap tot illusie maakt: de perfecte diefstal. De perfecte misdaad is, zoals een moord met een ontraceerbaar gif, er een die onopgemerkt en onbestraft blijft.

Pas na verloop van tijd kan het volgende gebeuren. Als individuele erfpachters gaan proberen hun huis te verkopen, is het niet onaannemelijk dat de banken gaan weigeren een nieuwe koper hypotheek te verstrekken, omdat nu immers een alternatief bestaat dat meer zekerheid biedt. Aldus zal de ene na de andere erfpachter zich gedwongen voelen voor veel geld (reken maar tussen een derde en de helft van de marktwaarde!) eeuwigdurende erfpacht af te kopen. Daarmee zal op de lange duur toch het overgrote deel van de erfpachtgrond druppelsgewijs zijn omgezet, waarmee de gemeente twee doelen bereikt: alsnog veel geld binnenhalen voor de gemeentekas en druppelsgewijs het systeem aanpassen, eigenlijk afschaffen.

De zittende erfpachters hebben het nakijken. Zij leiden een gevoelig vermogensverlies, in ieder geval prohibitief om nog opnieuw in Amsterdam een huis te kunnen kopen (dus de facto verdrijving uit de stad). Gezien de zeer betwistbare hoogte van de grondprijstaxatie, mag dit gerust een ongerechtvaardigde vermogensverschuiving worden genoemd. Diefstal in mensentaal. 

De opbrengst is aldus grof te becijferen: Er zijn 250.000 particuliere erfpachtwoningen met een gemiddelde prijs van 250.000 euro en dus een totale marktwaarde van 62,5 miljard. Laat gemiddeld een derde hiervan aan de grond worden toegerekend, dan hebben we een lage schatting van 20 miljard euro voor de grond die eenzijdig naar de bloot eigenaar wordt toegeschoven.

Een spaak in het wiel voor deze meestertruc kan misschien niet worden verwacht van de rechter. Hoogstens van een volgend college met een andere samenstelling, dat de hele operatie weer kan terugdraaien. Of de erfpachters daarmee beter af zijn, moet nog worden afgewacht.
 

Juridische aanvechtbaarheden

De gemeente denkt als monopolistische grootgrondbezitter dat zij de erfpachters naar goeddunken kan uitbuiten. Het is opvallend hoezeer zij hierin wordt gesteund door de rechterlijke macht. De Hoge Raad heeft bijvoorbeeld al uitgesproken dat het gewettigd is bij canonherziening de actuele grondwaarde te gebruiken. Steeds is echter niet de kernvraag aan de orde geweest of erfpachters geen recht hebben op een evenredig aandeel in de waardevermeerdering van de grond. Dat is urgent.

De gemeente permitteert zich juridische aanvechtbaarheden in het erfpachtbeleid*). Maar kan de onrechtmatigheid daarvan ook formeel door een rechter worden vastgesteld? Nog weinig rechters  hebben de gemeente tot heden teruggefloten. De gemeente zeilt net steeds tussen de klippen door.

Een erfpachtovereenkomst is een privaatrechtelijke wilsovereenkomst tussen twee gelijkwaardige partijen. De gemeente doet echter alsof zij de voorwaarden eenzijdig kan decreteren. Er wordt inspraak georganiseerd, maar inspraak is een middel dat past bij ‘gewone’ publiekrechtelijke besluiten in het algemeen belang. Bij een contract passen onderhandelingen en wilsovereenstemming, maar daar is geen sprake van.

De gemeente erkent dat ze niet eenzijdig de contractvoorwaarden kan veranderen, maar beklemtoont dat ze dat ook niet doet. Er wordt een 'volstrekt vrijwillig' aanbod gedaan over te stappen op eeuwigdurende erfpacht, waar de erfpachters niet op hoeven ingaan. Ze kunnen immers terugvallen op de bestaande contractvoorwaarden en horen te weten wat die meebrengen (canonherzieningen aan het einde van tijdvak). In het verhaal over de diefstal van de eeuw zien we hoe vrijwillig de overstap nu echt is. Maar is het juridisch hard te maken dat de gemeente dit willens en wetens heeft gedaan?

Is het onrechtmatig handelen van de gemeente als haar aanbod uiteindelijk een waardedaling van het vastgoed op erfpacht teweeg brengt? Bijvoorbeeld omdat kopers ervoor terugschrikken een pand te kopen waarvan de gemeente stelt dat het maar de helft waard is van de vraagprijs, omdat de andere helft grondwaarde zou zijn? Alleen al door het publiceren van dit onredelijke aanbod wordt inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht. Wie start de eerste procedure als hij dat hard kan aantonen?

Dan is er nog de technische complicatie is dat appartementseigenaren meestal zelf geen erfpachters zijn, maar gezamenlijk één erfpachtsrecht delen. De gemeente wil echter wel die appartementseigenaren zelf laten beslissen over de keuze om over te stappen. Dat kan eigenlijk niet, maar het contractenrecht is rekbaar. Afzonderlijke appartementseigenaren zijn niet zakelijk gerechtigd en er is dan ook geen sprake van derdenwerking. De gemeente probeert toch een soortgelijke situatie te benaderen met een kettingbeding en boeteclausule. Ook of dit juridisch waterdicht is, moet nog blijken.

Kortom, als u een rechtsbijstandsverzekering heeft, meld u bij SEBA. Er is nog genoeg te procederen.


*) De laatste was de ongehoorde stap om in lopende contractrelaties in te breken bij de Algemene Bepalingen 2000. Daar geldt een bepaalde vaste gedragsregel om bij canonherziening het canonpercentage vast te stellen. Daarvoor wordt de ontwikkeling van de rente op Nederlandse Staatsleningen gevolgd. Alleen dat percentage begon angstig dicht naar nul te bewegen (actueel canonpercentage 0,81%). Dat zinde de gemeente niet, dus is nu eenzijdig besloten dat dit percentage nooit lager dan 3 kan worden!

Erfpacht in de greep van technocratische methodendwang

In het verhaal over politieke macht en politieke onmacht kwam al naar voren hoe het gemeentebestuur zijn brevet van onvermogen afgeeft door zich over te geven aan de adviezen van een (helaas slechte) commissie. Niemand schijnt meer de vraag te stellen waarvoor we ook alweer grondbeleid voerden en voor wie. In ieder geval niet voor de burgers van Amsterdam, want die zijn allang zoekgeraakt achter de rekenmodellen die regeren.

Herinnert u zich nog het schandaal dat onlangs naar voren kwam over de boetes voor te laten betaling van canons die werden opgelegd aan Joodse kampslachtoffers of hun nabestaanden toen die terugkwamen uit de oorlog? Dat gedrag was het gevolg van kille bureaucratische regeltoepassing: 'dit vloeit voort uit uw contract'. Toen dat bijna 70 jaar later naar buiten kwam schaamde het gemeentebestuur zich en heeft de boetes met rente terugbetaald. Is het huidige erfpachtbeleid zoveel beter?

Natuurlijk zijn de omstandigheden van toen niet te vergelijken, maar de methoden zijn even rücksichtlos en de gevolgen zijn nu zelfs ernstiger. Gezeten Amsterdammers zullen door uit de pan rijzende canonverhogingen gedwongen worden hun huis (met verlies) te verkopen en de stad te verlaten. Hoeveel ‘erfpachtvluchtelingen’ er inmiddels al slachtoffer zijn geworden van de rekenmethoden van de inhalige erfverpachter is niet bekend, maar hoe langer wordt gewacht met radicale vernieuwing van het stelsel, waardoor canons weer worden teruggebracht tot redelijke proporties, hoe meer van die slachtoffers er zullen vallen.

Maar wat doet het gemeentebestuur? Die past de rekenmethode die de ambtenaren van het Grondbedrijf in de loop van de jaren hebben ontwikkeld nog extremer toe! Wie als uitkomst van de ondoorgrondelijke wiskunde van de buurtstraatquote ziet dat deze varieert tussen  5 en 80%, daar moet toch een lampje gaan branden? Niet bij het gemeentebestuur, die de formules mechanisch blijft toepassen. Louter cijferfetisjisme!
Hierdoor wordt de oplossing van het nijpende probleem en van het bijbehorend onrecht nog verder weggeschoven.

Er is in de jaren negentig een bepaalde mcthodiek ingevoerd, ingeslopen door instructies van het Grondbedrijf, waardoor opeens erfpachtcanons de actuele marktwaarde van de grond gingen volgen. Dit heet de residuele methode, waarin twee elementen van elkaar worden afgetrokken:
1. De actuele marktwaarde van het vastgoed, die zoals u weet door allerlei factoren (maar vooral schaarste) de pan uit rijst in Amsterdam en
2. De (her)bouwkosten van de bestaande opstallen.
De opvatting bij deskundigen dat dit een goede benadering is voor het berekenen van grondprijzen bij uitgifte van nieuwe grond werd door erfverpachters ten onrechte overgeplant naar de berekeningswijze voor nieuwe erfpachtcanons op bestaande erfpachtgrond.

Een kind kan twee dingen bedenken.
- Dat je canons voor bestaande grond niet zomaar mag gelijk stellen met marktprijzen voor nieuw uit te geven grond. Er is immers helemaal geen sprake van een (vrije) markt (erfpachter en erfverpachter zijn voor altijd aan elkaar verbonden), maar het gaat om een redelijke vergoeding voor het gebruik van grond.
- En dat de marktprijzen in Amsterdam veel harder stijgen dan de bouwkosten. Dus dat de canons op een gegeven moment tegen een plafond van onbetaalbaarheid zullen opknallen.
En toch wordt die methode tegen wil en dank nog steeds toegepast, ongeacht de gevolgen.

Dat heet technocratie.

Zou het gemeentebestuur zich over 70 jaar weer de haren uit het hoofd trekken over het beleid dat ze nu voorstellen. Of zullen ze eerder bij zinnen komen?

Ongelijkheid in de behandeling van erfpachters

Gelijkheidsbeginsel een farce
In het voorliggende overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht wordt veel geschermd met het gelijkheidsbeginsel*).
In plaats van gelijkheid, is ongelijkheid het voornaamste kenmerk van erfpacht en van de huidige voorstellen. We noemen vier ongelijkheden:

1. Erfpachters worden op groteske wijze anders behandeld dan eigenaren op eigen grond. De laatsten zijn juist doorgaans de rijksten. De grachtenpanden en het Vondelparkkwartier staan op eigen grond, want toevallig uitgegeven voor 1896, toen erfpacht werd ingevoerd. Erfpacht werkt dus sowieso denivellerend!
Het argument voor erfpacht dat de stijging van de grondwaarde ten goede komt aan de gemeenschap, geldt dus al niet voor huizenbezitters op eigen grond. Die genieten toch net zo goed van de gemeenschapsvoorzieningen in de stad? Om dat idee consequent door te voeren, zou de gemeente veel beter de Onroerend Zaak Belasting als instrument kunnen inzetten.
Bovendien is de verdeling van erfpacht en eigen grond binnen de ring van Amsterdam uiterst grillig en willekeurig. Kijk maar naar de bovenstaande kaart van Amsterdam-Zuid, waar eigen grond wit is en erfpacht rood. De woningprijzen aan de beide zijden van de Lairessestraat bijvoorbeeld zijn nauwelijks verschillend. Dus je koopt als erfpachter je woning voor de hoofdprijs, maar later wordt je duidelijk dat je terwille van de gemeenschap slechts de helft aan waarde bezit; de rest zit volgens de gemeente in de grond (wat van geen kant klopt, zoals in het verhaal over de tegenvordering blijkt, maar wat doe je eraan?).

 2. Erfpachters onderling worden nog meer ongelijk behandeld. De straatquote, een indicator voor de kwaliteit van de locatie, is gerelateerd aan de WOZ-waarde. Centrum en Zuid krijgen een straatquote van 55-60%, respectievelijk 45-80%; voor de overige wijken loopt dit van 9% tot 25%. Zie website van Amsterdam. WOZ-waarde en straatquote versterken elkaar. Pachters in het Centrum gaan daardoor bij een gelijke WOZ-waarde ruim 5x zoveel erfpacht betalen als pachters in Nieuw-West. Bij een gelijke vloeroppervlakte wordt die verhouding zelfs 12 :1!

3. Kijken we nu naar de afspraken die met woningcorporaties zijn gemaakt, dan springt nog een ongelijkheid in het oog. De grondprijs voor nieuw gebouwde sociale huurwoningen wordt € 215 per vierkante meter, ongeacht de locatie in de stad.
Bij verkoop of dure verhuur moeten de woningcorporaties extra erfpacht afdragen, variërend van 284 euro per m2 in Centrum tot 49 euro in Zuidoost. Maar dat brengt de erfpachtgrondwaarde toch slechts op € 499 per m2 voor een woning in het centrum en € 264 per m2 voor een woning in Zuid-Oost.
Voor een woning van 50 m2 in het Centrum is de eeuwigdurende afkoopsom voor een woningcorporatie € 24.950 (50 x 499). Uitgaande van een vierkante meterprijs van € 6000 (= WOZ-waarde € 300.000)  moet de particuliere erfpachter in Centrum € 170.000 betalen. Dit is bijna 7 x zoveel als wat een corporatie moet betalen bij verkoop.
Bij verkoop zullen de woningcorporaties grote winsten maken, waaruit die extra erfpacht gemakkelijk betaald kan worden. De erfpachters daarentegen hebben geen verkoopopbrengst waaruit die erfpachtverhoging betaald kan worden. Zij wonen in hun huizen. Toch worden deze voor de erfpacht beoordeeld op hun leegwaarde bij verkoop. De redelijkheid en billijkheid hiervan is ver te zoeken.

4.  Ten slotte moet de gemeente niet aankomen met het argument gelijkheid bij erfpacht, want er zijn weinig regelingen, waarvan de toepassing in 120 jaar zo’n lappendeken is van willekeurige verschillen heeft opgeleverd. Soms bij huizen in dezelfde straat die een zeer verschillende canon betalen, omdat er uitzonderingen en maatwerk zijn toegepast.

Dergelijke ongelijkheden tussen burgers zou de Amsterdamse politiek niet moeten willen, niet in stand moeten laten, en zeker niet moeten versterken, zoals het college nu doet. 

*) Bijvoorbeeld de drogreden dat het overstappen op een veel gunstiger berekeningswijze voor canons (onvermijdelijk om te voorkomen dat uiteindelijk erfpachters bij canonherzieningen massaal gedwongen worden om met verlies te verkopen en te verhuizen) oneerlijk zou zijn voor mensen die net een canonherziening achter de rug hebben. Dan kun je dus nooit een regeling verbeteren, omdat er altijd mensen zullen zijn die nog onder het oude regiem vielen.

Eeuwigdurende erfpacht: Politieke onmacht van de politieke macht

Brevet van onvermogen
Het gemeentebestuur van Amsterdam heeft na twee jaar een voornemen kenbaar gemaakt voor het vernieuwen van het erfpachtstelsel. De berg heeft een muis gebaard, want het voorstel kan en mag geen succes worden. Waarom niet? Omdat het onrechtvaardige ongelijkheid introduceert, zonder goede grond alle waardevermeerdering naar zich toeharkt inclusief het evenredig aandeel dat de erfpachter toekomt, en omdat er bedoeld of onbedoeld financieel nadelige gevolgen optreden voor de erfpachters ook als er geen een daadwerkelijk overstapt!
 
Je wil toch niet geloven dat partijen als VVD en D66 medewerking aan dit wangedrocht hebben verleend! Deze partijen hebben in  de verkiezingscampagne van 2014 van alles beloofd over erfpacht, maar ze maken het nu erger dan elke andere partij had kunnen bedenken!
Citaat Jan Paternotte 2014: “de gemeente moet stoppen met het schandelijk afromen van de huizenprijzen”

Maar nu de vraag hoe het zover heeft kunnen komen.
Dat gaat zo.
Tijdens de coalitiebesprekingen worden afspraken gemaakt over erfpacht. VVD en D66 hebben hierbij het principe van eeuwigdurende erfpacht binnengehaald, maar ze konden het met de SP niet eens worden over de uitwerking ervan. Toen is in arren moede teruggevallen op de typisch Hollandse oplossing: we vragen het een commissie. Dat werd dus de Grondwaardecommissie (GWC). Wat bleek? Deze ‘onafhankelijke’ commissie kwam na het horen van allerlei betrokkenen ‘toevallig’ met een advies dat in de meest extreme mate de belangen van de gemeente bleek te dienen ten koste van die van de erfpachters. Niemand kan bewijzen welke krachten hiertoe hebben bijgedragen, maar we weten dat het Grondbedrijf opdrachtgever was van deze commissie. Later zijn zeer fundamentele bezwaren en kritiekpunten tegen de uitkomsten van de commissie aangevoerd (Marktwaardecommissie, RIGO), maar het kwaad was al geschied. Het college besloot met instemming van de gemeenteraad het rapport van de GWC als uitgangspunt te kiezen.

Begin februari 2016 gebeurde nog iets bijzonders: de oppositie (PvdA en GroenLinks) boden aan het principe van eeuwigdurende erfpacht te willen aanvaarden, mits er open besprekingen zouden worden geopend over de uitwerking. De wethouder omarmde dit als bijdrage voor het draagvlak, maar het is nooit tot een overleg gekomen! De coalitiepartijen vertrouwden het niet. Zij dramden liever door op hun eigen lijn. Met het voorliggende idiote concept-besluit als gevolg. De PvdA was uiteraard in zijn wiek geschoten, maar kon weinig anders doen dan een eigen denkrichting presenteren. Laat dit idee nou vele malen gunstiger uitpakken voor de erfpachters dan het huidige voorstel! De coalitiepartijen worden rechts ingehaald.

De beruchte Amsterdamse bestuurscultuur aan het werk 
Zo wordt Amsterdam bestuurd. Partijpolitiek bedrijven tot het bittere einde met krappe meerderheden van 23 van de 45 zetels, ook al leidt het tot absurde gevolgen. De commissie-Brenninkmeijer schreef het in zijn rapport over lokale democratie en erfpacht wordt een van de standaardvoorbeelden van een verziekte Amsterdamse bestuurscultuur.
Is er nu niemand die de vraag durft te stellen: waar zijn we helemaal mee bezig? Puur onvermogen. Politiek in de slechtste zin van het woord!

Tegenvordering bij eeuwigdurende canon

Nu de voorstellen van de gemeente totaal onbevredigend, want veel te duur zijn, zouden de erfpachters massaal een tegenvordering op de gemeente moeten aankondigen ter hoogte van het verschil met een redelijk betaalbaar canonbedrag.

De ratio hiervoor is dat de grondwaarde in Amsterdam wordt bepaald door twee factoren: de ligging in de stad en de mooie panden die erop staan. Die tweede factor (= dat wat de erfpachters inbrengen) wordt door de gemeente ten onrechte niet betrokken bij de berekening van de canon. Dan hebben erfpachters dus reden om de rekening van hun aandeel in de grondwaarde bij de gemeente in te dienen.

Wat zou een redelijk bedrag zijn? Daarvoor kan een formule worden ontleend aan de gangbare praktijk van de drie deskundigen uit de tijd dat er nog redelijke vergoedingen voor het gebruik van de grond werden berekend (grofweg 1896 - 1993) W x G x D:
WOZ-waarde maal Grondquote (bandbreedte tussen 20 en 25 % in plaats van tussen 5 en 80 % zoals nu) maal 0,6 (depreciatiekorting van 40%).
Redelijkerwijs houden deskundigen bij het taxeren van erfpachtcanons ook rekening met de verhuurde staat van een gebouw. Dat doet de gemeente ook niet. In plaats van de WOZ-waarde kan bij huur voor onbepaalde tijd beter met 25 maal de huursom worden gerekend.

De erfpachter heeft recht op het verschil tussen het door de gemeente aangeboden bedrag en deze uitkomst. Logisch, omdat klaarblijkelijk de gemeente alle meerwaarde van de grond naar zichzelf toerekent, terwijl zij als erfverpachter geen recht heeft op het aandeel in die waardevermeerdering van de erfpachters, die hebben gezorgd voor bouw en onderhoud van de opstallen.
Politiek zeker verdedigbaar, maar juridisch niet zomaar te claimen bij een ‘vrijwillig’ aanbod.
Zie echter mijn verhalen over juridische ongerijmdheden en over de diefstal van de eeuw.

Overstapregeling ramp voor Amsterdam

Overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht een ramp voor bewoners Amsterdam

door Anne Marie Meijer en Evert Brouwer
De gemeente Amsterdam heeft op 5 januari een voorstel gepubliceerd voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht1.
Het idee van eeuwigdurende erfpacht is in principe een goed idee. De uitwerking van de gemeente leidt echter tot grote rechtsongelijkheid tussen erfpachters en een enorme toename van de woonlasten.

De consequenties van het voorgestelde Amsterdamse erfpachtbeleid zijn:
1. Erfpachters in Centrum, Zuid, Oost en West gaan bij overstap tot 40x (veertig keer) meer erfpacht betalen
2. Grote financiële problemen voor erfpachters in deze wijken met gedwongen verhuizing en sociale problemen als gevolg
3. Waardedaling van woningen op erfpacht die niet is afgekocht
4. Banken kunnen weigeren een hypotheek af te geven voor huizen waarbij geen overstap is gemaakt naar eeuwigdurende erfpacht
5. Bij verkoop van huizen op erfpacht komen deze ‘onder water te staan’
6. Sterke stijging van huren om de nieuwe canons te kunnen betalen
7. Vertrek van middeninkomens uit de stad

Deze consequenties treffen dus niet alleen de 110.000 erfpachters, maar de gehele Amsterdamse bevolking, omdat huizen op erfpacht ook verhuurd worden en vertrek van middeninkomens de stad geen goed doet.

De gemeente hanteert twee uitgangspunten voor berekening van de erfpacht: WOZ-waarde en straatquote. De straatquote, een indicator voor de kwaliteit van de locatie, is gerelateerd aan de WOZ-waarde. Deze loopt van 60% in Centrum tot 9% in Zuid-Oost.
WOZ-waarde en straatquote versterken elkaar en leiden tot grote verschillen in erfpacht tussen wijken. Pachters in het Centrum gaan bij een gelijke WOZ-waarde 5x zoveel erfpacht betalen als pachters in Nieuw-West of Zuid-Oost. Zie de tabel om te zien wat erfpachters gaan betalen.

Tabel: Afkoopsom en canon voor WOZ-waarde €300.000 per wijk op basis van overstapregeling eeuwigdurende erfpacht voor zittende erfpachters (inclusief 10% aftrek vanwege depreciatie).






      Wijken      Vloeropper-  WOZ-waarde   Voorbeeld       Afkoopsom      Aanvangsprijs
                              vlak                                      straat-        erfpachtgrond          canon
                                                                          quotes                                   (wordt jaarlijks
                                                                                                                          geïndexeerd)               Centrum          50                € 300.000             60 %           € 160.380             € 3833            

    Zuid                 54                € 300.000            45 %           € 120.285             € 2875            
    Oost/West        70                € 300.000            38 %           € 101.574             € 2428                  
    Noord             100               € 300.000            18 %           €  48.114              € 1149             
    Nieuw-West/  125               € 300.000             12 %           €  32.076             €   766
    Zuid-Oost                                                                                                                                   

Naast bovengenoemde verschillen tussen erfpachters in verschillende wijken worden woningcorporaties sterk bevoordeeld. Voor corporatiewoningen op erfpachtgrond gelden gunstige vaste canontarieven per m2, namelijk € 215 per vierkante meter, ongeacht de locatie in de stad. Bij verkoop of verhuur in de vrije sector moeten de woningcorporaties extra erfpacht afdragen, variërend van € 284 per m2 in Centrum tot € 49 in Zuidoost. Een heel ander systeem dus, dat erin resulteert dat een woningcorporatie bij verkoop slechts 1/6 hoeft te betalen van wat een erfpachter in Centrum of Zuid moet betalen voor een woning die niet in de verkoop is.
Bij verkoop zullen de woningcorporaties dus grote winsten maken. De erfpachters daarentegen hebben geen verkoopopbrengst waaruit die erfpachtverhoging betaald kan worden. Zij wonen in hun huizen. Toch worden deze voor de erfpacht beoordeeld op hun leegwaarde bij verkoop. De redelijkheid en billijkheid hiervan is ver te zoeken.

Kwalijk, tenslotte, is dat de gemeente Amsterdam druk uitoefent op bestaande erfpachters om dit jaar nog over te stappen: een gunstiger WOZ-waarde in 2014 zou een korting van minstens 28% opleveren. Dat de WOZ-waarde blijft stijgen is nog maar de vraag aangezien vele erfpachters het geld niet hebben voor een afkoop en huizen op voortdurende erfpacht waarschijnlijk in prijs zullen dalen.

De hoofdvraag hier is waarom de gemeente Amsterdam heeft gekozen voor een beleid dat zoveel ongelijkheid en zo’n grote lastenverhoging voor burgers teweeg brengt. Wij vinden dit zeer schokkend.

Wil je reageren, ga dan naar deze site:
De inspraakrondes starten 9 januari a.s. al. Op basis hiervan wordt de definitieve regeling door de gemeente vastgesteld.
Voor verdere informatie:
Verontruste Erfpachters Amsterdam
Jan Schrijver
email: jfschrijverATgmail.com


Erfpacht is een recht dat ligt tussen eigendom en huur. De gemeente Amsterdam is eigenaar van ongeveer 80% van alle grond binnen de gemeentegrenzen. Een groot deel van deze grond wordt in erfpacht uitgegeven. Dat betekent dat de gemeente eigenaar van de grond blijft en dat erfpachters gedurende lange tijd het gebruiksrecht ervan krijgen. De jaarlijkse vergoeding die daarvoor betaald wordt noemt men de canon. Deze wordt afgesloten voor meestal 50 jaar. Aan het eind van een tijdvak wordt de canon aangepast aan de dan geldende grondwaarde en canonpercentages. 
Aangezien deze stijgen, wordt de erfpacht bij nieuwe aanpassing aanzienlijk duurder. Om de huizenbezitter (en de bank) meer zekerheid te geven over de waarde van de erfpacht, heeft de gemeente nu de eeuwigdurende erfpacht geïntroduceerd. Mensen die vanuit voortdurende erfpacht (het huidige systeem) hierop overstappen krijgen een canon dat voor altijd vaststaat. Ook kan men deze canon afkopen. Men is dan nog steeds geen eigenaar, dat blijft de gemeente, maar hoeft geen erfpacht meer te betalen.